Erfpacht

informatie over erfpacht van advocaat in Amsterdam Mark van Weeren, auteur van het boek 50 Vragen over Erfpacht

Archief voor trucs bij erfpacht

Marktconforme prijs bij erfpacht

Als de overheid iets verkoopt dan moet dat voor een marktconforme prijs. Ook bij erfpacht. Het mag niet te goedkoop want dan is het ‘staatssteun’, het mag ook niet te duur want dan wordt de overheid een ‘uitbuiter’ of maakt misbruik van haar (machts)positie.

taxatie erfpacht volgens RVB methode omstreden

RVB taxaties erfpacht omstreden

Het onroerend goed van de overheid  wordt beheerd door het Rijksvastgoedbedrijf (RVB). Dat is eigenlijk de dienst vastgoed van Binnenlandse Zaken. Ambtenaren beheren het vastgoed van de overheid want het is nooit openbaar aanbesteed. Aan pottekijkers hebben ze een hekel bij het RVB. Vooral onafhankelijk taxateurs die zonder instructie van de overheid werken. Ze willen zelf de prijs bepalen als er iets verkocht moet worden. De slager keurt zijn eigen vlees. Discussie over de prijs wordt niet geaccepteerd.

Geheime taxatiemethode RVB

Zo ook bij verkoop van erfpachtgrond op de Waddeneilanden. Onafhankelijk taxatie worden niet getolereerd. Ondanks dat de kamercommissie heeft bepaald dat onafhankelijk taxateurs (dus niet de eigen RVB-taxateurs) de waarde van de erfpachtpercelen moeten bepalen. RVB bedacht een truc, zoals er vele trucs zijn bij erfpacht. Er werd een geheime taxatiemethode bedacht, ja, de RVB-methode en aan twee professoren werd gevraagd daar wat over te zeggen. Er moest een ‘wetenschappelijk’ sausje overheen. Minachting voor de Staatssecretaris en het parlement. De twee hoogleraren hebben dat voor een hongerloontje gedaan.  Het was een goede methode volgens de profs, maar de methode moest geheim blijven. Niemand weet waarom, alleen het RVB.

Rechtszaak erfpachters

Alleen RVB vindt de uitkomsten van hun eigen methode markconform, verder niemand. O ja, wel die twee hoogleraren die er een plasje over deden. En dus stevent RVB met Staatsbosbeheer als trouwe volger af op nieuwe rechtszaken zo schrijft de Leeuwarder Courant op 12 september 2017. Volgens de woordvoerder van RVB heeft praten geen zin want RVB verandert tocht niet van standpunt. Want de prijzen zijn volgens (de geheime) RVB-methode marktconform. Vanuit de ivoren RVB toren in Den Haag, waarin de geheime taxatiemethode angstvallig verborgen, krijgen de erfpachters te horen:  “in Amerika zeggen ze dan see you in Court”. Gaat u maar lekker procederen is de boodschap van de makelaars op het Ministerie van Binnenlandse Zaken.

Misbruik van omstandigheden RVB leidt tot erfpachtconflict

Hier heeft het RVB iets te vrijpostig de eigen organisatie geprofileerd. Warren Buffet, een Amerikaan met iets meer levenservaring dan de RVB woordvoerder, heeft dat mooi verwoord: It takes 20 years to build a reputation and five minutes to ruin it. If you think about that, you’ll do things differently.

Advertenties

Laat rechter erfpachtvoorwaarden toetsen

Er is genoeg reden voor erfpachters om nieuwe erfpachtvoorwaarden (die vaak opgedrongen worden via een wijzigingsbeding in de bestaande erfpachtvoorwaarden) te laten toetsen door de rechter.

onredelijke erfpachtvoorwaarden advocaat

Nieuwe voorwaarden eeuwigdurende erfpacht Amsterdam

De nieuwe erfpachtvoorwaarden zouden als oneerlijk bestempeld kunnen worden. In eerdere uitspraken over erfpachtvoorwaarden formuleerde de rechter dat als volgt:

Op grond van artikel 3 lid 1 van de Richtlijn is een beding oneerlijk als het het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen ten nadele van de consument aanzienlijk en ongerechtvaardigd verstoort. Bepaald dient te worden of en, in voorkomend geval, in welke mate de overeenkomst de consument in een minder gunstige rechtspositie plaatst dan die welke zich, op grond van het geldende nationale recht, bij het ontbreken van dat beding voordoet (zie HvJEU 3 april 2014, C-342/13, ECLI:EU:C:2014:1857 ( Katalin Sebestyén/Zsolt Csaba Kővári e.a. ).

Hoogte “korting” ofwel depreciatie bij erfpacht

Onredelijk is naar mijn oordeel in ieder geval de hoogte van de “korting” (bedoelt wordt depreciatie) op de grondwaarde omdat sprake is van een bestaande contractuele relatie. Volgens bestaand beleid is de depreciatie 25% (voorheen zelfs 40%). De beperking van depreciatie tot 10 % is onredelijk. Weliswaar is er een overstappremie van 25% maar die geldt voor een andere reden, namelijk afstand doen van bestaande voorwaarden en derhalve bestaande rechten.

Voorbeeld oneerlijk beding: wijziging prijs erfpacht bij overdracht

Niet door de beugel kan deze voorwaarde in ieder geval als voorwaarde gesteld worden dat de canon op een actueel peil gebracht wordt alvorens tot overdracht wordt overgegaan. Dat had Staatsbosbeheer in haar erfpachtvoorwaarden staan. Dat is een oude erfpacht truc.

