Art. 5:97 BW wijziging/opheffing erfpacht

Verzoek om wijziging van erfpachtrecht aan grondeigenaar

In artikel 5:97 BW heeft de erfpachter de bevoegdheid na verloop van 25 jaar de rechter te verzoeken het recht van erfpacht te wijzigen of op te heffen op grond van onvoorziene omstandigheden, welke van dien aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de akte van vestiging niet van de eigenaar of de erfpachter kan worden gevergd. Een advocaat kan u adviseren over de kans van slagen van een dergelijke vordering. Bij het tot stand komen van dit wetsartikel is destijds uitgesproken dat de verwachting is dat de rechter niet vaak gebruik zal maken van deze wetsbepaling. De verwachting was dat de toekomstige situatie doorgaans door partijen al onder ogen zou zijn gezien en geregeld zou zijn in de erfpachtakte.

Verouderde erfpachtvoorwaarden en problemen voor financiering door potentiële koper

Ik zie regelmatig dat een erfpachtrecht onverkoopbaar is geworden, bijvoorbeeld omdat de canon erg hoog is en ook de erfpachtvoorwaarden zijn verouderd. De erfpachter heeft dan een probleem om zijn woning op erfpacht te verkopen en de grondeigenaar doet alsof het zijn probleem niet is. Dat is korte termijn visie. Ook de grondeigenaar heeft belang bij continuering (op lange termijn) van de cash flow die met het uitgegeven recht van erfpacht wordt geleverd. Een courant en overdraagbaar erfpachtrecht is dus in het belang van zowel de erfpachter als de erfverpachter. In die situatie is het dus van belang de grondeigenaar ervan te overtuigen dat hij meewerkt. De erfpachtvoorwaarden dienen geactualiseerd te worden zodat deze voldoen aan de bancaire criteria en de rechtspraak over erfpachtvoorwaarden. De grondeigenaar realiseert zich vaak niet dat er al diverse uitspraken van rechters zijn geweest waarin bepalingen uit erfpachtvoorwaarden zijn vernietigd omdat ze onredelijk bezwarend zijn of oneerlijk in de zin van de Europese richtlijn 91/13/EEG.

Wijziging omstandigheden en aanpassing erfpacht

Artikel 5:97 BW kan van pas komen, indien de omstandigheden waaronder het erfpachtrecht dat destijds is gevestigd aanzienlijk zijn gewijzigd. Bijvoorbeeld door de bepaling omtrent bestemmingen die volledig achterhaald zijn, nu deze bestemmingen of niet meer gerealiseerd kunnen worden of de bestemmingsplannen zijn ingehaald. Ook financiële wanverhouding ontstaan door meervoudige canonherziening in combinatie met onredelijke erfpachtvoorwaarden zou een beroep op wijziging van omstandigheden kunnen rechtvaardigen. Dat hangt af van de specifieke feiten en omstandigheden van de erfpachtsituatie.

Artikel 5:97 BW kan overigens niet gebruikt worden om de canon aan te passen. Vraag daarover vrijblijvend aan mij advies als u daarover een vraag heeft.

Overgangsrecht voor erfpacht die al bestonden op 1 januari 1992

Indien een dergelijke vordering aanhangig wordt gemaakt door de rechter, dan dient ook de positie van bijvoorbeeld een hypotheekhouder afgewogen te worden door de rechter. Op de regeling is ook overgangsrecht van toepassing. Dat betekent dat erfpachtcontracten die reeds bestonden bij de invoering van de wettelijke regeling op 1 januari 1992 niet opgeheven of gewijzigd kunnen worden op grond van dit artikel.

Beoordeling verzoek wijziging erfpachtvoorwaarden door rechter

Indien de rechter een verzoek tot opheffing of wijziging moet beoordelen, dan zal beoordeeld moeten worden in hoeverre er sprake is van onvoorziene omstandigheden. Dat zal niet snel het geval zijn. Het beroep op onvoorziene omstandigheden is echter één van de grondslagen van de vordering die bij de rechter ingesteld kan worden. Doorgaans wordt op meerdere grondslagen een vordering ingesteld zoals het niet voldoen van erfpachtvoorwaarden aan Richtlijn 93/13 en afdeling 6.5.3 Burgerlijk Wetboek; daarmee kan de rechter onredelijke en oneerlijke bepalingen schrappen uit de erfpachtvoorwaarden.  Het is voor een erfpachter nuttig en soms essentieel  om erfpachtvoorwaarden die absoluut niet meer voldoen aan de huidige normen en rechtspraak te laten aanpassen door de rechter, als de grondeigenaar niet vrijwillig meewerkt aan een update van de voorwaarden.

Als je hier een vraag over hebt mail die naar Mark@blenheim.nl