Erfpacht

informatie over erfpacht van advocaat in Amsterdam Mark van Weeren, auteur van het boek 50 Vragen over Erfpacht

Archief voor afkoop canon

Vragen blijven bij erfpachters

Een brief van bezorgde erfpachters werd op 29 mei 2017 terecht in Het Parool geplaatst. Deze erfpachters in Amsterdam blijven met onbeantwoorde vragen over hun erfpachtrecht zitten na de aangepaste overstapregeling naar (de optie) eeuwigdurende erfpacht(canon). Ik ben zo vrij de vragen te beantwoorden, ik heb tenslotte een boek over erfpacht geschreven.

Erfpachtadvocaat Mark van Weeren over vragen erfpachters in Het Parool

Is gemeente aansprakelijk voor verslechtering grondkwaliteit en verzakking?

Jazeker. Dit moet ook direct gemeld worden bij de gemeente als grondeigenaar. De erfpachter heeft een meldplicht voor gebreken. Verslechtering van de grondkwaliteit is een zaak waar de gemeente verantwoordelijk voor is. Indien na de de melding van het gebrek schade door verzakking ontstaat dan is de gemeente Amsterdam aansprakelijk.

Wat is eeuwigdurend?

Als je overstapt naar eeuwigdurende erfpacht (en dat hoeft dus niet; je kan ook het bestaande contract  en daarbij geldende algemene bepalingen voortzetten) dat kan je de financiële verplichting (canon) voor altijd afkopen. Hoeft niet: je kan ook kiezen voor een jaarlijks te betalen indexcanon.

Je koopt alleen de financiële verplichting af en je wordt dus nooit eigenaar van de grond. Je bent slecht economisch eigenaar. De gemeente blijft juridisch eigenaar.

Hoe moet je het voorstel met een korting voor de erfpachter beoordelen?

De gemeente toont zich hier als koopman. Erfpacht is big business voor de gemeente. De kritiek op het eerste voorstel was voorzien en het is in feite onderhandelingstactiek met de eigen bevolking. Erfpacht is niet eerlijk. Het is handel. De gemeente handelt bedrijfsmatig in grond en wil daar zoveel mogelijk voor vangen. En dat de grondwaarde in 100 jaar al meerdere keren is betaald door erfpachters maakt niet uit bij erfpacht.
Dit spel is eeuwigdurend.

Erfpacht Amsterdam – nieuwe rekensom

De coalitiepartijen D66, VVD en SP komen met een aanpassing van de erfpachtplannen, die eeuwigdurende afkoop van de canon mogelijk moet maken, aldus Het Parool over erfpacht. De indruk wordt gewekt dat dit voordeliger zou zijn. Dat is echter te optimistisch, hoewel het wel iets minder duur wordt. Standaard vindt al depreciatie plaats van 25% bij waardering van de grond. Dat percentage was bij het eerder voorstel heel opportunistisch op 10% gezet. Aangezien depreciatie bij erfpacht in Amsterdam al vele jaren 25% is dit geen nieuws; het was zelfs 40%. Volgens taxatiedeskundigen mag je dit geen korting noemen; het is een beperking van de verkregen waarde (depreciatie) vanwege alle nadelen die aan erfpacht kleven. De gemeente ‘verkoopt’ het als ‘korting’.

Erfpachtcontract advocaatMethode canonberekening in voordeel gemeente

De aangepast rekenmethode laat nog steeds buiten beschouwing dat een bestaand recht van erfpacht waarde heeft. Dat laat de gemeente buiten beschouwing door de WOZ waarde alleen ‘op te knippen’ in een aandeel voor de woning en de grond.

Aandeel van de grond in WOZ waarde; de grondquote

De gemeente introduceert de buurtstraatquote om uit de WOZ waarde de ‘grondwaarde’ te halen. Die grondquote wordt nu gemaximeerd op 49%. Het is een nogal grove methode die nadelig is voor de erfpachters. De waardestijging van de woningen wordt grotendeel aan de grond toegerekend een klassiek truc bij erfpacht, terwijl de erfpachter alle investeringen heeft gedaan. In het aangepaste erfpachtplan wordt het iets aan banden gelegd maar eeuwigdurend afkopen van de canon blijft nog steeds een dure hobby met deze (aangepaste) rekenmethode.

 

Commentaar voorstel erfpacht Amsterdam

De Amsterdams erfpacht houdt de gemoederen flink bezig. In alle media wordt melding gemaakt van de onrust die bij erfpachters is ontstaan.

Erfpacht Amsterdam duurder

De Telegraaf: nieuwe erfpacht veel duurder

Bedenkingen bij voorstel eeuwigdurende erfpacht

In mijn laatste blog over erfpacht besteed ik aandacht aan:
– gedoe door gebruik van WOZ waarde bij erfpacht
– de veel te lage korting (depreciatie)
– het canonpercentage is kunstmatig hoog
– niet alles is voor eeuwig afgekocht

Ook Een Vandaag besteed aandacht aan Grote Onrust bij Amsterdamse Erfpachters.

