Erfpacht

informatie over erfpacht van advocaat in Amsterdam Mark van Weeren, auteur van het boek 50 Vragen over Erfpacht

Archief voor Rechtsbijstand erfpacht

Verlenging erfpacht: geschil om hoge canon

In veel geschillen over erfpacht is de verhoging van de canon de oorzaak. De verhoging van de canon kan aan de orde zijn bij verlenging van het erfpachtcontract of bij (tussentijdse) herziening. De uitspraak van Rechtbank Rotterdam van 5 november 2014, ECLI:NL:RBROT:2014:9045 betrof zo’n klassiek erfpachtgeschil. Ook  de nieuwe erfpachtvoorwaarden die de gemeente Dordrecht aan de erfpachter wil opleggen bij het nieuw erfpachtcontract vormde een geschilpunt. De rechter geeft aan dat contractsvrijheid niet onbeperkt is maar wijst de vordering om de canon vast te stellen zoals de erfpachters dat willen niet toe. Wel wordt de vordering toegewezen dat bij einde van de erfpacht de waarde van de (bedrijfs)woning vergoed moet worden.


Hoge grondwaarde oorzaak geschil erfpacht

Terzake de hoge grondwaarde die de gemeente als uitgangspunt heeft genomen antwoord de gemeente:

(…) In mijn brief van 8 april 2011 heb ik aangegeven dat de gemeente slechts zal overwegen de aan de canonberekening ten grondslag liggende grondwaarde aan te passen als uit een met transactiecijfers onderbouwd taxatierapport van een onafhankelijk deskundige blijkt dat de door ons genoemde grondwaarde te hoog is. (…)

Het biedt enige ruimte maar de erfpachters slagen naar oordeel van de gemeente niet hun bewijs met een taxatierapport door voldoende transactiecijfersin. Het komt dan tot een rechtszaak.

Contractsvrijheid bij erfpacht niet onbeperkt

De rechter bepaalt onder meer het volgende over het erfpachtconflict. In beginsel geldt voor de grondeigenaar die met een erfpachter onderhandelt over verlenging van de erfpacht en de hoogte van de canon contractsvrijheid; in zoverre is de relatie tussen beide niet anders dan tussen andere contractspartijen. Het staat de grondeigenaar derhalve in beginsel vrij om, zoals de Gemeente in het onderhavige geval heeft gedaan, bij de verlenging te bedingen dat, in afwijking van het bepaalde in artikel 5:99 lid 1 BW en in overeenstemming met het bepaalde in artikel 5:99 lid 2 BW, geen aanspraak bestaat op vergoeding van de waarde van de bedrijfsgebouwen e.d. – uiteraard behoudens het geval sprake is van een woonbestemming, zoals hiervoor aan de orde kwam. Deze contractsvrijheid geldt echter niet onbeperkt; tussen partijen is na de expiratiedatum van de tijdelijke erfpacht een door de redelijkheid en billijkheid beheerste rechtsverhouding blijven bestaan. Eén van de omstandigheden die een rol speelt bij de vraag of de Gemeente als grondeigenaar heeft gehandeld als een redelijke (contracts)partij kan zijn dat de Gemeente misbruik heeft gemaakt van de machtspositie die zij heeft. Immers de erfpachter heeft de grond al in gebruik en bevindt zich ten aanzien van de vraag of al dan niet tot verlenging wordt overgegaan dus in een afhankelijke positie. Er kan sprake zijn van misbruik van die positie indien de Gemeente met erfpachters niet dezelfde afspraken wil maken als die de Gemeente met een onafhankelijke derde had kunnen maken.
De Gemeente heeft  aan haar zorgplicht voldaan volgens de rechter, als zij een vergoeding bedingt ter grootte van de actuele grondwaarde. Dat betreft immers de waarde die ook in het vrije verkeer als uitgangspunt genomen kan worden, uitgaande van een redelijk handelende partijen.

Advertenties

Hoe redelijk zijn erfpachtvoorwaarden Gemeente Amsterdam?

De gemiddelde erfpachter heeft de erfpachtvoorwaarden nooit van te voren gelezen. Zodra het tijdvak van de canon na 30 of 50 jaar is verstreken blijken er toch belangrijke bepalingen in de erfpachtvoorwaarden te staan, die ook serieuze financiele consequenties hebben. De erfpachter of zijn advocaat kan een beroep doen op de redelijkheid en billijkheid bij de uitleg en toepassing van contractuele bepalingen uit het erfpachtcontract. Van de toepasselijke algemene voorwaarden  kan ook de nietigheid of vernietigbaarheid van een onredelijk bezwarend beding ingeroepen worden.

