Afkopen van erfpacht

Alles over afkopen van erfpacht

Met afkopen van erfpacht wordt bedoeld het afkopen van de jaarlijkse vergoeding voor de erfpacht ofwel de canon. Dat kan in Amsterdam nu eeuwigdurend gedaan worden maar soms kan dat ook voor een bepaalde periode, bijvoorbeeld 25, 50 of 99 jaar.

Hoewel het woord ‘afkopen’ anders doet vermoeden blijft de erfpacht indien is afgekocht dus gewoon bestaan maar is alleen de financiële vergoeding (de canon) afgekocht. De marktomstandigheden, de woonhorizon en de financiële situatie van de erfpachter spelen een rol bij de keuze om als dan niet af te kopen.

Waarom kiezen voor afkoop van de erfpachtcanon?

Afkoop van periodieke betaling van canon  biedt de erfpachter zekerheid voor de toekomst. Voor de periode dat de erfpacht is afgekocht hoeft geen jaarlijks canon meer voldaan te worden. Afkoop heeft dus niets te maken met koop van de (eigendom van de) grond. Dat geeft in zekere zin financiële rust. Of de erfpachter dit als een voordeel ziet zal afhangen van de specifieke omstandigheden van het geval.  De toekomstige canon kan door marktontwikkeling ook lager worden in de toekomst. Van de verlaging profiteert de erfpachter die de canon heeft afgekocht dan niet. Het afkoopbedrag kan mogelijk gefinancierd moeten worden. Dat kan met een bankfinanciering, wellicht via een bestaande hypotheeklening. Financiële zekerheid zal de erfpachter doorgaans als belangrijk voordeel zien, maar die zekerheid moet natuurlijk wel financierbaar zijn.

Voordelen en nadelen van afkoop canon

De hoogte van de canon is afhankelijk van de grondwaarde en de rent (het canonpercentage). Als beide stijgen in de toekomst wordt de erfpacht duurder: de canon stijgt. Bij (historisch) lage rente kan afkoop interessant zijn, maar las de grondprijs dan heel hoog is, wordt de afweging al lastiger. Bij (relatief) gunstige erfpachtvoorwaarden hoeft afkoop niet per se voor de hand te liggen. Bijvoorbeeld als de canon de marktrente volgt of de rentevoet van de staatsobligaties. De keuze voor afkoop hangt af de voorkeur van de erfpachter zelf, en bijvoorbeeld van de rente op dat moment, marktvooruitzichten, en het moment dat een herziening van de canon volgens de voorwaarden zal plaatsvinden.  Een voordeel van afkoop is ook dat de periodieke herziening van de canon niet mer plaatsvindt; die herziening is afhankelijk van de ontwikkeling van de de grondprijs en de rente. Een nadeel is dat het bedrag waarmee de canon wordt afgekocht niet aftrekbaar is van de inkomstenbelasting. Daar kan tegenover staan dat mogelijk geleend kan worden tegen lage rente (die op enig moment weer hoger wordt hetgeen ook tot een hoger canonpercentage kan leiden).Een ander nadeel is dat als de (grond)prijzen dalen de vooruitbetaling (afkoop) van de canon mogelijk te duur is geweest. De marktontwikkeling werkt  dan in het nadeel van de erfpachter die heeft afgekocht.

Fiscale aspecten bij afkoop van de canon

Indien de canon is afgekocht, en deze dus in feite vooruitbetaald is, dan levert dat geen aftrekpost op. Indien de afkoopsom is meegefinancierd door middel van een hypotheeklening, is de rente over deze hypotheeklening wel weer aftrekbaar indien aan de voorwaarden voor aftrekbaarheid is voldaan. Door de Wet herziening fiscale behandeling eigen woning zijn er per 2013 beperkingen gesteld aan de aftrekbaarheid van kosten welke verband houden met de financiering van de eigen woning. Indien een lening wordt aangegaan ter financiering van de afkoop van de canon van een erfpachtrecht dan wordt deze alleen als eigenwoningschuld gekwalificeerd indien die lening in maximaal 30 jaar, ten minste annuïtair en volledig wordt afgelost. Een dergelijk aflossingseis geldt dus niet bij periodieke betaling van de canon.

