Erfpacht

informatie over erfpacht van advocaat in Amsterdam Mark van Weeren, auteur van het boek 50 Vragen over Erfpacht

Archief voor WOZ erfpacht

Erfpacht Amsterdam – nieuwe rekensom

De coalitiepartijen D66, VVD en SP komen met een aanpassing van de erfpachtplannen, die eeuwigdurende afkoop van de canon mogelijk moet maken, aldus Het Parool over erfpacht. De indruk wordt gewekt dat dit voordeliger zou zijn. Dat is echter te optimistisch, hoewel het wel iets minder duur wordt. Standaard vindt al depreciatie plaats van 25% bij waardering van de grond. Dat percentage was bij het eerder voorstel heel opportunistisch op 10% gezet. Aangezien depreciatie bij erfpacht in Amsterdam al vele jaren 25% is dit geen nieuws; het was zelfs 40%. Volgens taxatiedeskundigen mag je dit geen korting noemen; het is een beperking van de verkregen waarde (depreciatie) vanwege alle nadelen die aan erfpacht kleven. De gemeente ‘verkoopt’ het als ‘korting’.

Erfpachtcontract advocaatMethode canonberekening in voordeel gemeente

De aangepast rekenmethode laat nog steeds buiten beschouwing dat een bestaand recht van erfpacht waarde heeft. Dat laat de gemeente buiten beschouwing door de WOZ waarde alleen ‘op te knippen’ in een aandeel voor de woning en de grond.

Aandeel van de grond in WOZ waarde; de grondquote

De gemeente introduceert de buurtstraatquote om uit de WOZ waarde de ‘grondwaarde’ te halen. Die grondquote wordt nu gemaximeerd op 49%. Het is een nogal grove methode die nadelig is voor de erfpachters. De waardestijging van de woningen wordt grotendeel aan de grond toegerekend een klassiek truc bij erfpacht, terwijl de erfpachter alle investeringen heeft gedaan. In het aangepaste erfpachtplan wordt het iets aan banden gelegd maar eeuwigdurend afkopen van de canon blijft nog steeds een dure hobby met deze (aangepaste) rekenmethode.

 

Voorstel eeuwigdurende erfpacht Amsterdam

De gemeente Amsterdam heeft hier haar voorstel voor (het overstappen naar ) eeuwigdurende erfpacht geformuleerd. Erfpachters kunnen via inspraak nog reageren.

Het gaat natuurlijk om een rekensom en de vraag of het voor een erfpachter interessant om over te stappen. Dat zal van de individuele erfpachtsituatie afhangen. Nu het canonpercentage nog relatief  laag is kan overstappen interessant zijn. Maar als er voor de komende 30 jaar al is afgekocht dan is het wellicht minder interessant.voorstel-erfpacht-amsterdam

Erfpacht voorstel gemeente is verkoopraatje 

De rekensom van de gemeente neem de WOZ waarde (van 2 jaar terug) als uitgangspunt. En er wordt een korting van 10 % gegeven. Maar dat is een sigaar uit eigen doos. Ik zal het u uitleggen.

De WOZ waarde is een grove methode om de waarde van een woning vast te stellen. De methode is ooit in de wet opgenomen om een grondslag voor belastingheffing te creëren op de hele onroerende zaak. Op zich al ongelukkig dat een belastingmethode wordt gebruikt voor privaatrechtelijke erfpacht en bovendien dient de canon berekend te worden over de grondwaarde en daar zegt de WOZ waarde niets over.

WOZ houdt geen rekening met nadelen erfpacht 

Los daarvan verzuimt de gemeente te vermelden dat bij de WOZ waarde geen onderscheid wordt gemaakt tussen een woning op eigendom of erfpacht. De WOZ waarde gaat uit van de fictie dat u woning op eigen grond staat terwijl dat niet zo is. Daarom zijn WOZ waardes van erfpachtwoningen eigenlijk te hoog. De nadelige effecten van erfpacht moet bij de WOZ taxatie in mindering gebracht worden, en dat gebeurt niet omdat dit wettelijk zo is bepaald. Daarom is het nogal makkelijk voor de gemeente om 10 % korting te geven bij de depreciatie. En de depreciatie was in het verleden 40 %  in Amsterdam maar is enige jaren terug al verminderd tot 25%. De gemeente geeft dus geen cent cadeau aan erfpachters.

