Erfpacht

informatie over erfpacht van advocaat in Amsterdam Mark van Weeren, auteur van het boek 50 Vragen over Erfpacht

Archief voor Conversie erfpacht

Afschaffing erfpacht is nog geen einde erfpacht

Ik neem vast een voorschot op mijn boek over erfpacht dat dit jaar zal verschijnen. Uit de gesprekken in Amsterdam voor een nieuw  college is hoopvol nieuws gekomen voor erfpachter: het sinds 1896 bestaande erfpachtstelsel zou afgeschaft worden. Dat is in meer gemeenten in Nederland gebeurd. Afschaffing van erfpacht betekent feitelijk: de erfpachter krijgt de mogelijkheid de grond te kopen van de gemeente. Als alle erfpachter dat zouden doen en er wordt niets meer uitgegeven in erfpacht dan zou daarmee in de gemeente Amsterdam erfpacht verdwenen zijn. Die situatie is echter illusoir.

Einde erfpacht in zicht?

Einde erfpacht in zicht?

In andere gemeenten is ook aan erfpachters de mogelijkheid geboden de grond te kopen. Gemeten over al deze gemeenten vanaf 2002 blijkt dat slechts een kwart van de erfpachters de erfpacht heeft omgezet in eigendom. In Rotterdam is de score het hoogste; daar is 50% van de erfpachtcontracten geconverteerd naar eigendom (Rapport Ervaringen met Erfpacht, 2013). Er zijn diverse redenen voor erfpachters om toch niet te kiezen voor eigendom. Bijvoorbeeld: niet kunnen of willen financieren en het feit dat de canon al voor langere tijd is afgekocht.

Omzetten van erfpacht

Omzetting of conversie is het omzetten van de erfpacht naar (bloot) eigendom. Maar de term omzetting wordt ook wel  gebruikt voor het aanduiden van omzetting naar een ander type erfpacht, te weten:

– omzetting van tijdelijke erfpacht in voortdurende erfpacht;-
– omzetting tijdelijke erfpacht in een eeuwigdurend erfpachtrecht;
– omzetting voortdurend erfpachtrecht in eeuwigdurend erfpachtrecht.

Een derde vorm van omzetting is de mogelijkheid om tijdens de looptijd van een erfpachtcontract over te stappen naar nieuwe (actuele) erfpachtvoorwaarden. In Amsterdam is dat binnenkort mogelijk als de erfpachtvoorwaarden AB2013 gereed zijn.

Conversie erfpacht tegen iedere prijs?

Bij omzetting van de erfpacht naar eigendom dient een koopsom bedongen te worden om het bloot eigendom te verwerven. De waardering van de grond is vaak een struikelblok. Daar ontstaat vaak discussie over de prijs die betaalt moet worden door de erfpachter.  In de praktijk blijkt dat erfpachters lang niet altijd gebruik maken van de mogelijkheid om de blote eigendom van de grond te verwerven. Dat blijkt uit het rapport “Ervaringen met erfpacht” (Ministerie van Binnenlandse Zaken maart 2013). Zo is gebleken dat in Den Haag degene die erfpacht eeuwigdurend hebben afgekocht zelden overgaan tot de koop van blooteigendom.

Wanneer is conversie van erfpacht naar eigendom interessant voor de erfpachter?

Er kunnen voor de erfpachter meerdere redenen zijn om de eigendom te verwerven. Dat zal van de feiten en omstandigheden van de betreffende erfpachtsituatie afhangen. Wat voor de ene erfpachter geldt, hoeft niet voor de ander erfpachter te gelden. Vaak spelen financiële motieven een doorslaggevende rol. De erfpachter zal altijd een rekensom moeten maken van de canonontwikkeling op basis van zijn huidige contract en hetgeen conversie hem oplevert. De fiscale aftrekbaarheid van de canon verdwijnt als de erfpachter de eigendom verwerft. Wellicht kan daar aftrek voor hypotheekrente van de woninghypotheek voor in de plaats komen.