Tot 19 februari 2017 kunnen erfpachters een inspraakreactie geven over de plannen van de gemeente met eeuwigdurende erfpacht

Taxatie erfpacht

Taxeren van erfpachtgrond is niet eenvoudig. Een erfpachter moet zich laten adviseren door een erfpachtdeskundige of taxateur die ervaring heeft in het taxeren van erfpachtpercelen. Wanneer is er sprake van een fout in de taxatie?

Einde erfpacht in zicht?

Bij de beoordeling van door NVM-makelaars uitgevoerde taxaties uitgangspunt is dat in beginsel over de hoogte van taxaties slechts kan worden geklaagd indien een makelaar in redelijkheid niet tot een bepaalde taxatie heeft kunnen komen en bij het taxeren niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van hem mocht worden verwacht. Een voorbeeld van taxaties met erfpacht die voor de tuchtrechter kwamen.

Waarde opstal bij einde erfpacht

Bij einde van de erfpacht heeft de erfpachter recht op vergoeding van de waarde van de opstal. Maar hoe wordt die waarde getaxeerd? Dat kan soms een berekeningsmethodiek zijn die in een bepaalde gemeente bij beëindiging van een erfpachtrecht en/of (her)uitgifte een gebruikelijke taxatiemethode is. Dat moet de taxateur echter wel toelichten in zijn taxatierapport. In het taxatierapport dient voldoende duidelijk een verklaring en onderbouwing verschaft te zijn voor de waardering van het pand. 

Doel taxatie: opstal en/of grond?

In dit voorbeeld klacht onjuiste taxatie werd de klacht tegen de makelaar gegrond verklaard. Het doel van de taxatie door de makelaar is de vaststelling van de vergoeding van de opstal, waartoe de onderhandse verkoopwaarde van de opstal, exclusief de grond, met als peildatum 1 januari 2010 is getaxeerd. De makelaar stelt dat hij bij zijn waardering gebruik heeft gemaakt van de gangbare berekeningsmethode die wordt toegepast in geval van canonherziening einde tijdvak. De waarde van de opstal werd getaxeerd op € 577.857,- (na herontwikkeling). De makelaar past op deze waarde nog een correctie toe vanwege de risicofactor en de hogere erfpachtcanon en komt tot een waarde van € 495.000,-.

Tuchtrechter beoordeelt klacht over taxatie

De tuchtrechter stelt vast dat de makelaar met dat percentage weliswaar de grondwaarde berekend maar heeft hij niet aangegeven of en op welke wijze dat percentage en die grondwaarde in zijn berekening van de waarde van de opstal is betrokken. Bij berekening van de waarde door begroting van huuropbrengsten na herontwikkeling de (bouw)kosten af te trekken maar niet is depreciatie van 40% toegepast. Volgens de tuchtrechter heeft de makelaar tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld door in een taxatierapport te verklaren dat sprake is van een onderhandse verkoopwaarde exclusief de grond van € 495.000,–, terwijl het er voor dient te worden gehouden dat die waarde een taxatie van de opstalwaarde inclusief de grond betreft.
Ook een financier kan door een foute taxatie benadeeld worden; lees uitspraak 13-57 RvT Hilversum waar de bank een klacht indiende wegens een te hoge taxatie nadat de klant failliet ging en het onderpand veel minder waard bleek.

Waarschuwingsplicht notaris bij erfpacht

“Aan de koop van een recht van erfpacht kleven risico’s. Dan kan een beperkt risico zijn (bijvoorbeeld een canonherziening na afloop van een tijdvak) of een aanzienlijk risico zoals in het geval dat ik nu bespreek: de koper wil van het gekochte object de bestemming wijzigen.
Holding Netherlands

In de koopovereenkomst hebben de kopers verklaard voornemens te zijn het pand te gaan gebruiken“als woning/werken”. In de erfpachtvoorwaarden toegestane bestemming is sociaal maatschappelijke voorziening en inpandige transformatorruimte.  Het pand was dus niet geschikt om te wonen.

Per e-mailbericht in reactie op de toezending van de conceptkoopovereenkomst is de notaris een aantal vragen gesteld, zoals :“(….)- kunt u erfpacht uitleggen”, en “wat kopen we, wat betekent het voor ondergrond en gebouwen (…)- op pagina 5 wordt in de tekst over AFKOOP CANON gesproken over “sociaal maatschappelijke voorziening”.

Wijziging van de bestemming betekent volgens de meeste erfpachtvoorwaarden dat daarmee gepaard gaande waardevermeerdering tot een hogere canon leidt. In dat geval was dat voor het lopende tijdvak € 35.383. Eerst na de koop heeft de grondeigenaar medegedeeld dat afkoop in verband met de canonverhoging (gerelateerd aan de nieuwe bestemming) nog eens € 164.246 bedraagt. De kopers starten een procedure tegen de verkoper maar die vordering werd afgewezen. De kopers hadden volgens de rechter behoren te weten, dat op de begane grond van het pand, zowel op basis van de erfpachtvoorwaarden als op basis van het publiekrechtelijke bestemmingsplan, niet kon worden gewoond.