Online rekentool voor afkoop bij gemeente Amsterdam

Erfpachters kunnen de online rekentool zien wat zij de gemeente moeten betalen als ze nog dit jaar overstappen naar eeuwigdurende erfpacht. Dan is er een keuze tussen in één keer de afkoopsom geheel betalen. Of pr jaar een indexcanon betalen: dat is een canon die jaarlijks wordt geïndexeerd en die de inflatie volgt; de indexering kan die hoger worden als de inflatie toeneemt. De gemeente hoopt hiermee aan individuele huizenbezitters de financiële consequenties van het nieuwe stelsel inzichtelijk te maken.  Voor het gebruik van de rekenhulp de diverse gegevens nodig zoals postcode, huisnummer en de WOZ-waarde op 1 januari 2014 en moet ook het type Algemene Bepalingen worden ingevuld. Deze algemene bepalingen zijn vermeld in de op de koop- of leveringsakte van de woning, bijvoorbeeld AB1994 of AB 2000. Erfpachters die deze akte niet direct bij de hand hebben, kunnen in het kadaster online hun akte opvragen of dit bij de notaris doen.

Afkoop is bij erfpacht niet zonder meer een afdwingbaar recht

Afkoop is geen recht dat iedere erfpachter heeft. Of die mogelijkheid bestaat hangt af van de overeenkomst tussen erfpachter en eigenaar. Indien de toepasselijk erfpachtvoorwaarden zelf geen mogelijk bieden dan is niet uitgesloten dat (nieuw) erfpachtbeleid van de grondeigenaar afkoop (alsnog) mogelijk maakt. Nieuw beleid, bijvoorbeeld bij stedelijk erfpacht, wordt soms gewijzigd en een dergelijk wijziging dient geverifieerd te worden bij de erfverpachter. De mogelijkheid van afkoop kan zich voordoen direct bij het sluiten van het erfpachtcontract, tijdens het tijdvak of bij een herziening van de canon.  Als de afkoop in een later stadium plaatsvindt dan hangt de hoogte van de afkoopsom mede af van het moment in het reeds verstreken tijdvak waarop de canon wordt afgekocht. Doorgaans zal de grondwaarde op het moment van afkoop gebruikt worden voor de berekening van het afkoopbedrag. Resterende canon betalingen worden dan immers contant gemaakt bij de berekening van de koopsom.

Wijziging van het gebruik of bestemming kan tot aanpassing canon leiden

De afkoop van de canon geldt alleen voor het recht van erfpacht zoals dat van kracht is op het moment van afkoop. Als er zich wijzigingen voordoen dan kan dat reden zijn voor de grondeigenaar de (afgekochte) canon aan te passen. Dat is het geval als door de wijziging (bijvoorbeeld wijziging van de bestemming)  waardevermeerdering ontstaat. Dat zal afhangen van de toepasselijk erfpachtvoorwaarden. De canon zal dan verhoogd worden als de erfpachtvoorwaarden als uitgangspunt hebben dat de waardevermeerdering van de grond ten gunste van de eigenaar komt, zoals bijvoorbeeld bij erfpacht in de gemeente Amsterdam. Wijzigingen die bijvoorbeeld tot aanpassing van de canon kunnen leiden zijn gehele of gedeeltelijke wijziging van de bestemming van de erfpachtzaak, bijvoorbeeld in indien in een kantoorgebouw op erfpacht woningen gemaakt worden. Ook het aanpassen of toevoegen van bebouwing kan reden zijn tot aanpassing van de afgekochte canon.

Afkoop is geen einde van de erfpacht

Zowel bij tijdelijke, voortdurende en eeuwigdurende erfpacht wordt de erfpachter ook na afkoop van de canon nooit eigenaar tenzij dit op enig moment in de toekomst de eigenaar dit toch nog mogelijk maakt. Zolang de erfpacht bestaat zijn de beperkende of beknellende bepalingen van de erfpachtvoorwaarden van toepassing. Het gebruik mag niet gewijzigd worden zonder toestemming van de grondeigenaar. Ook bestaat de mogelijkheid van opzegging van de erfpacht wegens algemeen belang, hoewel dit niet snel het geval zal zijn. Bij verkoop wordt nog steeds een opstal verkocht op erfpacht, weliswaar met de afgekochte canon, maar met de daarop van toepassing zijnde bepalingen uit het erfpachtcontract.