Erfpacht

informatie over erfpacht van advocaat in Amsterdam Mark van Weeren, auteur van het boek 50 Vragen over Erfpacht

Archief voor Herziening erfpacht

Erfpacht Amsterdam in gevarenzone

Een uitspraak van de rechtbank Amsterdam over particuliere erfpacht brengt ook de gemeentelijke erfpachtvoorwaarden in Amsterdam in gevaar. De (particuliere) grondeigenaar kopieerde namelijk de erfpachtvoorwaarden van de gemeente.

Erfpacht en onredelijke erfpachtvoorwaarden advocaat Mark van Weeren

Erfpachtvoorwaarden Amsterdam discutabel in licht Europese Richtlijn

In mijn vorige blog ‘rechter zet streep door onredelijke erfpachtvoorwaarden‘ besprak ik de uitspraak van de rechtbank Amsterdam al. In die uitspraak werden drie clausules door de rechter buiten werking gesteld. Deze clausules zijn gekopieerd uit de gemeentelijke erfpachtvoorwaarden. Omdat de banken deze vorm van particuliere erfpacht niet willen financieren neutraliseerde de rechter de drie clausules.

Gevolgen uitspraak voor gelijkluidende bepalingen in erfpachtvoorwaarden gemeente

Ik zeg daar wat over in een artikel in De Telegraaf.
Weliswaar financieren banken wel gemeentelijke erfpacht, maar dat doet niet af aan het feit dat exact dezelfde clausules in de gemeentelijke erfpachtvoorwaarden evenmin de toets aan de  Europese Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten kan doorstaan. Het ‘wijzigingsbeding’ dat de gemeente hanteert, bijvoorbeeld om de buurstraatquote te introduceren (een grondquote) komt daarvoor in aanmerking, als deze uitspraak gevolgd wordt voor de erfpachters van de gemeente.

Gemeente bij erfpacht ook gebonden aan beginselen van behoorlijk bestuur

Omdat de gemeente ook een bestuursorgaan is moet zij bij het uitgeven van grond aan particulieren ook beginselen van behoorlijk bestuur in acht nemen. Het wijzigen van de voorwaarden na verstrijken van de eerste termijn van de erfpacht is in strijd met het formele rechtszekerheidsbeginsel. De erfpachter weet volstrekt niet waar hij aan toe is en heeft geen enkele invloed op de herziening c.q. wijziging van de gemeente. Om te spreken in de termen van de erfpacht-uitspraak van de Amsterdamse rechter: “in de onderlinge verhoudingen zijn de wijzigingsbedingen oneerlijk” en “de wijzigingsbedingen verstoren het evenwicht tussen de grondeigenaar en de erfpachter aanzienlijk”.

Dit zal tot procedures tegen de gemeente leiden.
De gemeente dient haar erfpachtvoorwaarden te conformeren aan de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten.

Advertenties

Rechter zet streep door onredelijke erfpachtvoorwaarden

Eindelijk heeft de rechter een streep gezet door onredelijke erfpachtvoorwaarden bij particuliere erfpacht. De rechter heeft daarvoor de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten gebruikt. De rechter moet altijd toetsen aan deze Richtlijn. Ambtshalve dus. Uitspraak onredelijke erfpachtvoorwaarden.

Rechter vernietigt onredelijke erfpachtvoorwaarden

Onredelijke erfpachtvoorwaarden: ’rode’ erfpachtopinie

De erfpachter kon zijn huis op particuliere erfpacht door de onredelijke erfpachtvoorwaarden niet verkopen. In zo’n situatie kan een notaris een erfpachtopinie afgeven waaruit blijkt welke voorwaarden onredelijke bezwarend zijn, als gevolg waarvan banken niet financieren. Dat levert dan een “rode” erfpachtopinie op. De particuliere grondeigenaar bleek niet bereid de erfpachtvoorwaarden aan te passen en daarom kwam de rechter eraan te pas.

Erfpacht niet financierbaar door onredelijke bedingen

Het gaat om drie bedingen in de erfpachtovereenkomst waarover de notaris schrijft dat die voor financierende banken in beginsel onacceptabel zijn, omdat zij niet voldoen aan de door de Criteria van Nederlandse Vereniging van Banken. Het gaat om wijzigingsbedingen en een boetebeding die als ‘oneerlijk’ gekwalificeerd worden. Dit speelt voornamelijk bij particulier erfpacht en niet bij publiekrechtelijke erfpacht zoals bij de gemeente Amsterdam.

