Erfpacht
informatie over erfpacht van advocaat in Amsterdam Mark van Weeren, auteur van het boek 50 Vragen over ErfpachtLaat rechter erfpachtvoorwaarden toetsen
Er is genoeg reden voor erfpachters om nieuwe erfpachtvoorwaarden (die vaak opgedrongen worden via een wijzigingsbeding in de bestaande erfpachtvoorwaarden) te laten toetsen door de rechter.
Nieuwe voorwaarden eeuwigdurende erfpacht Amsterdam
De nieuwe erfpachtvoorwaarden zouden als oneerlijk bestempeld kunnen worden. In eerdere uitspraken over erfpachtvoorwaarden formuleerde de rechter dat als volgt:
Op grond van artikel 3 lid 1 van de Richtlijn is een beding oneerlijk als het het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen ten nadele van de consument aanzienlijk en ongerechtvaardigd verstoort. Bepaald dient te worden of en, in voorkomend geval, in welke mate de overeenkomst de consument in een minder gunstige rechtspositie plaatst dan die welke zich, op grond van het geldende nationale recht, bij het ontbreken van dat beding voordoet (zie HvJEU 3 april 2014, C-342/13, ECLI:EU:C:2014:1857 ( Katalin Sebestyén/Zsolt Csaba Kővári e.a. ).
Hoogte “korting” ofwel depreciatie bij erfpacht
Onredelijk is naar mijn oordeel in ieder geval de hoogte van de “korting” (bedoelt wordt depreciatie) op de grondwaarde omdat sprake is van een bestaande contractuele relatie. Volgens bestaand beleid is de depreciatie 25% (voorheen zelfs 40%). De beperking van depreciatie tot 10 % is onredelijk. Weliswaar is er een overstappremie van 25% maar die geldt voor een andere reden, namelijk afstand doen van bestaande voorwaarden en derhalve bestaande rechten.
Voorbeeld oneerlijk beding: wijziging prijs erfpacht bij overdracht
Niet door de beugel kan deze voorwaarde in ieder geval als voorwaarde gesteld worden dat de canon op een actueel peil gebracht wordt alvorens tot overdracht wordt overgegaan. Dat had Staatsbosbeheer in haar erfpachtvoorwaarden staan. Dat is een oude erfpacht truc.
Als de erfpachter zijn woning wil verkopen wil de grondeigenaar een voet tussen de deur zetten om de koper gelijk meer te laten betalen. Dat mag dus niet volgens de rechter. Lees bijvoorbeeld deze uitspraak over oneerlijk beding in erfpachtvoorwaarden:
Dit artikel van de vestigingsakte valt naar het oordeel van het hof binnen het toepassingsgebied van de Richtlijn 93/13/EEG van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn), nu sprake is van een contractuele relatie tussen de erfpachters als consument en Staatsbosbeheer als ‘verkoper’, dat wil zeggen professionele partij in de zin van de Richtlijn, terwijl er niet afzonderlijk over het beding is onderhandeld. Het hof ziet zich daarmee ambtshalve voor de vraag gesteld of deze bepaling een oneerlijk beding is in de zin van de Richtlijn.
Erfpacht bedrijven Amsterdam
Uitgifte in erfpacht aan bedrijven in Amsterdam
Niet alleen voor erfpacht van woningen maar ook erfpacht voor bedrijven gaat veranderen in de gemeente Amsterdam. Bij nieuwe uitgiftes in erfpacht voor kantoorruimte of andere commerciële bebouwing zal de canon ineens volledig afgekocht moeten worden.
Bestaande regels erfpacht bedrijven gaan wijzigen
Voor lopende erfpacht voor bedrijven in Amsterdam gaan de bestaande regels gewijzigd worden. Dit jaar, 2017 dus, kan nog van bestaande regelingen gebruik gemaakt worden. Lees daarover de pagina over erfpacht in Amsterdam over vervroegde wijziging erfpacht of herziening erfpacht en algehele herziening canon.
Offerte vragen voor vervroegde herziening canon
Het is belangrijk voor commerciële erfpachters om deze informatie te lezen op de website. Vervroegde herziening vragen kan interessant zijn in verband met lage rentestand. Je kan de gemeente een offerte vragen voor vervroegde herziening of wijziging van de erfpacht. Dat is vrijblijvend. Laat het aanbod van de gemeente desnoods narekenen door een deskundige.