Amsterdam; van oudsher in erfpacht

Amsterdam; van oudsher in erfpacht

Twee voorbeelden uit de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 2000 (AB 2000) van de Gemeente Amsterdam.

Verplichte afkoopsom bij verlenging (AB 2000 Amsterdam)
Artikel 11 lid 1 a-b luidt: Burgemeester en Wethouders kunnen met de erfpachter overeenkomen dat het eerste of lopende tijdvak eenmaal wordt verlengd met maximaal 50 jaar, onder de verplichting de nog niet vervallen canon voor de volledige duur van het aldus verleende tijdvak door betaling van een afkoopsom te voldoen.  

Deze bepaling lijkt onschuldig aangezien vermeld is dat B&W kan overeenkomen met de erfpachter eenmalig met 50 jaar te verlengen. Indien dat echter gebeurt dan is in dit artikellid reeds bepaald dat de erfpachter verplicht is de  niet de vervallen, dus de toekomstige, canon af te kopen, Een dergelijke verplichte afkoopsom die dan tot stand komt zal een zeer zware belasting voor de erfpachter met zich kunnen meebrengen.  Weliswaar heeft de erfpachter deze mogelijkheid om niet te opteren voor het verlengen van maximaal 50 jaar. Dat is in het kader van de beoordeling van onredelijkheid of oneerlijkheid niet de issue. Het gaat om de situatie dat  de erfpachter dat wel zou willen en hij kan alleen afkopen door middel van een afkoopsom.

Berekening afkoopsom volgens “vast te stellen instructie”
(art. 11 lid 4 AB 2000 Amsterdam)
Indien de erfpachter dus voor 50 jaar wenst te verlengen en gebonden is aan de verplichte afkoopsom dan wordt door middel van lid 4 bepaald dat de hoogte van de afkoopsom wordt berekend volgens een door Burgemeester en Wethouders vast te stellen instructie, welke in het gemeenteblad wordt bekend gemaakt.

De erfpachter heeft op voorhand nooit de aard en strekking kunnen vaststellen van deze bepaling toen hij voor deze voorwaarden heeft getekend. De inhoud van de verplichting waaraan de erfpachter via deze bepaling wordt gebonden is volledig bepaald door de gemeente als gebruiker van de algemene voorwaarden. De erfpachter is in dit geval afhankelijk van nog een regeling in de vorm van een instructie die op enig moment door de gemeente wordt gepubliceerd. Het woord instructie zegt het al: instructie, ofwel een eenzijdig opgelegde methode. De instructie is bedoeld voor de deskundige of taxateur die de afkoopsom moet vaststellen. Aldus heeft de erfpachter geen invloed op de wijze waarop getaxeerd zal worden.  Is de taxatie op deze wijze wel marktconform? De financiële verplichting  en gevolgen welke uiteindelijk ontstaan door toepasing van deze bepaling zijn volstrekt niet te overzien voor de erfpachter en lijkt mij deze bepaling in strijd met het transparantiebeginsel. Op grond van dit beginsel is degene de gebonden wordt aan de algemene voorwaarden om zijn rechtspositie te kunnen beoordelen op een moment dat hij kennis neemt van de algemene voorwaarden. Dat is met deze bepaling niet mogelijk.

Erfpachtvoorwaarden en wijziging van omstandigheden

Het idee is dat een contract gewijzigd zou moeten worden als er sprake is van wijziging van omstandigheden. Dat klinkt ook heel logisch. Toch komt het in de praktijk bar weinig voor dat sprake is van zodanige wijziging van omstandheden dat een rechter op die grond een contract aanpast. Ik krijg als advocaat van erfpachters wel eens de vraag of de erfpachtvoorwaarden niet gewijzigd kunnen worden. Voor erfpacht is dat geregeld in artikel 5:97 BW. De rechter kan wegens onvoorziene omstandigheden na 25 jaar de erfpacht wijzigen of opheffen als ongewijzigde instandhouding van het erfpachtcontract in redelijkheid niet verlangd. Aan die voorwaarde zal niet gauw zijn voldaan. Er is weinig rechtspraak over. Zie voor verdere toelichting over dit wetsartikel:
https://erfpachtvragen.wordpress.com/art-597-bw-wijzigingopheffing-erfpacht/