Het wijzigingsbeding

Dit beding komt in veel erfpachtvoorwaarden voor. Door het wijzigingsbeding heeft de eigenaar na het einde van de erfpachttermijn het recht de canon te herzien op basis van een nieuw grondwaarde en nieuw canonpercentage, die ook nog eens op nieuwe erfpachtvoorwaarde gebaseerd worden. De erfpachter heeft daar geen enkel invloed op. Dat is niet acceptabel.

Herziening canon bij wijziging gebruik of bebouwing

Indien het gebruik wordt gewijzigd of de bebouwing (bijvoorbeeld door een uitbouw te realiseren) dan kan de eigenaar eenzijdig de canon wijzigen. basis van het Burgerlijk Wetboek zoude grondeigenaar geen wijzigingsbevoegdheid toekomen: alleen bij onvoorziene omstandigheden. Dit wijzigingsbeding verstoort volgens de rechter het contractuele evenwicht dat tussen partijen behoort te bestaan, waardoor financiering wordt bemoeilijkt. Dit wijzigingsbeding staat ook in erfpachtcontracten van de gemeente Amsterdam.

Boetebeding ten laste van erfpachter

Het boetebeding stelt op iedere tekortkoming – toerekenbaar of niet – een eenmalige boete van maximaal tienmaal de canon (thans dus € 8.500,00) en een dagboete van maximaal 3% van de canon. De boete is niet gemaximaliseerd en volledig overgelaten aan de beslissing van de erfverpachter. Ook dit beding wordt door de rechter buiten toepassing verklaard.

Tips voor erfpachter op particuliere erfpacht

Als de woning op erfpacht onverkoopbaar is of niet financierbaar; vraag dan een erfpachtopinie bij een notaris. Als er geen groene erfpachtopinie door de notaris wordt afgegeven dan moet de grondeigenaar de erfpachtvoorwaarden wijzigen. Werkt de eigenaar niet mee schakel dan een erfpachtadvocaat in om de wijziging of vernietiging van de foute bedingen af te dwingen.

 

 

 

Erfpacht bedrijven Amsterdam

Uitgifte in erfpacht aan bedrijven in Amsterdam

Niet alleen voor erfpacht van woningen maar ook erfpacht voor bedrijven gaat veranderen in de gemeente Amsterdam. Bij nieuwe uitgiftes in erfpacht voor kantoorruimte of andere commerciële bebouwing zal de canon ineens volledig afgekocht moeten worden.

erfpacht bedrijven Amsterdam

Bestaande regels erfpacht bedrijven gaan wijzigen

Voor lopende erfpacht voor bedrijven in Amsterdam gaan de bestaande regels gewijzigd worden. Dit jaar, 2017 dus, kan nog van bestaande regelingen gebruik gemaakt worden. Lees daarover de pagina over erfpacht in Amsterdam over vervroegde wijziging erfpacht of herziening erfpacht en algehele herziening canon.

Offerte vragen voor vervroegde herziening canon

Het is belangrijk voor commerciële erfpachters om deze informatie te lezen op de website. Vervroegde herziening vragen kan interessant zijn in verband met lage rentestand. Je kan de gemeente een offerte vragen voor vervroegde herziening of wijziging van de erfpacht. Dat is vrijblijvend. Laat het aanbod van de gemeente desnoods narekenen door een deskundige.

Leuker kan je het niet maken: erfpacht

Bron van erfpachtleed

Mensen vragen mij wel hoe het nou komt dat erfpacht zo’n slecht imago heeft en vaak financieel ongunstig uitpakt. De bron van de erfpachtsores is de gebrekkige wettelijke regeling. Er zijn slechts 16 wetsartikelen in het Burgerlijk Wetboek die grondbezitters de vrije hand geven door middel van erfpachtvoorwaarden een erfpachter klem te zetten. Een nieuw kabinet zou eens werk moeten maken van een goede wettelijke regeling die meer bescherming biedt tegen onredelijke erfpacht.
Einde erfpacht contract

Erfpacht in nieuwe media

Zolang er geen goede wettelijke regeling zullen erfpachters moeten ‘vechten’ voor hun rechten. Grondeigenaren kunnen het kennelijke niet leuker maken. Wel worden nieuwe media gebruikt om duidelijker te maken wat erfpacht nu eigenlijk is, en wat er voor mogelijkheden zijn bij canonherziening, de afloop van de pachttermijn of afkoop van de canon.

Zie bijvoorbeeld het filmpje van de gemeente Den Haag over erfpacht.

