Erfpacht

informatie over erfpacht van advocaat in Amsterdam Mark van Weeren, auteur van het boek 50 Vragen over Erfpacht

Archief voor Overdracht erfpacht

Erfpacht en financieringsvoorbehoud

Een koper doet er verstandig aan een financieringsvoorbehoud overeen te komen in een koopcontract, zeker als het huis op erfpacht staat. De financiering van een woning op erfpacht laat nog regelmatig te wensen over. En dat wil je als koper het koopcontact kunnen ontbinden. Spreek een termijn van zeker 3 maanden waarbinnen een beroep op het financieringsvoorbehoud gedaan kan worden. Vraag als koper tegelijk offerte bij verschillende banken.

Doorgaans zit het probleem bij de financiering in de toepasselijke erfpachtvoorwaarden die onredelijke bedingen bevatten. De erfpachtvoorwaarden doorstaan dan ook niet de toets aan de Criteria van de NVB die getoetst kunnen worden door Notaris (erfpachtopinie) of een ErfpachtToets door mijn kantoor.

Wat ook kan geburen is dat de grondeigenaar tijden het verkoopproces toestemming geeft voor de overdracht van het recht van erfpacht en daarbij nader voorwaarden oplegt. Bijvoorbeeld een hogere canon. Dat hoeft de (verkopende) erfpachter niet te accepteren en koper ook niet, maar dat is soms lastig omdat de verkopende erfpacht er vanaf wil.

Lees ook over een kort geding inzake financiering op erfpacht: financieringsvoorbehoud woning op erfpacht.

Advertenties

Taxatie bloot eigendom RVB

Een taxateur moet objectief kunnen taxeren en onafhankelijk zijn. Daarom is het vreemd dat de overheid haar haar eigen ambtenaren laat taxeren. Zeker in het gevoelige erfpachtdossier op de Waddeneilanden.

Taxatie bij erfpacht: onafhankelijkheid taxateur belangrijk

Toch gebeurt dat. Ambtenaren van het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) doen bijvoorbeeld zelf de taxaties van erfpachtgrond op de Wadden. Terwijl de Staatssecretaris al eens heeft gezegd dat taxatie van erfpachtgrond die verkocht wordt door onafhankelijke taxateurs moet gebeuren. Om de taxaties dan toch een officieel tintje te geven laat je twee hoogleraren er een plasje over doen. Ethische armoede bij de overheid.

Taxatie RVB erfpacht Wadden

Waarom schakelt overheid geen onafhankelijke taxateurs in?

Hoogleraren moet (hoge) taxaties overheid oppoetsen

Het rapport van de twee hoogleraren over de ‘RVB methode’ geeft aan dat er het nodig mankeert aan de RVB taxaties. Maar de hoogleraren vergissen zich zelf ook. Erfpachtdeskundige Peter Jager heeft het de  ontspoorde RVB  taxaties als volgt samengevat:
– de hoogleraren vergissen zich in wat op de markt gebruikelijk is. Het gaat niet om de grondmarkt maar de markt van blooteigendom;
_ de beoordeling betrof bepaling van de grondwaarde terwijl het gaat het  bepalen van de markt waarde van bloot eigendom. Deze waarden worden verschillende bepaald;
– de minister geeft een te gretige uitleg aan de beoordeling die geen validatie is;
– de vele aanbevelingen zouden in een geheim bron vermeld zijn;
– een definitie van marktwaarde bloot eigendom ontbreekt;
– het rapport ontbeert een wetenschappelijk aanpak;
– de laatst uitweg van het RVB in het erfpachtdossier is hiermee mislukt.

Klachtencommissie: geheime taxatiemethode RVB moet openbaar

Tegen de rapportage van de professoren zijn klacht ingediend. Ook door mij. De klachten commissie van de universiteit heeft bepaald dat de professoren moeten bevorderen dat het rapport over de RVB taxatiemethode openbaar gemaakt worden. Ook de term ‘validatie’ was ongepast volgens de Commissie. Naar mijn oordeel rammelt het advies van de klachtencommissie. De landelijke commissie voor integriteit op de universiteit gaat de klacht verder behandelen.

