Erfpacht

informatie over erfpacht van advocaat in Amsterdam Mark van Weeren, auteur van het boek 50 Vragen over Erfpacht

Archief voor Particuliere erfpacht

Erfpacht Amsterdam in gevarenzone

Een uitspraak van de rechtbank Amsterdam over particuliere erfpacht brengt ook de gemeentelijke erfpachtvoorwaarden in Amsterdam in gevaar. De (particuliere) grondeigenaar kopieerde namelijk de erfpachtvoorwaarden van de gemeente.

Erfpacht en onredelijke erfpachtvoorwaarden advocaat Mark van Weeren

Erfpachtvoorwaarden Amsterdam discutabel in licht Europese Richtlijn

In mijn vorige blog ‘rechter zet streep door onredelijke erfpachtvoorwaarden‘ besprak ik de uitspraak van de rechtbank Amsterdam al. In die uitspraak werden drie clausules door de rechter buiten werking gesteld. Deze clausules zijn gekopieerd uit de gemeentelijke erfpachtvoorwaarden. Omdat de banken deze vorm van particuliere erfpacht niet willen financieren neutraliseerde de rechter de drie clausules.

Gevolgen uitspraak voor gelijkluidende bepalingen in erfpachtvoorwaarden gemeente

Ik zeg daar wat over in een artikel in De Telegraaf.
Weliswaar financieren banken wel gemeentelijke erfpacht, maar dat doet niet af aan het feit dat exact dezelfde clausules in de gemeentelijke erfpachtvoorwaarden evenmin de toets aan de  Europese Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten kan doorstaan. Het ‘wijzigingsbeding’ dat de gemeente hanteert, bijvoorbeeld om de buurstraatquote te introduceren (een grondquote) komt daarvoor in aanmerking, als deze uitspraak gevolgd wordt voor de erfpachters van de gemeente.

Gemeente bij erfpacht ook gebonden aan beginselen van behoorlijk bestuur

Omdat de gemeente ook een bestuursorgaan is moet zij bij het uitgeven van grond aan particulieren ook beginselen van behoorlijk bestuur in acht nemen. Het wijzigen van de voorwaarden na verstrijken van de eerste termijn van de erfpacht is in strijd met het formele rechtszekerheidsbeginsel. De erfpachter weet volstrekt niet waar hij aan toe is en heeft geen enkele invloed op de herziening c.q. wijziging van de gemeente. Om te spreken in de termen van de erfpacht-uitspraak van de Amsterdamse rechter: “in de onderlinge verhoudingen zijn de wijzigingsbedingen oneerlijk” en “de wijzigingsbedingen verstoren het evenwicht tussen de grondeigenaar en de erfpachter aanzienlijk”.

Dit zal tot procedures tegen de gemeente leiden.
De gemeente dient haar erfpachtvoorwaarden te conformeren aan de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten.

Advertenties

Leuker kan je het niet maken: erfpacht

Bron van erfpachtleed

Mensen vragen mij wel hoe het nou komt dat erfpacht zo’n slecht imago heeft en vaak financieel ongunstig uitpakt. De bron van de erfpachtsores is de gebrekkige wettelijke regeling. Er zijn slechts 16 wetsartikelen in het Burgerlijk Wetboek die grondbezitters de vrije hand geven door middel van erfpachtvoorwaarden een erfpachter klem te zetten. Een nieuw kabinet zou eens werk moeten maken van een goede wettelijke regeling die meer bescherming biedt tegen onredelijke erfpacht.
Einde erfpacht contract

Erfpacht in nieuwe media

Zolang er geen goede wettelijke regeling zullen erfpachters moeten ‘vechten’ voor hun rechten. Grondeigenaren kunnen het kennelijke niet leuker maken. Wel worden nieuwe media gebruikt om duidelijker te maken wat erfpacht nu eigenlijk is, en wat er voor mogelijkheden zijn bij canonherziening, de afloop van de pachttermijn of afkoop van de canon.

Zie bijvoorbeeld het filmpje van de gemeente Den Haag over erfpacht.

Noorse erfpachtwet onderuit bij Europese Hof

Een aantal Noorse grondeigenaren hebben een rechtszaak aangespannen tegen de Staat Noorwegen. Zij hebben een procedure aanhangig gemaakt bij het Europese Hof voor de rechten van de mens nadat zij in Noorwegen uitgeprocedeerd waren. Het Europese Hof heeft op 12 juni 2012 uitspraak gedaan.

Het geschil betreft een wet over erfpacht die in 1996 door het Noorse parlement is aangenomen. Deze wet heeft de erfpachters (leaseholders) het recht gegeven hun erfpachtcontracten onder dezelfde voorwaarden te kunnen verlengen. De Noorse grondeigenaren voelen zich hierdoor benadeeld. Nadat zij waren uitgeprocedeerd in Noorwegen, hebben ze de zaak aangebracht bij het Europese Hof. De strekking van de Noorse Erfpachtwet komt er op neer dat grondeigenaren moesten accepteren, zelfs bij contracten die na 80 tot 100 jaar waren geëindigd, dat erfpachters konden afdwingen dat onder dezelfde voorwaarden het erfpachtrecht verlengd zou worden. Door de Noorse wet konden de grondeigenaren immers niet hogere grondwaarden te gelde maken.

Het Europese Hof heeft nu uitgemaakt dat deze Noorse wet een inbreuk is op de eigendomsrechten van grondeigenaren. De zeven rechters van het Europese Hof hebben onder meer overwogen dat het een onevenredige financiële last is voor de grondeigenaren. De rechtszaak is dus een duidelijke overwinning geworden voor de Noorse grondeigenaren. De Noorse Staat kan binnen drie maanden na de uitspraak nog hoger beroep aantekenen.

Hier te downloaden: http://www.fairhuurvoorverhuurders.nl/files/evrm/fairhuur-ehrm-noorwegen-arrest-12-6-2012.pdf

Criteria voor financiering van woningen op particuliere erfpacht

De Nederlandse Vereniging van Banken heeft criteria gepubliceerd voor de (bank) financiering van woningen op particuliere erfpacht. De tekst is op deze link te downloaden.
erfpacht.http://www.nvb.nl/index.php?p=918356

Krijgt erfpacht een nieuwe kans?

In een brief van 23 mei 2011 geeft minister Donner zijn visie op erfpacht. De brief is gericht aan de voorzitter van de Tweede Kamer. Er wordt onderscheid gemaakt tussen stedelijke erfpacht en groene erfpacht. Bij groene erfpacht gaat het om contracten voor woningen en ader functies in natuurgebieden. Bijvoorbeeld Staatsbosbeheer maakt gebruikt van groene erfpacht. De huidige problemen rond canonverhoging wordt toegeschreven aan het feit dat verouderde contracten niet, althans niet tijdig, zijn geïndexeerd. Dat leidt tot extreme verhoging van de canon. Indien inzet van deskundigen bij een geschil omtrent de verhoging geen oplossing biedt, dan kan de burgerlijke rechter geraadpleegd worden, aldus de minister.

De minister ziet ook nieuwe kansen voor de woningmarkt. Als voorbeeld wordt de Koopgarantconstructie genoemd voor corporatiewoningen. Bij deze constructie worden betaalbare woningen aangeboden met een particulier erfpachtcontract, het gebruik van erfpacht en maatschappelijke bestemming, alsmede het gebruik van erfpacht bij onrendabele woningbouw wordt door de minister onder de aandacht gebracht. De brief is te lezen op de website www.rijksoverheid.nl.

Link:http://www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/kamerstukken/2011/05/24/kamerbrief-met-daarin-voor-en-nadelen-van-erfpacht.html