Erfpacht

informatie over erfpacht van advocaat in Amsterdam Mark van Weeren, auteur van het boek 50 Vragen over Erfpacht

Archief voor eeuwigdurende erfpacht

Erfpacht Amsterdam – nieuwe rekensom

De coalitiepartijen D66, VVD en SP komen met een aanpassing van de erfpachtplannen, die eeuwigdurende afkoop van de canon mogelijk moet maken, aldus Het Parool over erfpacht. De indruk wordt gewekt dat dit voordeliger zou zijn. Dat is echter te optimistisch, hoewel het wel iets minder duur wordt. Standaard vindt al depreciatie plaats van 25% bij waardering van de grond. Dat percentage was bij het eerder voorstel heel opportunistisch op 10% gezet. Aangezien depreciatie bij erfpacht in Amsterdam al vele jaren 25% is dit geen nieuws; het was zelfs 40%. Volgens taxatiedeskundigen mag je dit geen korting noemen; het is een beperking van de verkregen waarde (depreciatie) vanwege alle nadelen die aan erfpacht kleven. De gemeente ‘verkoopt’ het als ‘korting’.

Erfpachtcontract advocaatMethode canonberekening in voordeel gemeente

De aangepast rekenmethode laat nog steeds buiten beschouwing dat een bestaand recht van erfpacht waarde heeft. Dat laat de gemeente buiten beschouwing door de WOZ waarde alleen ‘op te knippen’ in een aandeel voor de woning en de grond.

Aandeel van de grond in WOZ waarde; de grondquote

De gemeente introduceert de buurtstraatquote om uit de WOZ waarde de ‘grondwaarde’ te halen. Die grondquote wordt nu gemaximeerd op 49%. Het is een nogal grove methode die nadelig is voor de erfpachters. De waardestijging van de woningen wordt grotendeel aan de grond toegerekend een klassiek truc bij erfpacht, terwijl de erfpachter alle investeringen heeft gedaan. In het aangepaste erfpachtplan wordt het iets aan banden gelegd maar eeuwigdurend afkopen van de canon blijft nog steeds een dure hobby met deze (aangepaste) rekenmethode.

 

Leuker kan je het niet maken: erfpacht

Bron van erfpachtleed

Mensen vragen mij wel hoe het nou komt dat erfpacht zo’n slecht imago heeft; en vaak financieel ongunstig uitpakt. De bron van de erfpachtsores is de gebrekkige wettelijke regeling. Er zijn slechts 16 wetsartikelen in het Burgerlijk Wetboek die grondbezitters de vrije hand geven door middel van erfpachtvoorwaarden een erfpachter klem te zetten. Een nieuw kabinet zou eens werk moeten maken van een goede wettelijke regeling doe meer bescherming biedt tegen onredelijke erfpacht.
Einde erfpacht contract

Erfpacht in nieuwe media

Zolang er geen goede wettelijke regeling zullen erfpachters moeten ‘vechten’ voor hun rechten. Grondeigenaren kunnen het kennelijke niet leuker maken. Wel worden nieuwe media gebruikt om duidelijker te maken wat erfpacht nu eigenlijk is, en wat er voor mogelijkheden zijn bij canonherziening, de afloop van de pachttermijn of afkoop van de canon.

Zie bijvoorbeeld het filmpje van de gemeente Den Haag over erfpacht.

Commentaar voorstel erfpacht Amsterdam

De Amsterdams erfpacht houdt de gemoederen flink bezig. In alle media wordt melding gemaakt van de onrust die bij erfpachters is ontstaan.

Erfpacht Amsterdam duurder

De Telegraaf: nieuwe erfpacht veel duurder

Bedenkingen bij voorstel eeuwigdurende erfpacht

In mijn laatste blog over erfpacht besteed ik aandacht aan:
– gedoe door gebruik van WOZ waarde bij erfpacht
– de veel te lage korting (depreciatie)
– het canonpercentage is kunstmatig hoog
– niet alles is voor eeuwig afgekocht

Ook Een Vandaag besteed aandacht aan Grote Onrust bij Amsterdamse Erfpachters.

Tot 19 februari 2017 kunnen erfpachters een inspraakreactie geven over de plannen van de gemeente met eeuwigdurende erfpacht

Voorstel eeuwigdurende erfpacht Amsterdam

De gemeente Amsterdam heeft hier haar voorstel voor (het overstappen naar ) eeuwigdurende erfpacht geformuleerd. Erfpachters kunnen via inspraak nog reageren.