Dit is de zoveelste onhandige stap van de overheid in het erfpachtdossier op de Wadden.

Erfpacht en verjaring

Kan erfpachter door verjaring eigenaar grond worden of heeft hij door verjaring recht van erfpacht verkregen?

Erfpacht vervallen na jarenlang niet betalen canon?

Die vraag is beantwoordt in de uitspraak van 11 maart 2015 (rechtbank Midden-Nederland, ECLI:NL:RBMNE:2015:1658). Op of omstreeks 1959 heeft [D] het recht van erfpacht met betrekking grond met een oppervlakte van 1,35 hectare op Terschelling (hierna: perceel B) gekocht van de Exploitatie Maatschappij (de rechtsvoorganger van Staatsbosbeheer). De juridische levering van het recht van erfpacht (bij notariële akte die wordt ingeschreven in het Kadaster) met betrekking tot perceel B aan [D] heeft nooit plaatsgevonden. Wel is de koopprijs voor het recht van erfpacht betaald, maar er wordt geen canon betaald. Omstreeks 1980 heeft [D] na verkregen instemming van Staatsbosbeheer op perceel B een chalet gebouwd, dat medio jaren ‘90 door brand is verwoest. Vervolgens is er tussen eiser (erfgenaam van D) en Staatsbosbeheer gecorrespondeerd over de tenaamstelling van het perceel B. Eiser was de gebruiker maar in het Kadaster is nooit het recht van erfpacht op zijn naam ingeschreven.

Boek 50 Vragen over Erfpacht - auteur Mark van Weeren

Boek 50 Vragen over Erfpacht (Kluwer, 2014)

Erfpachtperceel gebruikt zonder inschrijving notariële akte  

In 1992 schrijft de grondeigenaar dat volgens hun administratieve gegevens (teruglopend tot de vijftiger jaren) D rechten doen gelden op ± 1,3 ha hiervan. Echter de notariële afhandeling hiervan is nooit ter hand genomen, maar via de notaris kan vastlegging alsnog geschieden, hetgeen echter niet gebeurd. In 2009 schrijft D dat er een storende aantekening bij het Kadaster staat waarin  onterecht vermeld is dat hij slechts een gedeelte van perceel Terschelling in erfpacht heeft, terwijl dit perceel in zijn geheel op zijn naam moet staan. Op 30 maart 2011 heeft Staatsbosbeheer eiser ten aanzien van perceel B onder meer het volgende geschreven: “(…) In reactie op uw brief bericht ik u over de ontwikkelingen rondom uw recht van erfpacht waarvan de oppervlakte ter discussie wordt gesteld wegens hiaten uit het verleden.  Wij willen graag deze juridische en kadastrale onduidelijke situatie voor u en ons voor de toekomst oplossen.”

Erfgenaam door verjaring erfpachter  

De gebruiker stelt dat een mogelijke rechtsvordering uit de onderhandse overeenkomst is verjaard en wil ik daarom geen gevolg geven aan het  verzoek van Staatsbosbeheer om het gehele kadastrale perceel kadastraal vast te laten leggen als in erfpacht bij u. De rechter bevestigd dit nu sinds 1958 sprake is geweest van bezit van het recht van erfpacht ten aanzien van perceel B is de rechtsvordering van de rechtsvoorgangster van Staatsbosbeheer tot beëindiging van het bezit dan ook na ommekomst van 20 jaar en grond van de Overgangswet op 1 januari 1993 verjaard. Eiser kan zich derhalve met succes beroepen op bevrijdende verjaring. Eiser heeft zodoende als rechtsopvolger van zijn vader het recht van erfpacht betreffende perceel B verkregen, aldus de rechter, echter niet de eigendom door verjaring verkregen.

