Erfpacht

informatie over erfpacht van advocaat in Amsterdam Mark van Weeren, auteur van het boek 50 Vragen over Erfpacht

Archief voor trucs bij erfpacht

Van huur naar erfpacht

Is een erfpachter beter af dan een huurder? Een huurder heeft in de wet meer bescherming dan een erfpachter. Zeker bij huur van woonruimte. De huurder grond op een bedrijventerrein heeft minder rechtsbescherming. De bedrijfsruimte op de gehuurde grond moet afgebroken worden als de huur eindigt (tenzij in het huurcontract iets anders in geregeld). Bij erfpacht hoeft dat niet. De erfpachter kan de opstal met het recht van erfpacht verkopen. Voortdurende erfpacht kan niet opgezegd worden als de erfpachter op tijd betaald. Dat is een voordeel, bijvoorbeeld voor financiering. Er kan door de bank een hypotheek op de opstal en het erfpachtrecht gevestigd worden.

Van huur naar erfpacht: bedrijventerrein De Heining, Amsterdam

Van huur naar erfpacht: bedrijventerrein De Heining

Voorbeeld omzetting huur naar erfpacht: bedrijventerrein De Heining

Met het project ‘Van huur naar erfpacht’ geeft de gemeente Amsterdam ondernemers op De Heining de mogelijkheid hun huurcontract om te zetten in een erfpachtcontract. De gemeente meldt op de website: “erfpacht is voor veel bedrijven financieel aantrekkelijker dan huren. Bovendien biedt het ondernemers meer zekerheid omdat een erfpachtcontract een tijdvak van vijftig jaar beloopt, en een huurcontract twintig. Maar zij stappen vooral graag over omdat erfpacht investering in een bedrijfsgebouw met een hypothecaire lening mogelijk maakt en het bedrijfspand met terrein te verkopen is. Dat laatste kan bij gehuurde grond per definitie niet.”

Nadelen erfpacht t.o.v. huur

De erfpachter zal de erfpachtvoorwaarden van de grondeigenaar moeten accepteren. Meestal kan daar niet over onderhandeld worden. Anders dan bij huurprijsaanpassing is de procedure voor herziening van de vergoeding voor erfpacht (de canon) niet wettelijk geregeld. De grondeigenaar wil graag van de waardestijging van de grond profiteren. En dat hoeft niet altijd redelijk te zijn. De investeringen van de erfpachter dienen daarbij ook in aanmerking genomen te worden. Erfpachtvoorwaarden kunnen eenzijdige en onredelijke bepalingen bevatten; er kunnen erfpachttrucs in zitten zoals meervoudige inflatiecorrectie.

Trucs bij erfpacht

In een artikel van Peter Jager in het FD van 5 september 2015 noemt hij als trucs van grondeigenaren de meervoudige inflatiecorrectie en (misbruik van) het toestemmingsvereiste bij verkoop van het erfpachtrecht. Erfverpachters beïnvloeden inderdaad de hoogte van de vergoeding voor de erfpacht (canon) met trucs die leiden tot een onredelijk hoge canon. Een canon die wel twee tot drie keer zo hoog kan zijn als een marktconforme canon. Slachtoffers daarvan zijn consequent de erfpachters van de Staat (onder toezicht van het Rijksvastgoedbedrijf), maar de problematiek speelt ook bij erfpachters van Natuurmonumenten en een aantal Waterschappen. Serieus overleg om tot redelijke erfpachtvoorwaarden en objectieve taxaties te komen strandt stelselmatig. De situatie op de Waddeneilanden met erfpacht van Staatsbosbeheer is daar een voorbeeld van. Artikel boek erfpacht

Ik noem nog wat trucs die door erfverpachters gebruikt worden bij canonherziening:
– bij taxatie van de erfpachtgrond de waardestijging van het totale perceel grotendeels toerekenen aan de grond;
– een onjuiste grondslag of onredelijke taxatie-instructie gebruiken bij berekening van de canon;
– bij taxatie niet toepassen van depreciatie (aftrek wegens de beperkingen van erfpacht; in Amsterdam 25 %);
– de investering van de erfpachters zelf niet in mindering brengen op de grondwaarde;
– in het canonpercentage opslagen verwerken die niet reëel zijn (bijvoorbeeld een risico-opslag terwijl de eigenaar geen risico loopt);
– bij taxatie uitgaan van de actuele grondwaarde maar niet van een actueel canonpercentage gebaseerd op de marktrente.

Op pagina 78 van mijn boek 50 vragen over erfpacht heb ik een lijst opgenomen van trucs die erfverpachters regelmatig toepassen en waar de erfpachter alert op moet zijn.