Erfpacht

informatie over erfpacht van advocaat in Amsterdam Mark van Weeren, auteur van het boek 50 Vragen over Erfpacht

Archief voor erfpachtvoorwaarden

Erfpacht Amsterdam in gevarenzone

Een uitspraak van de rechtbank Amsterdam over particuliere erfpacht brengt ook de gemeentelijke erfpachtvoorwaarden in Amsterdam in gevaar. De (particuliere) grondeigenaar kopieerde namelijk de erfpachtvoorwaarden van de gemeente.

Erfpacht en onredelijke erfpachtvoorwaarden advocaat Mark van Weeren

Erfpachtvoorwaarden Amsterdam discutabel in licht Europese Richtlijn

In mijn vorige blog ‘rechter zet streep door onredelijke erfpachtvoorwaarden‘ besprak ik de uitspraak van de rechtbank Amsterdam al. In die uitspraak werden drie clausules door de rechter buiten werking gesteld. Deze clausules zijn gekopieerd uit de gemeentelijke erfpachtvoorwaarden. Omdat de banken deze vorm van particuliere erfpacht niet willen financieren neutraliseerde de rechter de drie clausules.

Gevolgen uitspraak voor gelijkluidende bepalingen in erfpachtvoorwaarden gemeente

Ik zeg daar wat over in een artikel in De Telegraaf.
Weliswaar financieren banken wel gemeentelijke erfpacht, maar dat doet niet af aan het feit dat exact dezelfde clausules in de gemeentelijke erfpachtvoorwaarden evenmin de toets aan de  Europese Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten kan doorstaan. Het ‘wijzigingsbeding’ dat de gemeente hanteert, bijvoorbeeld om de buurstraatquote te introduceren (een grondquote) komt daarvoor in aanmerking, als deze uitspraak gevolgd wordt voor de erfpachters van de gemeente.

Gemeente bij erfpacht ook gebonden aan beginselen van behoorlijk bestuur

Omdat de gemeente ook een bestuursorgaan is moet zij bij het uitgeven van grond aan particulieren ook beginselen van behoorlijk bestuur in acht nemen. Het wijzigen van de voorwaarden na verstrijken van de eerste termijn van de erfpacht is in strijd met het formele rechtszekerheidsbeginsel. De erfpachter weet volstrekt niet waar hij aan toe is en heeft geen enkele invloed op de herziening c.q. wijziging van de gemeente. Om te spreken in de termen van de erfpacht-uitspraak van de Amsterdamse rechter: “in de onderlinge verhoudingen zijn de wijzigingsbedingen oneerlijk” en “de wijzigingsbedingen verstoren het evenwicht tussen de grondeigenaar en de erfpachter aanzienlijk”.

Dit zal tot procedures tegen de gemeente leiden.
De gemeente dient haar erfpachtvoorwaarden te conformeren aan de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten.

Advertenties

Rechter zet streep door onredelijke erfpachtvoorwaarden

Eindelijk heeft de rechter een streep gezet door onredelijke erfpachtvoorwaarden bij particuliere erfpacht. De rechter heeft daarvoor de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten gebruikt. De rechter moet altijd toetsen aan deze Richtlijn. Ambtshalve dus. Uitspraak onredelijke erfpachtvoorwaarden.

Rechter vernietigt onredelijke erfpachtvoorwaarden

Onredelijke erfpachtvoorwaarden: ’rode’ erfpachtopinie

De erfpachter kon zijn huis op particuliere erfpacht door de onredelijke erfpachtvoorwaarden niet verkopen. In zo’n situatie kan een notaris een erfpachtopinie afgeven waaruit blijkt welke voorwaarden onredelijke bezwarend zijn, als gevolg waarvan banken niet financieren. Dat levert dan een “rode” erfpachtopinie op. De particuliere grondeigenaar bleek niet bereid de erfpachtvoorwaarden aan te passen en daarom kwam de rechter eraan te pas.

Erfpacht niet financierbaar door onredelijke bedingen

Het gaat om drie bedingen in de erfpachtovereenkomst waarover de notaris schrijft dat die voor financierende banken in beginsel onacceptabel zijn, omdat zij niet voldoen aan de door de Criteria van Nederlandse Vereniging van Banken. Het gaat om wijzigingsbedingen en een boetebeding die als ‘oneerlijk’ gekwalificeerd worden. Dit speelt voornamelijk bij particulier erfpacht en niet bij publiekrechtelijke erfpacht zoals bij de gemeente Amsterdam.

Het wijzigingsbeding

Dit beding komt in veel erfpachtvoorwaarden voor. Door het wijzigingsbeding heeft de eigenaar na het einde van de erfpachttermijn het recht de canon te herzien op basis van een nieuw grondwaarde en nieuw canonpercentage, die ook nog eens op nieuwe erfpachtvoorwaarde gebaseerd worden. De erfpachter heeft daar geen enkel invloed op. Dat is niet acceptabel.

Herziening canon bij wijziging gebruik of bebouwing

Indien het gebruik wordt gewijzigd of de bebouwing (bijvoorbeeld door een uitbouw te realiseren) dan kan de eigenaar eenzijdig de canon wijzigen. basis van het Burgerlijk Wetboek zoude grondeigenaar geen wijzigingsbevoegdheid toekomen: alleen bij onvoorziene omstandigheden. Dit wijzigingsbeding verstoort volgens de rechter het contractuele evenwicht dat tussen partijen behoort te bestaan, waardoor financiering wordt bemoeilijkt. Dit wijzigingsbeding staat ook in erfpachtcontracten van de gemeente Amsterdam.

Boetebeding ten laste van erfpachter

Het boetebeding stelt op iedere tekortkoming – toerekenbaar of niet – een eenmalige boete van maximaal tienmaal de canon (thans dus € 8.500,00) en een dagboete van maximaal 3% van de canon. De boete is niet gemaximaliseerd en volledig overgelaten aan de beslissing van de erfverpachter. Ook dit beding wordt door de rechter buiten toepassing verklaard.

Tips voor erfpachter op particuliere erfpacht

Als de woning op erfpacht onverkoopbaar is of niet financierbaar; vraag dan een erfpachtopinie bij een notaris. Als er geen groene erfpachtopinie door de notaris wordt afgegeven dan moet de grondeigenaar de erfpachtvoorwaarden wijzigen. Werkt de eigenaar niet mee schakel dan een erfpachtadvocaat in om de wijziging of vernietiging van de foute bedingen af te dwingen.

 

 

 

Overstappen naar nieuwe erfpachtvoorwaarden?

Erfpachters in Amsterdam hebben een erfpacht contract. Daarop zijn algemene bepalingen van toepassing, ook wel AB genoemd. Bijvoorbeeld AB1994.

Verlenging huidige erfpachtcontract i.p.v. overstappen

Op basis van deze erfpachtvoorwaarden het je recht op een 2e termijn van 50 jaar en de canon kan je voor 50 jaar afkopen. Daarvoor kan de erfpachter  de gemeente een aanbieding vragen. Dat is vrijblijvend; je hoeft de aanbieding niet te accepteren, dan loopt je huidige contract door. Daarnaast kan de erfpachter vrijwillig overstappen om de eeuwigdurende erfpacht (AB2016). Ook daar kan je een aanbieding voor vragen. Het is vooral rekenen en financiële afwegingen maken. En toekomstige waardeontwikkeling is niet in te schatten.

Tip bij overstapregeling erfpacht Amsterdam

Vergelijk de aanbiedingen van de gemeente en bekijk ook hoe de berekening tot stand is gekomen. De gemeente mag niet de inhoud van uw bestaande erfpachtcontract wijzigen. De gemeente heeft de taxatiemethode die altijd is gehanteerd bij AB1994 nu ook gewijzigd. Dat levert kritiek op (zie onderstaand artikel van 10 augustus 2017 in De Telegraaf).

erfpacht overstapregeling verlenging 50 jaar erfpachtvoorwaarden AB1994

Dat gebeurt volgens een ‘instructie’ ofwel een aangepaste rekenmethode > ‘Berekening Erfpachtkosten’. Die mag niet onredelijk zijn. Vraag een taxateur om de aanbieding te controleren; specifiek met betrekking tot de gehanteerde rekenmethode. Als u het niet eens bent met de aanbieding dat kunt u vragen om een taxatie door drie deskundigen.

Wijzigingen erfpacht Amsterdam per 1 januari 2018

Lees hier welke wijzigingen er per 1 januari 2018 gelden.

Laat rechter erfpachtvoorwaarden toetsen

Er is genoeg reden voor erfpachters om nieuwe erfpachtvoorwaarden (die vaak opgedrongen worden via een wijzigingsbeding in de bestaande erfpachtvoorwaarden) te laten toetsen door de rechter.

onredelijke erfpachtvoorwaarden advocaat

Nieuwe voorwaarden eeuwigdurende erfpacht Amsterdam

De nieuwe erfpachtvoorwaarden zouden als oneerlijk bestempeld kunnen worden. In eerdere uitspraken over erfpachtvoorwaarden formuleerde de rechter dat als volgt:

Op grond van artikel 3 lid 1 van de Richtlijn is een beding oneerlijk als het het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen ten nadele van de consument aanzienlijk en ongerechtvaardigd verstoort. Bepaald dient te worden of en, in voorkomend geval, in welke mate de overeenkomst de consument in een minder gunstige rechtspositie plaatst dan die welke zich, op grond van het geldende nationale recht, bij het ontbreken van dat beding voordoet (zie HvJEU 3 april 2014, C-342/13, ECLI:EU:C:2014:1857 ( Katalin Sebestyén/Zsolt Csaba Kővári e.a. ).

Hoogte “korting” ofwel depreciatie bij erfpacht

Onredelijk is naar mijn oordeel in ieder geval de hoogte van de “korting” (bedoelt wordt depreciatie) op de grondwaarde omdat sprake is van een bestaande contractuele relatie. Volgens bestaand beleid is de depreciatie 25% (voorheen zelfs 40%). De beperking van depreciatie tot 10 % is onredelijk. Weliswaar is er een overstappremie van 25% maar die geldt voor een andere reden, namelijk afstand doen van bestaande voorwaarden en derhalve bestaande rechten.

Voorbeeld oneerlijk beding: wijziging prijs erfpacht bij overdracht

Niet door de beugel kan deze voorwaarde in ieder geval als voorwaarde gesteld worden dat de canon op een actueel peil gebracht wordt alvorens tot overdracht wordt overgegaan. Dat had Staatsbosbeheer in haar erfpachtvoorwaarden staan. Dat is een oude erfpacht truc.

Als de erfpachter zijn woning wil verkopen wil de grondeigenaar een voet tussen de deur zetten om de koper gelijk meer te laten betalen. Dat mag dus niet volgens de rechter. Lees bijvoorbeeld deze uitspraak over oneerlijk beding in erfpachtvoorwaarden:

Dit artikel van de vestigingsakte valt naar het oordeel van het hof binnen het toepassingsgebied van de Richtlijn 93/13/EEG van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn), nu sprake is van een contractuele relatie tussen de erfpachters als consument en Staatsbosbeheer als ‘verkoper’, dat wil zeggen professionele partij in de zin van de Richtlijn, terwijl er niet afzonderlijk over het beding is onderhandeld. Het hof ziet zich daarmee ambtshalve voor de vraag gesteld of deze bepaling een oneerlijk beding is in de zin van de Richtlijn.

Vragen blijven bij erfpachters

Een brief van bezorgde erfpachters werd op 29 mei 2017 terecht in Het Parool geplaatst. Deze erfpachters in Amsterdam blijven met onbeantwoorde vragen over hun erfpachtrecht zitten na de aangepaste overstapregeling naar (de optie) eeuwigdurende erfpacht(canon). Ik ben zo vrij de vragen te beantwoorden, ik heb tenslotte een boek over erfpacht geschreven.

Erfpachtadvocaat Mark van Weeren over vragen erfpachters in Het Parool

Is gemeente aansprakelijk voor verslechtering grondkwaliteit en verzakking?

Jazeker. Dit moet ook direct gemeld worden bij de gemeente als grondeigenaar. De erfpachter heeft een meldplicht voor gebreken. Verslechtering van de grondkwaliteit is een zaak waar de gemeente verantwoordelijk voor is. Indien na de de melding van het gebrek schade door verzakking ontstaat dan is de gemeente Amsterdam aansprakelijk.

Wat is eeuwigdurend?

Als je overstapt naar eeuwigdurende erfpacht (en dat hoeft dus niet; je kan ook het bestaande contract  en daarbij geldende algemene bepalingen voortzetten) dat kan je de financiële verplichting (canon) voor altijd afkopen. Je koopt alleen de financiële verplichting af en je wordt dus nooit eigenaar van de grond. Je bent slecht economisch eigenaar. De gemeente blijft juridisch eigenaar. Dat hoeft niet: je kan ook kiezen voor een jaarlijks te betalen indexcanon.

Hoe moet je het voorstel met een korting voor de erfpachter beoordelen?

De gemeente toont zich hier als koopman. Erfpacht is big business voor de gemeente. De kritiek op het eerste voorstel was voorzien en het is in feite onderhandelingstactiek met de eigen bevolking. Erfpacht is niet eerlijk. Het is handel. De gemeente handelt bedrijfsmatig in grond en wil daar zoveel mogelijk voor vangen. En dat de grondwaarde in 100 jaar al meerdere keren is betaald door erfpachters maakt niet uit bij erfpacht.
Dit spel is eeuwigdurend.

Commentaar voorstel erfpacht Amsterdam

Erfpacht in Amsterdam houdt de gemoederen flink bezig. In alle media wordt melding gemaakt van de onrust die bij erfpachters is ontstaan.

Erfpacht Amsterdam duurder

De Telegraaf: nieuwe erfpacht veel duurder

Bedenkingen bij voorstel eeuwigdurende erfpacht

In mijn laatste blog over erfpacht besteed ik aandacht aan:
– gedoe door gebruik van WOZ waarde bij erfpacht
– de veel te lage korting (depreciatie)
– het canonpercentage is kunstmatig hoog
– niet alles is voor eeuwig afgekocht

Ook Een Vandaag besteed aandacht aan Grote Onrust bij Amsterdamse Erfpachters.

Tot 19 februari 2017 kunnen erfpachters een inspraakreactie geven over de plannen van de gemeente met eeuwigdurende erfpacht

Voorstel eeuwigdurende erfpacht Amsterdam

De gemeente Amsterdam heeft hier haar voorstel voor (het overstappen naar ) eeuwigdurende erfpacht geformuleerd. Erfpachters kunnen via inspraak nog reageren.

Afkoop canon erfpacht

Het gaat natuurlijk om een rekensom en de vraag of het voor een erfpachter (financieel) interessant om over te stappen. Dat zal van de individuele erfpachtsituatie afhangen. Nu het canonpercentage nog relatief  laag is kan overstappen interessant zijn. Maar als er voor de komende 30 jaar al is afgekocht dan is het wellicht minder interessant. Wil je over een paar jaar verhuizen of blijf je voor altijd in de woning?voorstel-erfpacht-amsterdam

Erfpacht voorstel gemeente is verkooppraatje 

De rekensom van de gemeente neem de WOZ waarde (van 2 jaar terug) als uitgangspunt. En er wordt een korting van 10 % gegeven. Maar dat is een sigaar uit eigen doos. Ik zal het u uitleggen.

De WOZ waarde is een grove methode om de waarde van een woning vast te stellen. De methode is ooit in de wet opgenomen om een grondslag voor belastingheffing te creëren op de hele onroerende zaak. Op zich al ongelukkig dat een belastingmethode wordt gebruikt voor privaatrechtelijke erfpacht en bovendien dient de canon berekend te worden over de grondwaarde en daar zegt de WOZ waarde niets over.

WOZ houdt geen rekening met nadelen erfpacht

Los daarvan verzuimt de gemeente te vermelden dat bij de WOZ waarde geen onderscheid wordt gemaakt tussen een woning op eigendom of erfpacht. De WOZ waarde gaat uit van de fictie dat u woning op eigen grond staat terwijl dat niet zo is. Daarom zijn WOZ waardes van erfpachtwoningen eigenlijk te hoog. De nadelige effecten van erfpacht moet bij de WOZ taxatie in mindering gebracht worden, en dat gebeurt niet omdat dit wettelijk zo is bepaald. Daarom is het nogal makkelijk voor de gemeente om 10 % korting te geven bij de depreciatie. En de depreciatie was in het verleden 40 %  in Amsterdam maar is enige jaren terug al verminderd tot 25%. De gemeente geeft dus geen cent cadeau aan erfpachters.

Bezwaar erfpachter tegen WOZ

Teken dus tijdig bezwaar aan ten de WOZ beschikking want die wordt vanaf nu de grondslag voor de canon; zie daarover ook erfpacht en WOZ waarde. Let wel de wettelijke fictie dat voor de WOZ erfpacht niet bestaat krijgt u daarmee niet van tafel. Wel kunt u als argument aanvoeren dat de gemeente Amsterdam de WOZ voor ander doeleinde gebruikt dan waarvoor de WOZ bedoeld is en dat om die reden de WOZ waarde gecorrigeerd dient te worden. Lees ook: slecht vooruitzicht erfpachters Amsterdam.