Eigenaar grond veroordeelt tot medewerking vestiging erfpacht  

Ten aanzien van de toepasselijke erfpachtvoorwaarden overweegt de rechtbank dat Staatsbosbeheer onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat de erfpachtvoorwaarden zoals omschreven in de notariële akte van 11 juli 1956 ook ten aanzien van het recht van erfpacht betreffende perceel B van toepassing zijn. De enkele door Staatsbosbeheer aangevoerde omstandigheid dat het haar voorkeur heeft dat het natuurgebied onbebouwd blijft en dat bedoelde voorwaarden het mogelijk maken dat perceel B toch wordt bebouwd, is onvoldoende om te concluderen dat deze niet van toepassing zijn. De rechtbank veroordeelt Staatsbosbeheer binnen veertien dagen na betekening van het  vonnis medewerking te verlenen aan inschrijving in het Kadaster  van de erfpacht van het perceel B op Terschelling. De tegenvorderingen van Staatsbosbeheer zijn afgewezen.

Rechter vernietigt clausule erfpachtvoorwaarden

In de erfpachtvoorwaarden dient bij een herzieningsprocedure voor de canon altijd vermeld te worden dat de erfpachter altijd herziening aan de rechter kan voorleggen indien de grondeigenaar een beroep doet op de herzieningsprocedure. In een uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwaren van 13 januari 2015, een zaak tussen een grondeigenaar en Staatsbosbeheer, is dat bepaald.

Clausule in erfpachtvoorwaarden onredelijk volgens gerechtshof

Het gerechtshof heeft geoordeeld dat de procedure voor canonherziening de erfpachtvoorwaarden onredelijk bezwarend is omdat een tussen partijen bestaand geschil over herziening van de canon exclusief in handen is gelegd van de bindend adviseurs. In de herzieningsprocedure in de erfpachtvoorwaarden is niet bepaald dat de erfpachter binnen een termijn van een maand zou kunnen kiezen voor de bevoegde overheidsrechter. Dat is voorgeschreven in artikel 6:236 aanhef en onder n BW.
Recreatiegebied op erfpachtgrond

Toetsing redelijkheid erfpachtvoorwaarden aan de wet 

Bovendien is het interessant dat het gerechtshof bepaalt dat de rechter ambtshalve moet toetsen aan afdeling 6.5.3. van het Burgerlijk wetboek De rechter spreekt derhalve de vernietiging uit van de herzieningsprocedure in de erfpachtvoorwaarden. Dat betekent dat in het voorkomend geval de grondeigenaar zich tot de rechter zal dienen te wenden voor een herziening van de canon, danwel nieuwe erfpachtvoorwaarden overeengekomen dienen te worden die wel aan de wettelijke eisen voldoen.

Geen financiële voorwaarde bij overdacht erfpachtrecht  

Overigens bepaalde de rechter in deze zaak ook, net als in de eerdere zaken, dat Staatsbosbeheer bij verkoop van het erfpachtrecht door de erfpachter niet als voorwaarde mag stellen dat de canon wordt herzien. Dat levert misbruik van het toestemmingsvereiste op.

Waarschuwingsplicht notaris bij erfpacht

“Aan de koop van een recht van erfpacht kleven risico’s. Dan kan een beperkt risico zijn (bijvoorbeeld een canonherziening na afloop van een tijdvak) of een aanzienlijk risico zoals in het geval dat ik nu bespreek: de koper wil van het gekochte object de bestemming wijzigen.
Holding Netherlands

Informatieplicht notaris bij erfpacht

In de koopovereenkomst hebben de kopers verklaard voornemens te zijn het pand te gaan gebruiken“als woning/werken”. In de erfpachtvoorwaarden toegestane bestemming is sociaal maatschappelijke voorziening en inpandige transformatorruimte.  Het pand was dus niet geschikt om te wonen.

Per e-mailbericht in reactie op de toezending van de concept-koopovereenkomst is de notaris een aantal vragen gesteld, zoals :“(….)- kunt u erfpacht uitleggen”, en “wat kopen we, wat betekent het voor ondergrond en gebouwen (…)- op pagina 5 wordt in de tekst over AFKOOP CANON gesproken over “sociaal maatschappelijke voorziening”.