Bezwaar erfpachter tegen WOZ

Teken dus tijdig bezwaar aan ten de WOZ beschikking want die wordt vanaf nu de grondslag voor de canon; zie daarover ook erfpacht en WOZ waarde. Let wel de wettelijke fictie dat voor de WOZ erfpacht niet bestaat krijgt u daarmee niet van tafel. Wel kunt u als argument aanvoeren dat de gemeente Amsterdam de WOZ voor ander doeleinde gebruikt dan waarvoor de WOZ bedoeld is en dat om die reden de WOZ waarde gecorrigeerd dient te worden. Lees ook: slecht vooruitzicht erfpachters Amsterdam.

Erfpacht en WOZ waarde

De aanslag onroerende zaakbelasting valt weer in de bus. De erfpachter betaalt deze belasting als ware hij volledig eigenaar. Bij de WOZ taxatie wordt  van ficties uitgegaan. De taxateur van de gemeente doet aannamen om tot een WOZ waarde te komen. De efpachter doet er goed aan het taxatieverslag behorend bij de WOZ aanslag op te vragen en kritisch te bekijken. Recreatiegebied op erfpachtgrond
Waar moet je als erfpachter dan op letten? Aanknopingspunten daarvoor zijn te vinden in het recente concept rapport van de Commissie Van der Werf. Deze bekijkt in hoeverre  taxatiemethoden, waaronder  de WOZ waarde gebruikt kunnen worden bij taxatie van bloot eigendom met het oog op verkoop of heruitgifte van erfpachtgrond op de waddeneilenaden. De opmerkingen van de commissie over de WOZ waarde bij erfpacht staan hieronder. Het concept rapport is te vinden op: www.waardebepalingblooteigendom.nl

“De WOZ-waarde is vanwege wettelijke ficties (waaronder alleen de fictie van eigen grond bruikbaar is) per definitie niet de marktwaarde. Door normalisering, het aanbrengen van correcties ten aanzien van  niet bruikbare ficties, correctie van de achterlopende peildatum en normalisering van onderhoud tot  normaal onderhoud, is de WOZ-waarde bruikbaar. De commissie is bij marginale toetsing van de  WOZ-waarde op de Waddeneilanden bij recreatiewoningen gebleken, dat:
• de vertaalslag van referentieobjecten naar het betreffende object niet duidelijk is;
• het idee wordt gewekt, dat aan opstallen, werken en beplantingen en de grond rechtstreeks een waarde is toe te kennen, terwijl slechts sprake kan zijn van allocatie van waardecomponenten;
• er op de opstalwaarde een soort boekhoudkundige afschrijving wordt toegepast, die niet spoort met het marktgedrag van goed geïnformeerde kopers;
• vergelijkingsobjecten op erfpacht worden aangepast met 17x de canon, wat fiscaal klopt, maar niet spoort met het marktgedrag van goed geïnformeerde kopers;
• er bij doorlopende rechten, waarvan de termijn is verstreken, een canon verondersteld wordt bij heruitgifte, gebaseerd op een onjuiste direct toegekende, niet gedeprecieerde grondwaarde.
Voorzichtigheid met de eventuele toepassing van de WOZ-waarde is geboden. Mocht de erfpachter de WOZ-waarde wel een juist uitgangspunt vinden en mocht de taxateur deze correct achten, dan kan de WOZ-waarde worden gebruikt. Bij eerste woningen is de WOZ-waarde bij instemming van  erfpachter en toetsing door de taxateur bruikbaar.  Voor overige gevallen zijn gebruikte referentietransacties uit de WOZ-beschikking wel bruikbaar. Het  is raadzaam om zich ervan te vergewissen, dat referenties objecten op eigen grond betreffen.”

