Ik merk als advocaat dat het opstalrecht vaak tot vragen leidt. Net als erfpacht is het recht van opstal amper geregeld in de wet. Daarom krijgt het recht van opstal vooral vorm en inhoud in notariële akten. Opstalrechten zijn daarom divers.
Recht van opstal op onroerend goed
Een opstalrecht is net als erfpacht een beperkt recht dat wordt gevestigd per notariële akte. Het recht van opstal kan gevestigd worden op grond (of het recht op iets in de grond) of op een andere onroerende zaak. De opstalgerechtigde heeft daarmee het recht eigendom van de opstal of het werk dat hij vestigt op, in of boven de onroerende zaak. Er kan bijvoorbeeld een opstalrecht voor leidingen in de grond gevestigd word voor een nutsleverancier. Of het opstalrecht voor een zendmast in een weiland.
Wettelijke definitie recht van opstal
Artikel 5:101 BW bepaal over het opstalrecht:
1. Het recht van opstal is een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen.
2. Het recht van opstal kan zelfstandig dan wel afhankelijk van een ander zakelijk recht of van een recht van huur of pacht op de onroerende zaak worden verleend.
3. In de akte van vestiging kan de opstaller de verplichting worden opgelegd aan de eigenaar op al dan niet regelmatig terugkerende tijdstippen een geldsom – de retributie – te betalen.
Opstalrecht laat eigendom bij de opstalgerechtigde
Met een opstalrecht op een stuk grond wordt de opstalgerechtigde eigenaar van het bouwwerk op of in die grond. Het opstalrecht met de opstal is overdraagbaar via de notaris in een leveringsakte, net zoals een woning wordt overgedragen bij verkoop. Bij erfpacht is de erfpachter alleen economisch gerechtigde van de opstal, indien naast het erfpachtrecht niet tevens het recht van opstal is gevestigd. Het heeft daarom de voorkeur dat bij erfpacht tevens een recht van opstal wordt gevestigd.
Recht van opstal op dak gebouw is ook zaak van de VvE
Het recht van opstal kan ook op een dak van een gebouw gevestigd worden. Bijvoorbeeld aan degene die daar zonnepanelen plaatst of een zendmast. Of voor degene die een daktuin aanlegt (zonder dat opstalrecht zou het dak een gemeenschappelijk gedeelte zijn en is de VvE daar rechthebbende op). Opstal kan dus ook voor werken, installaties en beplanting gevestigd worden. Dat is raadzaam als het recht van opstal in de toekomst verkocht en overgedragen kan worden. Het is ook makkelijk bij financiering; de bank kan hypotheek vestigen op het opstalrecht. Indien op het gebouw een hypotheek rust dan moet toestemming gevraagd worden aan de hypotheekhouder voor de vestiging van het opstalrecht en als het gebouw op erfpachtgrond staat dient dan is ook toestemming van de grondeigenaar nodig.
Wettelijke regeling recht van opstal en erfpacht
De vergoeding voor het recht van opstal wordt de retributie genoemd. Die retributieverplichting moet in de akte van vestiging opgenomen zijn. Net als bij erfpacht is de wettelijke regeling van het recht van opstal (artt. 5:101 – 5:105 BW) zeer beperkt. Dat betekent dat de inhoud van het recht van opstal voornamelijk in de notariële akte met bijbehorende opstalvoorwaarden wordt bepaald. Een flink aantal artikelen over erfpacht zijn ook van toepassing op opstal (zie art 5:104 BW).
Combinatie erfpachtrecht en opstalrecht
Het opstalrecht kan dus met een erfpachtrecht gevestigd worden. Daar doet de gemeente Amsterdam moeilijk over, want dat wordt het ‘ stapelen’ van rechten genoemd. Dat is wat zwaar aangezet. Het is juist dat op de grond dat naast het recht van erfpacht ook een recht van opstal wordt gevestigd maar die kunnen in de akte onlosmakelijk aan elkaar verbonden worden. Voor het plaatsen van bijvoorbeeld zonnepanelen op daken is het opstalrecht juist handig als deze panelen worden geleased of geplaatst zijn via koop op afbetaling. De leverancier of financier kan daar belang bij hebben. Dat kan ook als een huis op erfpachtgrond staat.
Stel vrijblijvend je vraag over opstalrecht.
Erfpacht 