Het gaat natuurlijk om een rekensom en de vraag of het voor een erfpachter interessant om over te stappen. Dat zal van de individuele erfpachtsituatie afhangen. Nu het canonpercentage nog relatief  laag is kan overstappen interessant zijn. Maar als er voor de komende 30 jaar al is afgekocht dan is het wellicht minder interessant.voorstel-erfpacht-amsterdam

Erfpacht voorstel gemeente is verkoopraatje 

De rekensom van de gemeente neem de WOZ waarde (van 2 jaar terug) als uitgangspunt. En er wordt een korting van 10 % gegeven. Maar dat is een sigaar uit eigen doos. Ik zal het u uitleggen.

De WOZ waarde is een grove methode om de waarde van een woning vast te stellen. De methode is ooit in de wet opgenomen om een grondslag voor belastingheffing te creëren op de hele onroerende zaak. Op zich al ongelukkig dat een belastingmethode wordt gebruikt voor privaatrechtelijke erfpacht en bovendien dient de canon berekend te worden over de grondwaarde en daar zegt de WOZ waarde niets over.

WOZ houdt geen rekening met nadelen erfpacht 

Los daarvan verzuimt de gemeente te vermelden dat bij de WOZ waarde geen onderscheid wordt gemaakt tussen een woning op eigendom of erfpacht. De WOZ waarde gaat uit van de fictie dat u woning op eigen grond staat terwijl dat niet zo is. Daarom zijn WOZ waardes van erfpachtwoningen eigenlijk te hoog. De nadelige effecten van erfpacht moet bij de WOZ taxatie in mindering gebracht worden, en dat gebeurt niet omdat dit wettelijk zo is bepaald. Daarom is het nogal makkelijk voor de gemeente om 10 % korting te geven bij de depreciatie. En de depreciatie was in het verleden 40 %  in Amsterdam maar is enige jaren terug al verminderd tot 25%. De gemeente geeft dus geen cent cadeau aan erfpachters.

Bezwaar erfpachter tegen WOZ

Teken dus tijdig bezwaar aan ten de WOZ beschikking want die wordt vanaf nu de grondslag voor de canon; zie daarover ook erfpacht en WOZ waarde. Let wel de wettelijke fictie dat voor de WOZ erfpacht niet bestaat krijgt u daarmee niet van tafel. Wel kunt u als argument aanvoeren dat de gemeente Amsterdam de WOZ voor ander doeleinde gebruikt dan waarvoor de WOZ bedoeld is en dat om die reden de WOZ waarde gecorrigeerd dient te worden. Lees ook: slecht vooruitzicht erfpachters Amsterdam.

Eeuwigdurend onredelijk?

Het Parool schrijft: het Amsterdamse voorstel voor eeuwigdurende erfpacht is te ingewikkeld en veel te duur voor erfpachters, aldus onderzoeksinstituut Rigo. Dit volgt uit een rapport dat is opgesteld in opdracht van de Vereniging Eigen Huis.
Toch maakt de gemeente nu bekend: Amsterdam kiest voor eeuwigdurende erfpacht voor nieuwbouw vanaf 1 juli 2016. Voor woningen komt dus naast afkoop een indexcanon, maar geen vaste canon. Een erfpachter hoeft dus niet voor volledige (eeuwigdurende ) afkoop van de canon te kiezen. Bij commercieel vastgoed wordt alleen afkoop aangeboden. Lees hier de aankondiging eeuwigdurende erfpacht.

Slecht vooruitzicht erfpachters Amsterdam

 

Papeneiland

Erfpachtdeskundige P. Nelisse heeft in een artikel in het Tijdschrift voor Bouwrecht (TB#2016/22) de noodklok geluid over het advies van de grondwaardecommissie in Amsterdam met de titel:

Grondwaardecommissie brengt erfpachters aan de grond

In dit artikel wordt het advies van de grondwaardecommissie van een second opinion  voorzien. Amsterdam gaat het erfpachtstelsel vernieuwen, dit houdt concreet in dat de gemeente het stelsel van voortdurende erfpacht wil aanvullen met de optie van eeuwigdurende erfpacht (de canon kan dan voor altijd afgekocht worden). Om de overgang handen en voeten te kunnen geven heeft de gemeente advies ingewonnen bij de grondwaardecommissie van drie hoogleraren. Het advies van de grondwaardecommissie gaat in op de waardebepaling van de grond bij een eeuwigdurend erfpachtstelsel. Nelisse stelt onder meer in het artikel, dat als het advies van de grondwaardecommissie onverkort zou worden opgelegd aan alle erfpachters, zij straks massaal aan de grond zitten. De gemeente Amsterdam is nog doende haar ei te leggen over de stelselwijziging van de Amsterdamse erfpacht.