Naast bestemming pand in erfpacht contract is er bestemming in bestemmingsplan

Wijziging van de bestemming betekent volgens de meeste erfpachtvoorwaarden dat daarmee gepaard gaande waardevermeerdering tot een hogere canon leidt. In dat geval was dat voor het lopende tijdvak € 35.383. Eerst na de koop heeft de grondeigenaar medegedeeld dat afkoop in verband met de canonverhoging (gerelateerd aan de nieuwe bestemming) nog eens € 164.246 bedraagt. De kopers starten een procedure tegen de verkoper maar die vordering werd afgewezen. De kopers hadden volgens de rechter behoren te weten, dat op de begane grond van het pand, zowel op basis van de erfpachtvoorwaarden als op basis van het publiekrechtelijke bestemmingsplan, niet kon worden gewoond.

Klacht koper tegen notaris

Wel werd de klacht van de koper tegen de notaris toegewezen: “Van de notaris had mogen worden verwacht dat hij op dit punt aan beide partijen nadere vragen zou stellen, omdat immers de bestemming sociaal maatschappelijke voorziening in ieder geval wonen op de begane grond uitsluit. Aannemelijk is dat als de notaris klagers hierop zou hebben gewezen, zij zich zouden hebben gerealiseerd dat het object in de (juridische) staat waarin het zich bevond niet voor het beoogde gebruik geschikt was, ook al was het door verkopers wel (naar achteraf blijkt in strijd met de bestemming) zo gebruikt. Het staat vast dat de notaris niet alle berichten van klagers heeft beantwoord. De notaris heeft erkend dat het juister was geweest om wel te reageren.”
(Klachtencommissie notariaat, beslissing 20 november 2014).

Herziening canon bij verkoop – vooruitblik AB2013

Amsterdam werkt aan nieuwe erfpachtvoorwaarden (AB2013). Indien de canon pas aangepast wordt bij een transactie, bij verkoop dus, dan is de vraag of de erfpachter in Amsterdam daar beter van wordt. Dat zal in ieder geval afhangen van het moment wanner de canon voor het laatst is herzien. Als dat de afgelopen 10 jaar is geweest dan zal de verhoging wellicht meevallen, maar dat hangt in ieder geval af van de ontwikkeling van de grondprijs. Als in tien jaar tijd de grondprijs is verdubbeld dan zal dat met de canon aanzienlijk verhoogd worden bij verkoop. Als de canon lange tijd niet is herzien dan is de kans groot dat, ondanks jaarlijkse indexering, bij stijgende grondprijs de canon aanzienlijk hoger zal zijn.

De Telegraaf: nieuwe erfpacht veel duurder

De Telegraaf: nieuwe erfpacht veel duurder

De koper kan voordat hij koopt op basis van de formule die de gemeente publiceert berekenen wat de canon wordt. Dat zal de prijsonderhandeling met de verkoper beïnvloeden. Als de canon van € 1.500 per jaar naar € 7.500 gaat, dan weet de koper dat hij in 10 jaar € 75.000 aan canon kwijt is. Dat zou kunnen betekenen dat de koper € 50.000,– minder voor de woning wil betalen. De gemeente heeft dat ook voorzien zo blikt uit de Nota van bevindingen:  de transactieprijs wordt door de markt bepaald. Als de woonlasten door de hypothecaire geldlening en de canon te hoog zijn, zal de markt dit corrigeren door een lagere transactieprijs. Dan gaat ook de canon weer omlaag. Dat lijkt tocht op het afwentelen van de nadelige aspecten op de woningeigenaar.

Het transactiemodel zoals de gemeente dat heeft bedacht wordt een last voor de verkoper.  Zijn contractsvrijheid wordt ermee beperkt. De verkoper wordt medeplichtig gemaakt voor de nieuwe canon, in de woorden van de gemeente: de woonlasten vloeien voort uit de aankoopprijs (marktwaarde) die de woningkoper bereid is te betalen, rekening houdend met de bijbehorende canon. Woonlasten nemen dus niet toe door erfpacht, maar vloeien voort uit de aankoopprijs van de woning.
Bij een stijgende grondprijs drukt het nieuwe systeem bij verkoop de waarde van de woning. Het geeft wel duidelijkheid maar kan nadelig uitpakken voor degene die hun huis op erfpacht verkopen. Onder de huidige voorwaarden, bijvoorbeeld, AB1994 en AB2000 wordt de canon herzien zoals aangegeven in de voorwaarden aan het einde van een tijdvak.