Vragen blijven bij erfpachters
Een brief van bezorgde erfpachters werd op 29 mei 2017 terecht in Het Parool geplaatst. Deze erfpachters in Amsterdam blijven met onbeantwoorde vragen over hun erfpachtrecht zitten na de aangepaste overstapregeling naar (de optie) eeuwigdurende erfpacht(canon). Ik ben zo vrij de vragen te beantwoorden, ik heb tenslotte een boek over erfpacht geschreven.
Is gemeente aansprakelijk voor verslechtering grondkwaliteit en verzakking?
Jazeker. Dit moet ook direct gemeld worden bij de gemeente als grondeigenaar. De erfpachter heeft een meldplicht voor gebreken. Verslechtering van de grondkwaliteit is een zaak waar de gemeente verantwoordelijk voor is. Indien na de de melding van het gebrek schade door verzakking ontstaat dan is de gemeente Amsterdam aansprakelijk.
Wat is eeuwigdurend?
Als je overstapt naar eeuwigdurende erfpacht (en dat hoeft dus niet; je kan ook het bestaande contract en daarbij geldende algemene bepalingen voortzetten) dat kan je de financiële verplichting (canon) voor altijd afkopen. Je koopt alleen de financiële verplichting af en je wordt dus nooit eigenaar van de grond. Je bent slecht economisch eigenaar. De gemeente blijft juridisch eigenaar. Dat hoeft niet: je kan ook kiezen voor een jaarlijks te betalen indexcanon.
Hoe moet je het voorstel met een korting voor de erfpachter beoordelen?
De gemeente toont zich hier als koopman. Erfpacht is big business voor de gemeente. De kritiek op het eerste voorstel was voorzien en het is in feite onderhandelingstactiek met de eigen bevolking. Erfpacht is niet eerlijk. Het is handel. De gemeente handelt bedrijfsmatig in grond en wil daar zoveel mogelijk voor vangen. En dat de grondwaarde in 100 jaar al meerdere keren is betaald door erfpachters maakt niet uit bij erfpacht.
Dit spel is eeuwigdurend.
Erfpacht Amsterdam – nieuwe rekensom
De coalitiepartijen D66, VVD en SP komen met een aanpassing van de erfpachtplannen, die eeuwigdurende afkoop van de canon mogelijk moet maken, aldus Het Parool over erfpacht. De indruk wordt gewekt dat dit voordeliger zou zijn. Dat is echter te optimistisch, hoewel het wel iets minder duur wordt. Standaard vindt al depreciatie plaats van 25% bij waardering van de grond. Dat percentage was bij het eerder voorstel heel opportunistisch op 10% gezet. Aangezien depreciatie bij erfpacht in Amsterdam al vele jaren 25% is dit geen nieuws; het was zelfs 40%. Volgens taxatiedeskundigen mag je dit geen korting noemen; het is een beperking van de verkregen waarde (depreciatie) vanwege alle nadelen die aan erfpacht kleven. De gemeente ‘verkoopt’ het als ‘korting’.
Methode canonberekening in voordeel gemeente
De aangepast rekenmethode laat nog steeds buiten beschouwing dat een bestaand recht van erfpacht waarde heeft. Dat laat de gemeente buiten beschouwing door de WOZ waarde alleen ‘op te knippen’ in een aandeel voor de woning en de grond.
Aandeel van de grond in WOZ waarde; de grondquote
De gemeente introduceert de buurtstraatquote om uit de WOZ waarde de ‘grondwaarde’ te halen. Die grondquote wordt nu gemaximeerd op 49%. Het is een nogal grove methode die nadelig is voor de erfpachters. De waardestijging van de woningen wordt grotendeel aan de grond toegerekend een klassiek truc bij erfpacht, terwijl de erfpachter alle investeringen heeft gedaan. In het aangepaste erfpachtplan wordt het iets aan banden gelegd maar eeuwigdurend afkopen van de canon blijft nog steeds een dure hobby met deze (aangepaste) rekenmethode.
Leuker kan je het niet maken: erfpacht
Bron van erfpachtleed
Mensen vragen mij wel hoe het nou komt dat erfpacht zo’n slecht imago heeft; en vaak financieel ongunstig uitpakt. De bron van de erfpachtsores is de gebrekkige wettelijke regeling. Er zijn slechts 16 wetsartikelen in het Burgerlijk Wetboek die grondbezitters de vrije hand geven door middel van erfpachtvoorwaarden een erfpachter klem te zetten. Een nieuw kabinet zou eens werk moeten maken van een goede wettelijke regeling doe meer bescherming biedt tegen onredelijke erfpacht.