Met eeuwigdurende erfpacht beter af?

Bij eeuwigdurende erfpacht wordt de mogelijkheid geboden de canon eeuwigdurend af te kopen. Dat biedt de erfpachter financiële duidelijkheid. Maar is het ook redelijk? Als de betaling gelijk is aan de gehele grondwaarde dan ben je beter af indien de eigendom van de grond wordt geleverd. Eeuwigdurende erfpacht met een afgekochte canon ligt voor de erfpachter heel dicht bij het hebben van de volledige eigendom van de grond. Maar het blijft erfpacht. Constructies met eeuwigdurende erfpacht hebben geen wettelijke basis; het wordt bedacht door de grondeigenaar en vraagt gelet op het eeuwigdurendheid (!) om een kritisch beoordeling. Een voorbeeld.

Eeuwigdurende erfpacht vraagt om kritische beoordeling

Eeuwigdurende erfpacht vraagt om kritische beoordeling

Erfpacht Utrecht – voorbeeld van eeuwigdurende erfpacht 

Bijvoorbeeld de gemeente Utrecht heeft er voor gekozen vast te houden aan het erfpachtstelsel, maar is overgegaan op een stelsel van voortdurende erfpacht naar een stelsel van eeuwigdurende erfpacht. Hierbij hebben erfpachters de mogelijkheid de erfpachtcanon eeuwigdurend af te kopen. Voor de gemeente is het voordeel hiervan dat zij eigenaar blijft van de grond en voor de erfpachter betekent eeuwigdurende erfpacht dat er nooit meer aan de gemeente betaald hoeft te worden voor de grond.

De canon en de grondwaarde bij erfpacht in Utrecht werden onder die erfpachtvoorwaarden elke tien jaar aangepast. De gemeente heeft toen besloten (dat is immers een politieke keuze) dat deze stijgingen niet aan de gemeenten hoefden toe te komen (loslaten financiële aspecten van de erfpachtregeling) en heeft erfpachters met ongunstige erfpachtcontracten de mogelijkheid geboden hun contract om te zetten naar een contract met de gunstige voorwaarden van de regeling uit 1989 (eeuwigdurende erfpacht met eeuwigdurende afkoop van de canon). Overigens kon de koper van een nieuwbouwwoning  alleen de canon eeuwigdurend afkopen een andere optie was er niet.

De wet regelt niets over eeuwigdurende erfpacht; laat eeuwigdurende erfpachtvoorwaarden toetsen

Het rapport “Ervaringen met Erfpacht”(2013) beschrijft de drie opties voor de afkoop canon bij  eeuwigdurende erfpacht in Utrecht: de conversieregeling 2003 bij erfpacht in Utrecht werd in drie opties aangeboden. Daarbij was de afkoop van de erfpacht aantrekkelijker naarmate men eerder besliste en eerder betaalde. De drie opties waren:

  • Bij tekenen van de conversieovereenkomst voor 1 januari 2004 en betaling voor 1 januari 2004: De contante waarde van de grondwaarde gebaseerd op een percentage van de WOZ-waarde per 1 januari 1999 plus 30% gefixeerd op de einddatum van het erfpachttijdvak en de contante waarde van de nog verschuldigde canonverplichtingen (zonder canonstijging) tot de einddatum, teruggerekend naar de afkoopdatum met een rente van 5%.
  • Bij tekenen van de conversieovereenkomst voor 1 januari 2004 maar latere betaling: De contante waarde van de grondwaarde gebaseerd op een percentage van de WOZ-waarde per 1 januari 1999 plus 30% gefixeerd op de einddatum van het erfpachttijdvak, te verhogen met 2% tot de einddatum en de contante waarde van de nog verschuldigde canonverplichtingen (inclusief canonstijgingen tot het moment van afkoop) tot de einddatum, teruggerekend naar de afkoopdatum met een rente van 5%.
  • Bij tekenen van de conversieovereenkomst na 1 januari 2004, maar wel gedurende de looptijd van het erfpachttijdvak: De contante waarde van de grondwaarde gebaseerd op een percentage van de WOZ-waarde per 1 januari 1999 plus 30% gefixeerd op de einddatum van het erfpachttijdvak, te verhogen met 3% tot de einddatum en de contante waarde van de nog verschuldigde canonverplichtingen