Erfpacht

informatie over erfpacht van advocaat in Amsterdam Mark van Weeren, auteur van het boek 50 Vragen over Erfpacht

Archief voor erfpachtboek

Erfpacht Amsterdam – nieuwe rekensom

De coalitiepartijen D66, VVD en SP komen met een aanpassing van de erfpachtplannen, die eeuwigdurende afkoop van de canon mogelijk moet maken, aldus Het Parool over erfpacht. De indruk wordt gewekt dat dit voordeliger zou zijn. Dat is echter te optimistisch, hoewel het wel iets minder duur wordt. Standaard vindt al depreciatie plaats van 25% bij waardering van de grond. Dat percentage was bij het eerder voorstel heel opportunistisch op 10% gezet. Aangezien depreciatie bij erfpacht in Amsterdam al vele jaren 25% is dit geen nieuws; het was zelfs 40%. Volgens taxatiedeskundigen mag je dit geen korting noemen; het is een beperking van de verkregen waarde (depreciatie) vanwege alle nadelen die aan erfpacht kleven. De gemeente ‘verkoopt’ het als ‘korting’.

Erfpachtcontract advocaatMethode canonberekening in voordeel gemeente

De aangepast rekenmethode laat nog steeds buiten beschouwing dat een bestaand recht van erfpacht waarde heeft. Dat laat de gemeente buiten beschouwing door de WOZ waarde alleen ‘op te knippen’ in een aandeel voor de woning en de grond.

Aandeel van de grond in WOZ waarde; de grondquote

De gemeente introduceert de buurtstraatquote om uit de WOZ waarde de ‘grondwaarde’ te halen. Die grondquote wordt nu gemaximeerd op 49%. Het is een nogal grove methode die nadelig is voor de erfpachters. De waardestijging van de woningen wordt grotendeel aan de grond toegerekend een klassiek truc bij erfpacht, terwijl de erfpachter alle investeringen heeft gedaan. In het aangepaste erfpachtplan wordt het iets aan banden gelegd maar eeuwigdurend afkopen van de canon blijft nog steeds een dure hobby met deze (aangepaste) rekenmethode.

 

Canonpercentage erfpacht redelijk?

Welk canonpercentage bij erfpacht is redelijk?

Bij erfpacht is in de erfpachtakte vaak niet bepaald hoe dit percentage tot stand komt en hoe het percentage er in de toekomst uit ziet als er een canonherziening plaatsvindt. Door het canonpercentage op de grondwaarde toe te passen krijg je de jaarlijkse canon die voor erfpacht verschuldigd is. Als het canonpercentage niet is gedefinieerd in de erfpachtakte of erfpachtvoorwaarden maakt dat erfpacht speculatief: de grondwaarde in de toekomst is onzeker en ook het canonpercentage dat wordt gehanteerd om de canon vast te stellen bij herziening. In een recente uitspraak van het Hof Den Bosch van 26 mei 2015 werd de vraag gesteld aan een deskundige: wat is naar uw oordeel een redelijke en gebruikelijke wijze van indexering van de erfpachtcanon in gevallen als het onderhavige?

Canonpercentage erfpacht

Canonpercentage erfpacht

Risico-opslag in canonpercentage

De deskundige merkt terecht op dat het indexeren van een percentage bij erfpacht ongebruikelijk is; als er wordt geïndexeerd wordt de verschuldigde canon zelf geïndexeerd. Daarvoor zijn verschillende clausules mogelijk. Voorts merkt de deskundige op dat het bij het bepalen van een canonpercentage vrij gebruikelijk is een opslag op de reële rente te bepalen in verband met risico van circa 0,5%, terwijl daarnaast vroeger een opslag wegens administratiekosten werd toegepast, maar dat deze in de tijd van geautomatiseerde administratie vrijwel verdwenen is.  

Onredelijk canonpercentage

Voor het samenstellen of vaststellen van een canonpercentage bestaat geen regelgeving. Een grondeigenaar kan het dus zo bont maken als hij wil. Totdat iemand aan de bel trekt. Een canonpercentage is meestal gerelateerd aan de marktrente (of tienjarige staatsleningen) met daar bovenop een of meer opslagen. Het is een samengesteld getal. De opslagen die daar onderdeel van uit maken kunnen omstreden zijn. In mijn boek 50 vragen over erfpacht is dat nader beschreven. Zo is soms een risico opslag van 1% van toepassing terwijl de grondeigenaar helemaal geen risico loopt. Dat is dus 1% van de grondwaarde zolang de erfpacht loopt. Dus als de grondwaarde € 400.000 is dan al € 4.000 van de canon die hij betaalt een vergoeding voor  “risico” dat de grondeigenaar niet loopt.

