Erfpacht

informatie over erfpacht van advocaat in Amsterdam Mark van Weeren, auteur van het boek 50 Vragen over Erfpacht

Hoe redelijk zijn erfpachtvoorwaarden Gemeente Amsterdam?

De gemiddelde erfpachter heeft de erfpachtvoorwaarden nooit van te voren gelezen. Zodra het tijdvak van de canon na 30 of 50 jaar is verstreken blijken er toch belangrijke bepalingen in de erfpachtvoorwaarden te staan, die ook serieuze financiele consequenties hebben. De erfpachter of zijn advocaat kan een beroep doen op de redelijkheid en billijkheid bij de uitleg en toepassing van contractuele bepalingen uit het erfpachtcontract. Van de toepasselijke algemene voorwaarden  kan ook de nietigheid of vernietigbaarheid van een onredelijk bezwarend beding ingeroepen worden.

Amsterdam; van oudsher in erfpacht

Amsterdam; van oudsher in erfpacht

Twee voorbeelden uit de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 2000 (AB 2000) van de Gemeente Amsterdam.

Verplichte afkoopsom bij verlenging (AB 2000 Amsterdam)
Artikel 11 lid 1 a-b luidt: Burgemeester en Wethouders kunnen met de erfpachter overeenkomen dat het eerste of lopende tijdvak eenmaal wordt verlengd met maximaal 50 jaar, onder de verplichting de nog niet vervallen canon voor de volledige duur van het aldus verleende tijdvak door betaling van een afkoopsom te voldoen.  

Deze bepaling lijkt onschuldig aangezien vermeld is dat B&W kan overeenkomen met de erfpachter eenmalig met 50 jaar te verlengen. Indien dat echter gebeurt dan is in dit artikellid reeds bepaald dat de erfpachter verplicht is de  niet de vervallen, dus de toekomstige, canon af te kopen, Een dergelijke verplichte afkoopsom die dan tot stand komt zal een zeer zware belasting voor de erfpachter met zich kunnen meebrengen.  Weliswaar heeft de erfpachter deze mogelijkheid om niet te opteren voor het verlengen van maximaal 50 jaar. Dat is in het kader van de beoordeling van onredelijkheid of oneerlijkheid niet de issue. Het gaat om de situatie dat  de erfpachter dat wel zou willen en hij kan alleen afkopen door middel van een afkoopsom.

Berekening afkoopsom volgens “vast te stellen instructie”
(art. 11 lid 4 AB 2000 Amsterdam)
Indien de erfpachter dus voor 50 jaar wenst te verlengen en gebonden is aan de verplichte afkoopsom dan wordt door middel van lid 4 bepaald dat de hoogte van de afkoopsom wordt berekend volgens een door Burgemeester en Wethouders vast te stellen instructie, welke in het gemeenteblad wordt bekend gemaakt.

De erfpachter heeft op voorhand nooit de aard en strekking kunnen vaststellen van deze bepaling toen hij voor deze voorwaarden heeft getekend. De inhoud van de verplichting waaraan de erfpachter via deze bepaling wordt gebonden is volledig bepaald door de gemeente als gebruiker van de algemene voorwaarden. De erfpachter is in dit geval afhankelijk van nog een regeling in de vorm van een instructie die op enig moment door de gemeente wordt gepubliceerd. Het woord instructie zegt het al: instructie, ofwel een eenzijdig opgelegde methode. De instructie is bedoeld voor de deskundige of taxateur die de afkoopsom moet vaststellen. Aldus heeft de erfpachter geen invloed op de wijze waarop getaxeerd zal worden.  Is de taxatie op deze wijze wel marktconform? De financiële verplichting  en gevolgen welke uiteindelijk ontstaan door toepasing van deze bepaling zijn volstrekt niet te overzien voor de erfpachter en lijkt mij deze bepaling in strijd met het transparantiebeginsel. Op grond van dit beginsel is degene de gebonden wordt aan de algemene voorwaarden om zijn rechtspositie te kunnen beoordelen op een moment dat hij kennis neemt van de algemene voorwaarden. Dat is met deze bepaling niet mogelijk.

Advertenties

No comments yet»

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: