Erfpacht

informatie over erfpacht van advocaat in Amsterdam Mark van Weeren, auteur van het boek 50 Vragen over Erfpacht

Archief voor financiering erfpacht

Erfpacht Amsterdam – nieuwe rekensom

De coalitiepartijen D66, VVD en SP komen met een aanpassing van de erfpachtplannen, die eeuwigdurende afkoop van de canon mogelijk moet maken, aldus Het Parool over erfpacht. De indruk wordt gewekt dat dit voordeliger zou zijn. Dat is echter te optimistisch, hoewel het wel iets minder duur wordt. Standaard vindt al depreciatie plaats van 25% bij waardering van de grond. Dat percentage was bij het eerder voorstel heel opportunistisch op 10% gezet. Aangezien depreciatie bij erfpacht in Amsterdam al vele jaren 25% is dit geen nieuws; het was zelfs 40%. Volgens taxatiedeskundigen mag je dit geen korting noemen; het is een beperking van de verkregen waarde (depreciatie) vanwege alle nadelen die aan erfpacht kleven. De gemeente ‘verkoopt’ het als ‘korting’.

Erfpachtcontract advocaatMethode canonberekening in voordeel gemeente

De aangepast rekenmethode laat nog steeds buiten beschouwing dat een bestaand recht van erfpacht waarde heeft. Dat laat de gemeente buiten beschouwing door de WOZ waarde alleen ‘op te knippen’ in een aandeel voor de woning en de grond.

Aandeel van de grond in WOZ waarde; de grondquote

De gemeente introduceert de buurtstraatquote om uit de WOZ waarde de ‘grondwaarde’ te halen. Die grondquote wordt nu gemaximeerd op 49%. Het is een nogal grove methode die nadelig is voor de erfpachters. De waardestijging van de woningen wordt grotendeel aan de grond toegerekend een klassiek truc bij erfpacht, terwijl de erfpachter alle investeringen heeft gedaan. In het aangepaste erfpachtplan wordt het iets aan banden gelegd maar eeuwigdurend afkopen van de canon blijft nog steeds een dure hobby met deze (aangepaste) rekenmethode.

 

Erfpacht en financieringsvoorbehoud

Een koper doet er verstandig aan een financieringsvoorbehoud overeen te komen in een koopcontract, zeker als het huis op erfpacht staat. De financiering van een woning op erfpacht laat nog regelmatig te wensen over. En dat wil je als koper het koopcontact kunnen ontbinden. Spreek een termijn van zeker 3 maanden waarbinnen een beroep op het financieringsvoorbehoud gedaan kan worden. Vraag als koper tegelijk offerte bij verschillende banken.

Doorgaans zit het probleem bij de financiering in de toepasselijke erfpachtvoorwaarden die onredelijke bedingen bevatten. De erfpachtvoorwaarden doorstaan dan ook niet de toets aan de Criteria van de NVB die getoetst kunnen worden door Notaris (erfpachtopinie) of een ErfpachtToets door mijn kantoor.

Wat ook kan geburen is dat de grondeigenaar tijden het verkoopproces toestemming geeft voor de overdracht van het recht van erfpacht en daarbij nader voorwaarden oplegt. Bijvoorbeeld een hogere canon. Dat hoeft de (verkopende) erfpachter niet te accepteren en koper ook niet, maar dat is soms lastig omdat de verkopende erfpacht er vanaf wil.

Lees ook over een kort geding inzake financiering op erfpacht: financieringsvoorbehoud woning op erfpacht.