Trucs bij erfpacht

In een artikel van Peter Jager in het FD van 5 september 2015 noemt hij als trucs van grondeigenaren de meervoudige inflatiecorrectie en (misbruik van) het toestemmingsvereiste bij verkoop van het erfpachtrecht. Erfverpachters beïnvloeden inderdaad de hoogte van de vergoeding voor de erfpacht (canon) met trucs die leiden tot een onredelijk hoge canon. Een canon die wel twee tot drie keer zo hoog kan zijn als een marktconforme canon. Slachtoffers daarvan zijn consequent de erfpachters van de Staat (onder toezicht van het Rijksvastgoedbedrijf), maar de problematiek speelt ook bij erfpachters van Natuurmonumenten en een aantal Waterschappen. Serieus overleg om tot redelijke erfpachtvoorwaarden en objectieve taxaties te komen strandt stelselmatig. De situatie op de Waddeneilanden met erfpacht van Staatsbosbeheer is daar een voorbeeld van. Artikel boek erfpacht

Ik noem nog wat trucs die door erfverpachters gebruikt worden bij canonherziening:
– bij taxatie van de erfpachtgrond de waardestijging van het totale perceel grotendeels toerekenen aan de grond;
– een onjuiste grondslag of onredelijke taxatie-instructie gebruiken bij berekening van de canon;
– bij taxatie niet toepassen van depreciatie (aftrek wegens de beperkingen van erfpacht; in Amsterdam 25 %);
– de investering van de erfpachters zelf niet in mindering brengen op de grondwaarde;
– in het canonpercentage opslagen verwerken die niet reëel zijn (bijvoorbeeld een risico-opslag terwijl de eigenaar geen risico loopt);
– bij taxatie uitgaan van de actuele grondwaarde maar niet van een actueel canonpercentage gebaseerd op de marktrente.

Op pagina 78 van mijn boek 50 vragen over erfpacht heb ik een lijst opgenomen van trucs die erfverpachters regelmatig toepassen en waar de erfpachter alert op moet zijn.

Eeuwigdurende erfpacht in Amsterdam

Indien de gemeente er voor kiest om het erfpachtcontracten te kunnen omzetten naar eeuwigdurende erfpacht betekent dit dat erfpachter de canon voor altijd kan afkopen. In feite wordt dan eenmalig het bedrag van de grondwaarde betaald door de erfpachter. Dit erfpachtstelsel wordt ook in Den Haag gehanteerd. De erfpachter zal ook een bedrag verschuldigd zijn ter afkoop van de beheerkosten. Na de afkoop van de canonverplichting heeft de erfpachter weliswaar in de toekomst geen canonverplichting kosten meer, maar er is nog steeds sprake van erfpachtgrond. Ook kan de gemeente de erfpachtvoorwaarden nog wijzigen. De erfpachter verwerft bij afkoop van de canon eeuwigdurende erfpacht, geen bloot eigendom. Hij wordt dus geen eigenaar van de grond. Er komt ook geen recht van koop blijkens het college-akkoord van juni 2014.

Het erfpacht boek 50 vragen over erfpacht verschijnt begin augustus bij Kluwer

Het erfpachtboek 50 vragen over erfpacht verschijnt begin augustus bij Kluwer

Eeuwigdurende erfpacht in Den Haag
In 1986 is voortdurende erfpacht in Den Haag omgezet naar het systeem van eeuwigdurende erfpacht met de mogelijkheid de canon eeuwigdurend af te kopen tegen de bij de aanvang getaxeerde grondwaarde. Sinds 2008 is het mogelijk grond in eeuwigdurende in bepaalde gebieden in Den Haag in volle eigendom te verwerven tegen een relatief laag bedrag. Hiermee gaat Den Haag dus verder dan het nieuwe college in Amsterdam voornemens is.