Wel werd de klacht van de koper tegen de notaris toegewezen: “Van de notaris had mogen worden verwacht dat hij op dit punt aan beide partijen nadere vragen zou stellen, omdat immers de bestemming sociaal maatschappelijke voorziening in ieder geval wonen op de begane grond uitsluit. Aannemelijk is dat als de notaris klagers hierop zou hebben gewezen, zij zich zouden hebben gerealiseerd dat het object in de (juridische) staat waarin het zich bevond niet voor het beoogde gebruik geschikt was, ook al was het door verkopers wel (naar achteraf blijkt in strijd met de bestemming) zo gebruikt. Het staat vast dat de notaris niet alle berichten van klagers heeft beantwoord. De notaris heeft erkend dat het juister was geweest om wel te reageren.”
(Klachtencommissie notariaat, beslissing 20 november 2014).

Eeuwigdurende erfpacht in Amsterdam

Indien de gemeente er voor kiest om het erfpachtcontracten te kunnen omzetten naar eeuwigdurende erfpacht betekent dit dat erfpachter de canon voor altijd kan afkopen. In feite wordt dan eenmalig het bedrag van de grondwaarde betaald door de erfpachter. Dit erfpachtstelsel wordt ook in Den Haag gehanteerd. De erfpachter zal ook een bedrag verschuldigd zijn ter afkoop van de beheerkosten. Na de afkoop van de canonverplichting heeft de erfpachter weliswaar in de toekomst geen canonverplichting kosten meer, maar er is nog steeds sprake van erfpachtgrond. Ook kan de gemeente de erfpachtvoorwaarden nog wijzigen. De erfpachter verwerft bij afkoop van de canon eeuwigdurende erfpacht, geen bloot eigendom. Hij wordt dus geen eigenaar van de grond. Er komt ook geen recht van koop blijkens het college-akkoord van juni 2014.

Het erfpacht boek 50 vragen over erfpacht verschijnt begin augustus bij Kluwer

Het erfpachtboek 50 vragen over erfpacht verschijnt begin augustus bij Kluwer

Eeuwigdurende erfpacht in Den Haag
In 1986 is voortdurende erfpacht in Den Haag omgezet naar het systeem van eeuwigdurende erfpacht met de mogelijkheid de canon eeuwigdurend af te kopen tegen de bij de aanvang getaxeerde grondwaarde. Sinds 2008 is het mogelijk grond in eeuwigdurende in bepaalde gebieden in Den Haag in volle eigendom te verwerven tegen een relatief laag bedrag. Hiermee gaat Den Haag dus verder dan het nieuwe college in Amsterdam voornemens is.

 

Omzetten van erfpacht

Omzetting of conversie is het omzetten van de erfpacht naar (bloot) eigendom. Maar de term omzetting wordt ook wel  gebruikt voor het aanduiden van omzetting naar een ander type erfpacht, te weten:

– omzetting van tijdelijke erfpacht in voortdurende erfpacht;-
– omzetting tijdelijke erfpacht in een eeuwigdurend erfpachtrecht;
– omzetting voortdurend erfpachtrecht in eeuwigdurend erfpachtrecht.

Een derde vorm van omzetting is de mogelijkheid om tijdens de looptijd van een erfpachtcontract over te stappen naar nieuwe (actuele) erfpachtvoorwaarden. In Amsterdam is dat binnenkort mogelijk als de erfpachtvoorwaarden AB2013 gereed zijn.

Conversie erfpacht tegen iedere prijs?

Bij omzetting van de erfpacht naar eigendom dient een koopsom bedongen te worden om het bloot eigendom te verwerven. De waardering van de grond is vaak een struikelblok. Daar ontstaat vaak discussie over de prijs die betaalt moet worden door de erfpachter.  In de praktijk blijkt dat erfpachters lang niet altijd gebruik maken van de mogelijkheid om de blote eigendom van de grond te verwerven. Dat blijkt uit het rapport “Ervaringen met erfpacht” (Ministerie van Binnenlandse Zaken maart 2013). Zo is gebleken dat in Den Haag degene die erfpacht eeuwigdurend hebben afgekocht zelden overgaan tot de koop van blooteigendom.

Wanneer is conversie van erfpacht naar eigendom interessant voor de erfpachter?

Er kunnen voor de erfpachter meerdere redenen zijn om de eigendom te verwerven. Dat zal van de feiten en omstandigheden van de betreffende erfpachtsituatie afhangen. Wat voor de ene erfpachter geldt, hoeft niet voor de ander erfpachter te gelden. Vaak spelen financiële motieven een doorslaggevende rol. De erfpachter zal altijd een rekensom moeten maken van de canonontwikkeling op basis van zijn huidige contract en hetgeen conversie hem oplevert. De fiscale aftrekbaarheid van de canon verdwijnt als de erfpachter de eigendom verwerft. Wellicht kan daar aftrek voor hypotheekrente van de woninghypotheek voor in de plaats komen.