Met eeuwigdurende erfpacht beter af?

Bij eeuwigdurende erfpacht wordt de mogelijkheid geboden de canon eeuwigdurend af te kopen. Dat biedt de erfpachter financiële duidelijkheid. Maar is het ook redelijk? Als de betaling gelijk is aan de gehele grondwaarde dan ben je beter af indien de eigendom van de grond wordt geleverd. Eeuwigdurende erfpacht met een afgekochte canon ligt voor de erfpachter heel dicht bij het hebben van de volledige eigendom van de grond. Maar het blijft erfpacht. Constructies met eeuwigdurende erfpacht hebben geen wettelijke basis; het wordt bedacht door de grondeigenaar en vraagt gelet op het eeuwigdurendheid (!) om een kritisch beoordeling. Een voorbeeld.

Eeuwigdurende erfpacht vraagt om kritische beoordeling

Eeuwigdurende erfpacht vraagt om kritische beoordeling

Erfpacht Utrecht – voorbeeld van eeuwigdurende erfpacht 

Bijvoorbeeld de gemeente Utrecht heeft er voor gekozen vast te houden aan het erfpachtstelsel, maar is overgegaan op een stelsel van voortdurende erfpacht naar een stelsel van eeuwigdurende erfpacht. Hierbij hebben erfpachters de mogelijkheid de erfpachtcanon eeuwigdurend af te kopen. Voor de gemeente is het voordeel hiervan dat zij eigenaar blijft van de grond en voor de erfpachter betekent eeuwigdurende erfpacht dat er nooit meer aan de gemeente betaald hoeft te worden voor de grond.

De canon en de grondwaarde bij erfpacht in Utrecht werden onder die erfpachtvoorwaarden elke tien jaar aangepast. De gemeente heeft toen besloten (dat is immers een politieke keuze) dat deze stijgingen niet aan de gemeenten hoefden toe te komen (loslaten financiële aspecten van de erfpachtregeling) en heeft erfpachters met ongunstige erfpachtcontracten de mogelijkheid geboden hun contract om te zetten naar een contract met de gunstige voorwaarden van de regeling uit 1989 (eeuwigdurende erfpacht met eeuwigdurende afkoop van de canon). Overigens kon de koper van een nieuwbouwwoning  alleen de canon eeuwigdurend afkopen een andere optie was er niet.

De wet regelt niets over eeuwigdurende erfpacht; laat eeuwigdurende erfpachtvoorwaarden toetsen

Het rapport “Ervaringen met Erfpacht”(2013) beschrijft de drie opties voor de afkoop canon bij  eeuwigdurende erfpacht in Utrecht: de conversieregeling 2003 bij erfpacht in Utrecht werd in drie opties aangeboden. Daarbij was de afkoop van de erfpacht aantrekkelijker naarmate men eerder besliste en eerder betaalde. De drie opties waren:

  • Bij tekenen van de conversieovereenkomst voor 1 januari 2004 en betaling voor 1 januari 2004: De contante waarde van de grondwaarde gebaseerd op een percentage van de WOZ-waarde per 1 januari 1999 plus 30% gefixeerd op de einddatum van het erfpachttijdvak en de contante waarde van de nog verschuldigde canonverplichtingen (zonder canonstijging) tot de einddatum, teruggerekend naar de afkoopdatum met een rente van 5%.
  • Bij tekenen van de conversieovereenkomst voor 1 januari 2004 maar latere betaling: De contante waarde van de grondwaarde gebaseerd op een percentage van de WOZ-waarde per 1 januari 1999 plus 30% gefixeerd op de einddatum van het erfpachttijdvak, te verhogen met 2% tot de einddatum en de contante waarde van de nog verschuldigde canonverplichtingen (inclusief canonstijgingen tot het moment van afkoop) tot de einddatum, teruggerekend naar de afkoopdatum met een rente van 5%.
  • Bij tekenen van de conversieovereenkomst na 1 januari 2004, maar wel gedurende de looptijd van het erfpachttijdvak: De contante waarde van de grondwaarde gebaseerd op een percentage van de WOZ-waarde per 1 januari 1999 plus 30% gefixeerd op de einddatum van het erfpachttijdvak, te verhogen met 3% tot de einddatum en de contante waarde van de nog verschuldigde canonverplichtingen

Canonpercentage erfpacht redelijk?

Welk canonpercentage bij erfpacht is redelijk?