Door de financiele crisis zou een erfpachter in de problemen kunnen komen. Dat  zal niet snel als onvoorziene omstandigheid aangenomen worden. Normale inflatie is volgens de rechter geen onvoorziene omstandigheid. Hyperinflatie ook niet zo heeft de rechtbank Utrecht bepaald. Ook het niet kunnen profiteren van (toekomstige) waardeontwikkeling is geen onvoorziene omstandigheid. Dat is een omstandigheid die besloten ligt in de erfpachtakte. Eeuwigdurende erfpacht is ook geen reden voor de rechter om na 25 jaar het contract te wijzigen. De rechter heeft in een dergelijke zaak bepaalt dat als je voor altijd overeenkomst dat ook voor altijd geldt.

Erfpachters die in actie willen komen tegen onredelijke erfpachtvoorwaarden doen er goed aan hun krachten te bundelen en een deskundige te vragen hun situatie te onderzoeken.

Geschil over erfpacht; rechtsbijstand door advocaat of rechtsbijstandverzekeraar

Een geschil over erfpacht kan de erfpachter melden aan zijn rechtsbijstandverzekeraar, zoals bijvoorbeeld DAS. Deze dient het geschil in behandeling nemen als dat volgt uit de voorwaarden van de rechtsbijstandpolis.

Voorop staat volgens de rechter dat DAS, getuige artikel 9.3 van de polisvoorwaarden, als rechtsbijstandverlener in beginsel rechtsbijstand in natura verleent door inschakeling van haar eigen medewerkers. Zij kan wel besluiten om een externe advocaat of andere externe rechtens bevoegde deskundige te vragen de belangen van een verzekerde in een procedure te behartigen, maar volgens artikel 9.6 van de polisvoorwaarden mag (uitsluitend) DAS zelf, indien zij dit noodzakelijk acht, de opdracht daartoe verstrekken.

In een uitspraak van 25 mei 2012 deed de rechtbank Amserdam uitspraak over een geschil over het niet inschakelen van een advocaat. Daaruit blijkt dat het belangrijk is de kleine letters van de rechtsbijstandpolis goed te lezen.

De rechter oordeelt in dat het recht op vrije advocaatkeuze pas ontstaat als – cumulatief – is voldaan aan de voorwaarden dat:
a) door de rechtsbijstandverlener aan een externe advocaat is verzocht de belangen van de verzekerde te behartigen; en
b) er sprake is van een gerechtelijke of administratieve procedure.

Pas wanneer sprake is van een verzoek van de rechtsbijstandverlener als hiervoor onder a) bedoeld doet zich immers de mogelijkheid voor van een belangenconflict zoals Europese Richtlijn 87/344/EEG probeert te voorkomen (zie hiervoor onder 4.2).

De richtlijn bevat verder geen aanwijzingen dat het de rechtsbijstandsverzekeraar niet is toegestaan om in het kader van een rechtsbijstandsverzekering in natura in een gerechtelijke of administratieve procedure zelf de zaak van haar verzekerde te behandelen. Ook uit de parlementaire geschiedenis van artikel 4:67 Wft volgt dat het moment van inschakelen van een advocaat of andere rechtens bevoegde deskundige ter beoordeling staat van de rechtsbijstandverzekeraar. Wanneer DAS aldus een externe advocaat of andere rechtens deskundige inschakelt, moet zij op grond van bovenvermelde bepaling aan de verzekerde de vrije (advocaat)keuze laten. Het bepaalde in artikel 9.6 van de polisvoorwaarden is hiermee in overeenstemming.

Artikel 4:67 lid 1 Wft luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
Een rechtsbijstandverzekeraar draagt er zorg voor dat in de overeenkomst inzake de rechtsbijstanddekking uitdrukkelijk wordt bepaald dat het de verzekerde vrij staat een advocaat of een andere rechtens bevoegde deskundige te kiezen indien:
a. een advocaat of andere rechtens bevoegde deskundige wordt verzocht de belangen van de verzekerde in een gerechtelijke of administratieve procedure te verdedigen, te vertegenwoordigen of te behartigen;( . . . )

Uitspraak LJN: BW6659, Rechtbank Amsterdam, 25-5 2012, te vinden op rechtspraak.nl.