 

Erfpacht: van blog naar boek

Deze blog heeft zoveel inspiratie opgeleverd dat een boek over erfpacht het vervolg is. In juli 2014 zal het boek 50 vragen over Erfpacht uitkomen bij uitgeverij Kluwer.

Pasklare antwoorden over alle aspecten van erfpacht

Pasklare antwoorden over alle aspecten van erfpacht

Het boek beantwoordt vragen waar erfpachters vaak mee rondlopen. Met actuele voorbeelden en rechtspraak.
Welke risico’s loopt de erfpachter? Wordt een woning op erfpacht wel gefinancierd door de bank?
Is het zinvol de grond te kopen van de eigenaar?
Hoe kom ik van onredelijke erfpachtvoorwaarden af?
Waar moet de erfpachter op letten bij taxatie van de grond?
Mag de gemeente zo maar de erfpachtvoorwaarden wijzigen?
Is er rechtsbescherming tegen extreme canonverhoging?
Kan de eigenaar de canon verhogen als de woning op erfpacht wordt verkocht?
Wat kan de erfpachter vorderen bij de rechter?
Op deze vragen en nog veel meer geeft dit handzame boek de pasklare antwoorden voor
erfpachters, eigenaren, vastgoedprofessionals en andere betrokkenen bij erfpacht.

 

Dubbele inflatiecorrectie bij erfpacht

Een erfpachter zal dubbel betalen voor geldontwaarding (inflatie) als jaarlijks al voor inflatie de canon wordt geïndexeerd en vervolgens na 10 jaar een herziening plaatsvindt op basis van de actuele marktwaarde waarbij nogmaals voor inflatie wordt gecorrigeerd, terwijl dat al tien jaar lang ieder jaar is gebeurd. De zogenaamde dubbele inflatiecorrectie. In sommige gevallen kan zelfs sprake zijn van meervoudige inflatiecorrectie.

Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch constateert in de uitspraak LJN: CA0218 van 14 mei 2013 dat de waardeontwikkeling dubbel in rekening wordt gebracht indien op gezette tijden de grond wordt getaxeerd en nieuwe grondwaarde wordt doorberekend in de canon, terwijl de erfpachter ook al jaarlijkse indexering betaald:

“Door zowel iedere 15 jaar de waarde van de in erfpacht uitgegeven gronden te taxeren en aan de berekeningen van de canon ten grondslag te leggen als met de waardeontwikkeling rekening te houden door het percentage dat van die waarde als canon moet worden betaald te indexeren wordt – in ieder geval na de eerste 15 jaar – de waardeontwikkeling van de gronden dubbel verdisconteerd. Dat zou in ieder geval onredelijk zijn tegenover de erfpachters.”

Wat kan een erfpachter daartegen doen? In mijn boek over Erfpachtvragen zal ik daar nader op ingaan.

 

Afschaffing erfpacht is nog geen einde erfpacht

Ik neem vast een voorschot op mijn boek over erfpacht dat dit jaar zal verschijnen. Uit de gesprekken in Amsterdam voor een nieuw  college is hoopvol nieuws gekomen voor erfpachter: het sinds 1896 bestaande erfpachtstelsel zou afgeschaft worden. Dat is in meer gemeenten in Nederland gebeurd. Afschaffing van erfpacht betekent feitelijk: de erfpachter krijgt de mogelijkheid de grond te kopen van de gemeente. Als alle erfpachter dat zouden doen en er wordt niets meer uitgegeven in erfpacht dan zou daarmee in de gemeente Amsterdam erfpacht verdwenen zijn. Die situatie is echter illusoir.

Einde erfpacht in zicht?

Einde erfpacht in zicht?

In andere gemeenten is ook aan erfpachters de mogelijkheid geboden de grond te kopen. Gemeten over al deze gemeenten vanaf 2002 blijkt dat slechts een kwart van de erfpachters de erfpacht heeft omgezet in eigendom. In Rotterdam is de score het hoogste; daar is 50% van de erfpachtcontracten geconverteerd naar eigendom (Rapport Ervaringen met Erfpacht, 2013). Er zijn diverse redenen voor erfpachters om toch niet te kiezen voor eigendom. Bijvoorbeeld: niet kunnen of willen financieren en het feit dat de canon al voor langere tijd is afgekocht.