Bij erfpacht is in de erfpachtakte vaak niet bepaald hoe dit percentage tot stand komt en hoe het percentage er in de toekomst uit ziet als er een canonherziening plaatsvindt. Door het canonpercentage op de grondwaarde toe te passen krijg je de jaarlijkse canon die voor erfpacht verschuldigd is. Als het canonpercentage niet is gedefinieerd in de erfpachtakte of erfpachtvoorwaarden maakt dat erfpacht speculatief: de grondwaarde in de toekomst is onzeker en ook het canonpercentage dat wordt gehanteerd om de canon vast te stellen bij herziening. In een recente uitspraak van het Hof Den Bosch van 26 mei 2015 werd de vraag gesteld aan een deskundige: wat is naar uw oordeel een redelijke en gebruikelijke wijze van indexering van de erfpachtcanon in gevallen als het onderhavige?

Canonpercentage erfpacht

Canonpercentage erfpacht

Risico-opslag in canonpercentage

De deskundige merkt terecht op dat het indexeren van een percentage bij erfpacht ongebruikelijk is; als er wordt geïndexeerd wordt de verschuldigde canon zelf geïndexeerd. Daarvoor zijn verschillende clausules mogelijk. Voorts merkt de deskundige op dat het bij het bepalen van een canonpercentage vrij gebruikelijk is een opslag op de reële rente te bepalen in verband met risico van circa 0,5%, terwijl daarnaast vroeger een opslag wegens administratiekosten werd toegepast, maar dat deze in de tijd van geautomatiseerde administratie vrijwel verdwenen is.  

Onredelijk canonpercentage

Voor het samenstellen of vaststellen van een canonpercentage bestaat geen regelgeving. Een grondeigenaar kan het dus zo bont maken als hij wil. Totdat iemand aan de bel trekt. Een canonpercentage is meestal gerelateerd aan de marktrente (of tienjarige staatsleningen) met daar bovenop een of meer opslagen. Het is een samengesteld getal. De opslagen die daar onderdeel van uit maken kunnen omstreden zijn. In mijn boek 50 vragen over erfpacht is dat nader beschreven. Zo is soms een risico opslag van 1% van toepassing terwijl de grondeigenaar helemaal geen risico loopt. Dat is dus 1% van de grondwaarde zolang de erfpacht loopt. Dus als de grondwaarde € 400.000 is dan al € 4.000 van de canon die hij betaalt een vergoeding voor  “risico” dat de grondeigenaar niet loopt.

Rechter vernietigt clausule erfpachtvoorwaarden

In de erfpachtvoorwaarden dient bij een herzieningsprocedure voor de canon altijd vermeld te worden dat de erfpachter altijd herziening aan de rechter kan voorleggen indien de grondeigenaar een beroep doet op de herzieningsprocedure. In een uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwaren van 13 januari 2015, een zaak tussen een grondeigenaar en Staatsbosbeheer, is dat bepaald.

Clausule in erfpachtvoorwaarden onredelijk volgens gerechtshof

Het gerechtshof heeft geoordeeld dat de procedure voor canonherziening de erfpachtvoorwaarden onredelijk bezwarend is omdat een tussen partijen bestaand geschil over herziening van de canon exclusief in handen is gelegd van de bindend adviseurs. In de herzieningsprocedure in de erfpachtvoorwaarden is niet bepaald dat de erfpachter binnen een termijn van een maand zou kunnen kiezen voor de bevoegde overheidsrechter. Dat is voorgeschreven in artikel 6:236 aanhef en onder n BW.
Recreatiegebied op erfpachtgrond

Toetsing redelijkheid erfpachtvoorwaarden aan de wet 

Bovendien is het interessant dat het gerechtshof bepaalt dat de rechter ambtshalve moet toetsen aan afdeling 6.5.3. van het Burgerlijk wetboek De rechter spreekt derhalve de vernietiging uit van de herzieningsprocedure in de erfpachtvoorwaarden. Dat betekent dat in het voorkomend geval de grondeigenaar zich tot de rechter zal dienen te wenden voor een herziening van de canon, danwel nieuwe erfpachtvoorwaarden overeengekomen dienen te worden die wel aan de wettelijke eisen voldoen.

Geen financiële voorwaarde bij overdacht erfpachtrecht  

Overigens bepaalde de rechter in deze zaak ook, net als in de eerdere zaken, dat Staatsbosbeheer bij verkoop van het erfpachtrecht door de erfpachter niet als voorwaarde mag stellen dat de canon wordt herzien. Dat levert misbruik van het toestemmingsvereiste op.