Als de erfpachter zijn woning wil verkopen wil de grondeigenaar een voet tussen de deur zetten om de koper gelijk meer te laten betalen. Dat mag dus niet volgens de rechter. Lees bijvoorbeeld deze uitspraak over oneerlijk beding in erfpachtvoorwaarden:

Dit artikel van de vestigingsakte valt naar het oordeel van het hof binnen het toepassingsgebied van de Richtlijn 93/13/EEG van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn), nu sprake is van een contractuele relatie tussen de erfpachters als consument en Staatsbosbeheer als ‘verkoper’, dat wil zeggen professionele partij in de zin van de Richtlijn, terwijl er niet afzonderlijk over het beding is onderhandeld. Het hof ziet zich daarmee ambtshalve voor de vraag gesteld of deze bepaling een oneerlijk beding is in de zin van de Richtlijn.

Van huur naar erfpacht

Is een erfpachter beter af dan een huurder? Een huurder heeft in de wet meer bescherming dan een erfpachter. Zeker bij huur van woonruimte. De huurder grond op een bedrijventerrein heeft minder rechtsbescherming. De bedrijfsruimte op de gehuurde grond moet afgebroken worden als de huur eindigt (tenzij in het huurcontract iets anders in geregeld).

Erfpacht met opstalrecht op bedrijventerrein

Bij erfpacht hoeft dat niet. De erfpachter kan de opstal met het recht van erfpacht verkopen. Voortdurende erfpacht kan niet opgezegd worden als de erfpachter op tijd betaald. Dat is een voordeel, bijvoorbeeld voor financiering. Er kan door de bank een hypotheek op de opstal en het erfpachtrecht gevestigd worden. Naar het erfpachtrecht kan de grondeigenaar een opstalrecht verstrekken, dat is eigenlijk nog beter.

Van huur naar erfpacht: bedrijventerrein De Heining, Amsterdam

Van huur naar erfpacht: bedrijventerrein De Heining

Voorbeeld omzetting huur naar erfpacht: bedrijventerrein De Heining

Met het project ‘Van huur naar erfpacht’ geeft de gemeente Amsterdam ondernemers op De Heining de mogelijkheid hun huurcontract om te zetten in een erfpachtcontract. De gemeente meldt op de website: “erfpacht is voor veel bedrijven financieel aantrekkelijker dan huren. Bovendien biedt het ondernemers meer zekerheid omdat een erfpachtcontract een tijdvak van vijftig jaar beloopt, en een huurcontract twintig. Maar zij stappen vooral graag over omdat erfpacht investering in een bedrijfsgebouw met een hypothecaire lening mogelijk maakt en het bedrijfspand met terrein te verkopen is. Dat laatste kan bij gehuurde grond per definitie niet.”

Nadelen erfpacht t.o.v. huur

De erfpachter zal de erfpachtvoorwaarden van de grondeigenaar moeten accepteren. Meestal kan daar niet over onderhandeld worden. Anders dan bij huurprijsaanpassing is de procedure voor herziening van de vergoeding voor erfpacht (de canon) niet wettelijk geregeld. De grondeigenaar wil graag van de waardestijging van de grond profiteren. En dat hoeft niet altijd redelijk te zijn. De investeringen van de erfpachter dienen daarbij ook in aanmerking genomen te worden. Erfpachtvoorwaarden kunnen eenzijdige en onredelijke bepalingen bevatten; er kunnen erfpachttrucs in zitten zoals meervoudige inflatiecorrectie.

Trucs bij erfpacht

In een artikel van Peter Jager in het FD van 5 september 2015 noemt hij als trucs van grondeigenaren de meervoudige inflatiecorrectie en (misbruik van) het toestemmingsvereiste bij verkoop van het erfpachtrecht. Erfverpachters beïnvloeden inderdaad de hoogte van de vergoeding voor de erfpacht (canon) met trucs die leiden tot een onredelijk hoge canon. Een canon die wel twee tot drie keer zo hoog kan zijn als een marktconforme canon. Slachtoffers daarvan zijn consequent de erfpachters van de Staat (onder toezicht van het Rijksvastgoedbedrijf), maar de problematiek speelt ook bij erfpachters van Natuurmonumenten en een aantal Waterschappen. Serieus overleg om tot redelijke erfpachtvoorwaarden en objectieve taxaties te komen strandt stelselmatig. De situatie op de Waddeneilanden met erfpacht van Staatsbosbeheer is daar een voorbeeld van. Artikel boek erfpacht

Ik noem nog wat trucs die door erfverpachters gebruikt worden bij canonherziening:
– bij taxatie van de erfpachtgrond de waardestijging van het totale perceel grotendeels toerekenen aan de grond;
– een onjuiste grondslag of onredelijke taxatie-instructie gebruiken bij berekening van de canon;
– bij taxatie niet toepassen van depreciatie (aftrek wegens de beperkingen van erfpacht; in Amsterdam 25 %);
– de investering van de erfpachters zelf niet in mindering brengen op de grondwaarde;
– in het canonpercentage opslagen verwerken die niet reëel zijn (bijvoorbeeld een risico-opslag terwijl de eigenaar geen risico loopt);
– bij taxatie uitgaan van de actuele grondwaarde maar niet van een actueel canonpercentage gebaseerd op de marktrente.

Op pagina 78 van mijn boek 50 vragen over erfpacht heb ik een lijst opgenomen van trucs die erfverpachters regelmatig toepassen en waar de erfpachter alert op moet zijn.