Erfpacht in nieuwe media
Zolang er geen goede wettelijke regeling zullen erfpachters moeten ‘vechten’ voor hun rechten. Grondeigenaren kunnen het kennelijke niet leuker maken. Wel worden nieuwe media gebruikt om duidelijker te maken wat erfpacht nu eigenlijk is, en wat er voor mogelijkheden zijn bij canonherziening, de afloop van de pachttermijn of afkoop van de canon.
Zie bijvoorbeeld het filmpje van de gemeente Den Haag over erfpacht.
Commentaar voorstel erfpacht Amsterdam
Erfpacht in Amsterdam houdt de gemoederen flink bezig. In alle media wordt melding gemaakt van de onrust die bij erfpachters is ontstaan.
De Telegraaf: nieuwe erfpacht veel duurder
Bedenkingen bij voorstel eeuwigdurende erfpacht
In mijn laatste blog over erfpacht besteed ik aandacht aan:
– gedoe door gebruik van WOZ waarde bij erfpacht
– de veel te lage korting (depreciatie)
– het canonpercentage is kunstmatig hoog
– niet alles is voor eeuwig afgekocht
Ook Een Vandaag besteed aandacht aan Grote Onrust bij Amsterdamse Erfpachters.
Tot 19 februari 2017 kunnen erfpachters een inspraakreactie geven over de plannen van de gemeente met eeuwigdurende erfpacht
Voorstel eeuwigdurende erfpacht Amsterdam
De gemeente Amsterdam heeft hier haar voorstel voor (het overstappen naar ) eeuwigdurende erfpacht geformuleerd. Erfpachters kunnen via inspraak nog reageren.
Afkoop canon erfpacht
Het gaat natuurlijk om een rekensom en de vraag of het voor een erfpachter (financieel) interessant om over te stappen. Dat zal van de individuele erfpachtsituatie afhangen. Nu het canonpercentage nog relatief laag is kan overstappen interessant zijn. Maar als er voor de komende 30 jaar al is afgekocht dan is het wellicht minder interessant. Wil je over een paar jaar verhuizen of blijf je voor altijd in de woning?
Erfpacht voorstel gemeente is verkooppraatje
De rekensom van de gemeente neem de WOZ waarde (van 2 jaar terug) als uitgangspunt. En er wordt een korting van 10 % gegeven. Maar dat is een sigaar uit eigen doos. Ik zal het u uitleggen.
De WOZ waarde is een grove methode om de waarde van een woning vast te stellen. De methode is ooit in de wet opgenomen om een grondslag voor belastingheffing te creëren op de hele onroerende zaak. Op zich al ongelukkig dat een belastingmethode wordt gebruikt voor privaatrechtelijke erfpacht en bovendien dient de canon berekend te worden over de grondwaarde en daar zegt de WOZ waarde niets over.
WOZ houdt geen rekening met nadelen erfpacht
Los daarvan verzuimt de gemeente te vermelden dat bij de WOZ waarde geen onderscheid wordt gemaakt tussen een woning op eigendom of erfpacht. De WOZ waarde gaat uit van de fictie dat u woning op eigen grond staat terwijl dat niet zo is. Daarom zijn WOZ waardes van erfpachtwoningen eigenlijk te hoog. De nadelige effecten van erfpacht moet bij de WOZ taxatie in mindering gebracht worden, en dat gebeurt niet omdat dit wettelijk zo is bepaald. Daarom is het nogal makkelijk voor de gemeente om 10 % korting te geven bij de depreciatie. En de depreciatie was in het verleden 40 % in Amsterdam maar is enige jaren terug al verminderd tot 25%. De gemeente geeft dus geen cent cadeau aan erfpachters.
Bezwaar erfpachter tegen WOZ
Teken dus tijdig bezwaar aan ten de WOZ beschikking want die wordt vanaf nu de grondslag voor de canon; zie daarover ook erfpacht en WOZ waarde. Let wel de wettelijke fictie dat voor de WOZ erfpacht niet bestaat krijgt u daarmee niet van tafel. Wel kunt u als argument aanvoeren dat de gemeente Amsterdam de WOZ voor ander doeleinde gebruikt dan waarvoor de WOZ bedoeld is en dat om die reden de WOZ waarde gecorrigeerd dient te worden. Lees ook: slecht vooruitzicht erfpachters Amsterdam.