Gemeente slaagt niet in bewijslast WOZ waarde erfpachtobject

Hieronder bespreek ik een WOZ zaak waar de erfpachter een klein succes boekte. De erfpachter ging in beroep tegen zijn WOZ beschikking. De WOZ waarde werd iets lager vastgesteld. Beroep kan lonend zijn, mits goede argumenten worden aangedragen.

De eiser meent dat de gemeente bij de waardevaststelling voor de WOZ beschikking, bezien tegen de achtergrond van artikel 17 van de Wet WOZ, geen dan wel onvoldoende rekening heeft gehouden met de gevolgen van de economische crisis in de huizenmarkt. De rechter volg dat standpunt niet en overweegt dat de gevolgen van de economische crisis in de vorm van een waardedaling, voor zover van invloed op de waarde van de woning van eiser, tot uitdrukking komen in de verkoopprijzen van de rond die waardepeildatum verkochte referentiewoningen.

De eiser voert ook aan dat de gemeente in de WOZ waardering geen rekening heeft gehouden met de bijzondere omstandigheid dat de woning van eiser op eeuwigdurende particuliere erfpachtgrond staat, waardoor de woning op of rond de waardepeildatum 1 januari 2010 vrijwel onverkoopbaar was, aangezien diverse banken huiverig waren om hypotheken te verstrekken bij particuliere erfpacht. De rechter geeft aan dat volgens de jurisprudentie (vaste jurisprudentie van de Hoge Raad, zie bijvoorbeeld de arresten van 23 september 1998 (LJN: AA2375) en 20 november 1985, LJN: AW8157)  er moet worden uitgegaan van de veronderstelling van overdracht van de volle en onbezwaarde eigendom, ook als er in werkelijkheid op de onroerende zaak een recht van erfpacht rust. De uitzondering (’door de wet gestelde beperkingen’ ) is niet van toepassing bij eeuwigdurende particuliere erfpacht ook als mogelijk niet, dan wel heel moeilijk een hypothecaire lening te verkrijgen is.

Het veelvuldig gevoerd verweer in WOZ zaken komt ook aan de orde: de gemeente heeft onvoldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze, op welke grond en in welke mate verweerder rekening heeft gehouden met de verschillen in kwaliteit, ligging, uitvoering en bijzondere kenmerken tussen zijn woning en de referentiewoningen. Daar is het verweer van de gemeente niet sterk. De rechter geeft de eiser hier gelijk:

“Het overzicht taxatiewaarden geeft geen inzicht in staat van onderhoud, luxe en uitstraling van de woningen. Dit brengt mee dat de rechtbank niet aan de hand van objectieve gegevens kan toetsen of bij de waardering met dergelijke verschillen voldoende rekening is gehouden. Evenmin valt af te leiden of en in hoeverre rekening is gehouden met verschil in ligging van de woningen. Ook ter zitting heeft verweerder deze verschillen onvoldoende specifiek kunnen benoemen en kunnen aangeven of en in welke mate de verschillen tot een waardeverlaging of vermeerdering moeten leiden. Voorts geeft het overzicht taxatiewaarden geen inzicht in de eventuele verschillen in waarde van de kavels van de onderscheidene woningen.” De gemeente is dan ook niet geslaagd in het bewijs dat de WOZ waarde € 522.000 bedraagt.

Uiteindelijk bepaalt de rechtbank zelf de WOZ waarde van het erfpachtobject als volgt:

“Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 511.000. Hierbij neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. Verweerder heeft in deze procedure enerzijds onvoldoende inzicht gegeven in de verschillen tussen de woning van eiser en de referentiewoningen voor wat betreft onderhoud en afwerking, luxe, uitstraling, ligging, indeling, daglichttoetreding en zonlicht. Ook heeft verweerder voor geen van de woningen een positieve of negatieve correctie toegepast ter compensatie van het verschil tussen een woning waarop een recht van erfpacht rust en een woning op eigen grond. Anderzijds heeft verweerder voor deze eventuele verschillen bij de waardering van de woning van eiser een substantieel lagere prijs per m² berekend dan de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen.”

Rechtbank Alkmaar 25 januari 2013, LJN: BY9583 op rechtspraak.nl