Erfpachtcontracten gesloten met een particuliere grondeigenaar (particuliere erfpacht) liggen al geruime tijd onder vuur. De rechtbank Amsterdam heeft onredelijke bedingen in de erfpachtvoorwaarden de afgelopen jaren regelmatig buiten werking gesteld.
Bedingen in particuliere erfpachtvoorwaarden buiten werking
Inmiddels heeft de rechtbank in twee soortgelijke uitspraken particuliere erfpachtvoorwaarden kritisch beoordeeld. Buiten werking zijn gesteld de bedingen in de erfpachtvoorwaarden die regelen
– herziening van de canon binnen 5 of 10 jaar toestaat (herzienings-clausule)
– wijziging van de erfpachtvoorwaarden na einde van de erfpachttermijn (wijzigingsbeding)
– de erfpachter een boete opleggen bij niet-nakoming van 10x de canon (boetebeding).
Overigens zij n er inmiddels meer van dergelijke uitspraken waarbij de rechter kritisch is m.b.t bepaalde clausules in erfpachtvoorwaarden.
Particulier erfpachtcontract volgens rechter onevenwichtig
Uitgangspunt is volgens de rechter dat een erfpachtwoning zoals in beginsel vrij verhandelbaar en overdraagbaar moet zijn. Dat lukt niet bij deze erfpachtcontracten omdat de bedingen volgens de notaris voor financierende banken in beginsel niet onacceptabel zijn, nu zij niet voldoen aan criteria van de Nederlandse Vereniging van Banken. De rechter stelt vast dat de erfpachtvoorwaarden geen ‘groene opinie’ van de notaris krijgen en hypotheekbanken voor woningen op particuliere erfpacht uitgegeven woningen geldt dat banken terughoudend zullen zijn bij het verstrekken van financiering. De oorzaak daarvan ligt in de (onredelijke) erfpachtvoorwaarden.
Erfpachtrecht moeilijk financierbaar en verkoopbaar
Een woning op erfpacht moet voor een koper financierbaar en er moet geen belemmering zijn bij het verkopen van de woning. De wijzigingsbedingen (herziening na 5 of 10 jaar en eenzijdige verandering voorwaarden bij einde erfpacht) maken de woning voor een koper moeilijk financierbaar en belemmeren de erfpachter bij het verkopen van de woning. Daarom oordeelt de rechter het dat bestaan van de wijzigingsbevoegdheid (en niet de inhoud van de wijzigingsbevoegdheid) het erfpachtcontract onevenwichtig maakt omdat door deze bedingen de financiering en verkoop van de woning bemoeilijkt wordt, en deze bedingen de grondeigenaar de bevoegdheid geven de prijs en de erfpachtvoorwaarden eenzijdig aan te passen, zonder dat er sprake is van een reële opzeggingsmogelijkheid voor de erfpachter.
Toepassing Europees recht op erfpachtcontract
De Richtlijn Oneerlijke Bedingen in Consumentenovereenkomsten (Europese richtlijn 93/13/EEG van 5 april 1993) wordt daarmee (eindelijk) toegepast op erfpachtcontracten. Belangrijk uitgangspunt dat particuliere erfpacht wordt geschonden is: aanzienlijke verstoring van het onderlinge contractuele evenwicht leidt tot aantasting van de rechtspositie waarin de consument (erfpachter) volgens Nederlands recht heeft, hetgeen wordt veroorzaakt door de (onredelijke) particuliere erfpachtvoorwaarden.
Voor particuliere erfpachters is dit goed nieuws. De rechter kijkt nu naar de evenwichtigheid van de gehele overeenkomst, de optelsom van alle erfpachtvoorwaarden. De oneerlijke bedingen die het evenwicht verstoren kan de rechter buiten werking stellen.
Erfpacht 