Verkoop van erfpachtgrond; voor welke prijs?

Er is geen eenduidige methode om de waarde van erfpachtrond vast te stellen die bebouwd is. De wet geeft daar ook geen aanknopingspunt voor. Een paar meningen van deskundigen worden de door de rechter geciteerd in het arrest van 20 januari 2009 (www.rechtspraak.nl; LJN: BJ1964) . In die zaak gaat het bepaling van de waarde van de erfpachtgrond die door de gemeente aan de erfpacht te koop wordt aangeboden.

De mening  van  A-G Moltmaker in  HR 7 april 1993, NJ 1994, 47: de waarde van de blote eigendom bestaat (in geval van niet eeuwigdurende erfpacht) uit de som van de gekapitaliseerde canon en de contante waarde van de (volle eigendom van de) grond na afloop van het erfpachtrecht (onderdelen 2.2.2 en 2.2.6). Een andere manier ter bepaling van de waarde van de blote eigendom is het bepalen van het verschil tussen de waarde van de volle eigendom van de onroerende zaak en de waarde van het erfpachtrecht, welke laatste bestaat uit het gekapitaliseerde verschil tussen enerzijds de normale canon die zou zijn bedongen indien de zaak ten tijde van de waardering in erfpacht zou zijn uitgegeven op de voorwaarden van het op dat moment reeds bestaande erfpachtrecht en anderzijds de werkelijke canon op dat moment (onderdeel 2.2.5).

In het proefschrift “Gemeentelijke gronduitgifte” (Kluwer, Deventer 1984) betoogt J. de Jong dat in geval van erfpacht in beginsel de leeftijd van de opstal, de afschrijving, de bouwkwaliteit en de onderhoudstoestand geen invloed mogen uitoefenen op de grondprijs omdat de zwaarte van deze factoren voor het grootste deel in handen van de erfpachter ligt, maar zal onder omstandigheden wel een algemene correctie op de grondprijs dienen plaats te vinden in verband met veroudering van de buurt waarin het perceel is gelegen (p. 253).

In Amsterdam wordt in het kader van heruitgifte in erfpacht door de gemeente bij de bepaling van de waarde van bebouwde grond in geval van een woning voor eigen gebruik een depreciatiefactor van 0,6 gehanteerd bij bebouwing ouder dan tien jaar, vanwege de bebouwde staat en vanwege het feit dat de erfpachter gehouden wordt aan de eenzijdige waardering van de grond door de gemeente.

In Den Haag bestaat een taxatie-instructie met als kernpunt dat de marktwaarde van bebouwde kavels bij heruitgifte niet meer dan 55% van de waarde van vergelijkbare (het hof begrijpt:) onbebouwde kavels mag bedragen, waarbij volgens Nelisse impliciet wordt uitgegaan van de volle en onbezwaarde eigendom van de kavels (p. 179-180 in  het proefschrift “Stedelijke erfpacht” ). De gemeente hanteert bedoeld percentage van 55 sinds 1993 (zie HR 26 maart 1999, NJ 1999, 447, aangehaald in het tussenarrest van 20 mei 2008 onder 4.8. Dit wordt ook wel de Haagse Methode genoemd.

Het gerechtshof formuleert dan zelf als uitgangspunt voor deze zaak: “voorlopig oordeel dat in geval van verkoop van de blote eigendom van met niet-eeuwigdurende erfpacht belaste grond, waarop een woning is gebouwd, aan de zittende erfpachter bij of kort na het verstrijken van de duur waarvoor het erfpachtrecht is gevestigd op de verkoopprijs een aftrek dient te worden toegepast wegens de bebouwde staat van de grond.”