Erfpacht

informatie over erfpacht van advocaat in Amsterdam Mark van Weeren, auteur van het boek 50 Vragen over Erfpacht

Archief voor Opzeggen erfpacht

Recht op verlenging erfpacht?

Indien geen recht op verlenging is overeengekomen dan hoeft de grondeigenaar ook niet te verlengen. Deze hoofdregel volgt uit 3:81 BW. Het recht van erfpacht gaat dan “teniet door het verloop van de tijd waarvoor het recht is gevestigd.” Dat gebeurde na afloop van de termijn van de overeengekomen periode 30 jaar met een sportvereniging in Limburg. In de uitspraak van 24 juli 2013 van de rechtbank Limburg, ECLI:NL:RBLIM:2013:8746, bevestigde de rechter dat. De gemeente in kwestie had voor 30 jaar een sportterrein in erfpacht uitgegeven en wil na afloop van deze termijn de erfpacht niet verlengen. Uit de erfpachtovereenkomst en uit de notariële akte van 1983 blijkt dat het recht van erfpacht (en de overeenkomst) eindigt op 25 juli 2013. De beëindiging geschied “van rechtswege”, dat wil zeggen: automatisch. De rechter kon daar niets tegen doen.

Erfpachtadvocaat: verlenging erfpacht moet blijken uit akte of erfpachtvoorwaarden

Erfpachtadvocaat: verlenging erfpacht moet blijken uit akte of erfpachtvoorwaarden

Recht op verlenging erfpacht moet overeengekomen zijn.

De gemeente was en is naar oordeel van de rechter niet verplicht om de overeenkomst en/of in elk geval het recht van erfpacht te verlengen. Daarvoor behoefde de gemeente ook geen rechtvaardiging te geven. De vrijheid van de eigenaar om met het recht van eigendom te doen wat hij/zij wil en om al dan niet met een partij een overeenkomst te sluiten/te verlengen omtrent zijn/haar eigendom, staat voorop als belangrijk beginsel in het Burgerlijk Wetboek. Het recht op verlenging zou dus nog voor kunnen vloeien uit ander feiten en omstandigheden. Die moet de erfpachter dan aantonen. Bijvoorbeeld een toezegging namens de grondeigenaar.

Niet verlengen in strijd met redelijkheid en billijkheid of beginselen van behoorlijk bestuur? 

In de zaak van de sportvereniging was ook niet  gebleken van toezeggingen en verder is niet gebleken van anderszins door de gemeente bij de erfpachter vereniging gewekte verwachtingen dat de erfpachter de grond na afloop van het tijdvak zou mogen blijven gebruiken, stond en staat het de gemeente vrij om als eigenaar met de grond te doen wat zij wenst. De gemeente had ook niet gehandeld in strijd met de redelijkheid en billijkheid ex artikel 6:248 BW en ook niet in strijd met artikel 3:13 BW en/of de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

Opzegging oude erfpachtcontracten en waardevergoeding van de opstal

Op grond van artikel 166 Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek blijft artikel 766 (oud) BW gelden voor een erfpacht die voor 1 januari 1992 is aangevangen. Dat betekent dat de erfpachter dan alleen een wegnemingsrecht heeft, tenzij in de akte van erfpacht een andere regeling is opgenomen. Dat is vaak ook het geval. Raadpleeg een advocaat als u twijfel heeft over uw rechtspositie. Dat neemt niet weg dat daarnaast met toepassing van het nieuwe recht zowel door de eigenaar als door de erfpachter op grond van artikel 5:87 BW kan worden opgezegd, hetgeen dan wel bij exploit moet gebeuren (zie vorige blog). Het bepaalde in artikel 5:87 BW gebaseerd heeft directe werking.

Artikel 5:99 bepaalt dat bij het einde van de erfpacht de erfpachter recht heeft op vergoeding van opstal, werken en beplanting. Dat geldt ook voor hetgeen reeds aanwezig was toe de erfpachter het contract met de igenaar aanging. Hoe de waarde getaxeerd moet worden is niet bepaald in de wet.

Een vordering op de voet van artikel 5: 99 BW tot vergoeding van de waarde van de nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen, die door de erfpachter zijn aangebracht of van erfverpachter  zijn overgenomen, stuit af op artikel 170 van de Overgangswet, dat artikel 5: 99 BW buiten toepassing verklaart voor een recht van erfpacht dat al bestond op 1 januari 1992.

De huidige wettelijke regeling voor erfpacht is dus niet zonder meer van toepassing op erfpacht contracten van voor 1992. De bepalingen van de Overgangswet dienen daarvoor geraadpleegd te worden.

Opzegging erfpacht met juiste termijn

Opzegging van erfpacht door de eigenaar is alleen mogelijk indien (1) de erfpachter ernstig tekortschiet in de nakoming van andere verplichtingen dan betaling of (2) de canon over twee achtereenvolgende jaren niet is voldaan. Dit betreft niet de beeindiging van het erfpachtcontract wegens einde van de overeengekomen tijdsduur van het recht van erfpacht.

Een opzegging dient altijd tenminste een jaar voor het tijdtip van beeindiging opgezegd te worden. Opzegging van de erfpacht moet per deurwaardersexploit.

Opzegging met onjuiste termijn: zaak LJN: AT5951, Rechtbank Arnhem, 20 mei 2005.
In artikel 10 lid 2 onder b van de erfpachtsakte is bedongen dat de vervallenverklaring van de erfpacht door de eigenaar eerst één jaar na de dagtekening van het ter zake uit te brengen exploit in werking treedt. De vervallenverklaring naar oud recht en de opzegging op grond van artikel 5:87 lid 2 BW vertonen een zodanige gelijkenis dat een redelijke uitleg van de aard en strekking van de bedongen termijn meebrengt dat deze overeenkomst ten voordele van de erfpachter kan worden ingeroepen bij een opzegging zoals hier nu aan de orde is. In zoverre is de opzegging door Staatsbosbeheer ongeldig.

Tijdens de comparitie is de mogelijkheid van omzetting van de gehanteerde opzegtermijn aan de orde geweest. Staatsbosbeheer heeft zich desgevraagd op conversie beroepen. De stichting heeft daartegen op zichzelf niets ingebracht. Nu conversie niet in het nadeel van de stichting werkt en dus jegens haar niet onredelijk is, is deze mogelijk. Op grond hiervan wordt de opzegging van 28 mei 2004 opgevat als te zijn gedaan tegen 29 mei 2005.

Met inachtneming van de opzegtermijn zoals deze is geconverteerd is de vordering van Staatsbosbeheer in reconventie tot ontruiming toewijsbaar.

Opzegging erfpachtcontract door gemeente

Gemeente zijn ook vaak als grondeigenaar de erfverpachter. Soms lopen de belangen van de gemeente als verpachter en als ontwikkelaar van nieuwbouw niet synchroon. Dan wil de gemeente nog wel eens proberen om een langlopend erfpachtcontract op te zeggen. Zo ook in het geval dat in deze blog wordt beschreven:

http://www.advocaten-amsterdam.nl/116/erfpacht-gebruik-strijdig-erfpachtvoorwaarden-opzegging

De gemeente werd in het ongelijk gesteld door de rechter. De opzegging was ten onrechte gedaan. Het erfpachtcontract loop gewoon (nog lange tijd) door. De rechter liet ook de redelijkheid en billijkheid daarbij een rol spelen.