Erfpacht

informatie over erfpacht van advocaat in Amsterdam Mark van Weeren, auteur van het boek 50 Vragen over Erfpacht

Archief voor Juridische vragen

Rechter vernietigt clausule erfpachtvoorwaarden

In de erfpachtvoorwaarden dient bij een herzieningsprocedure voor de canon altijd vermeld te worden dat de erfpachter altijd herziening aan de rechter kan voorleggen indien de grondeigenaar een beroep doet op de herzieningsprocedure. In een uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwaren van 13 januari 2015, een zaak tussen een grondeigenaar en Staatsbosbeheer, is dat bepaald.

Clausule in erfpachtvoorwaarden onredelijk volgens gerechtshof

Het gerechtshof heeft geoordeeld dat de procedure voor canonherziening de erfpachtvoorwaarden onredelijk bezwarend is omdat een tussen partijen bestaand geschil over herziening van de canon exclusief in handen is gelegd van de bindend adviseurs. In de herzieningsprocedure in de erfpachtvoorwaarden is niet bepaald dat de erfpachter binnen een termijn van een maand zou kunnen kiezen voor de bevoegde overheidsrechter. Dat is voorgeschreven in artikel 6:236 aanhef en onder n BW.
Recreatiegebied op erfpachtgrond

Toetsing redelijkheid erfpachtvoorwaarden aan de wet 

Bovendien is het interessant dat het gerechtshof bepaalt dat de rechter ambtshalve moet toetsen aan afdeling 6.5.3. van het Burgerlijk wetboek De rechter spreekt derhalve de vernietiging uit van de herzieningsprocedure in de erfpachtvoorwaarden. Dat betekent dat in het voorkomend geval de grondeigenaar zich tot de rechter zal dienen te wenden voor een herziening van de canon, danwel nieuwe erfpachtvoorwaarden overeengekomen dienen te worden die wel aan de wettelijke eisen voldoen.

Geen financiële voorwaarde bij overdacht erfpachtrecht  

Overigens bepaalde de rechter in deze zaak ook, net als in de eerdere zaken, dat Staatsbosbeheer bij verkoop van het erfpachtrecht door de erfpachter niet als voorwaarde mag stellen dat de canon wordt herzien. Dat levert misbruik van het toestemmingsvereiste op.

Erfpacht: van blog naar boek

Deze blog heeft zoveel inspiratie opgeleverd dat een boek over erfpacht het vervolg is. In juli 2014 zal het boek 50 vragen over Erfpacht uitkomen bij uitgeverij Kluwer.

Pasklare antwoorden over alle aspecten van erfpacht

Pasklare antwoorden over alle aspecten van erfpacht

Het boek beantwoordt vragen waar erfpachters vaak mee rondlopen. Met actuele voorbeelden en rechtspraak.
Welke risico’s loopt de erfpachter? Wordt een woning op erfpacht wel gefinancierd door de bank?
Is het zinvol de grond te kopen van de eigenaar?
Hoe kom ik van onredelijke erfpachtvoorwaarden af?
Waar moet de erfpachter op letten bij taxatie van de grond?
Mag de gemeente zo maar de erfpachtvoorwaarden wijzigen?
Is er rechtsbescherming tegen extreme canonverhoging?
Kan de eigenaar de canon verhogen als de woning op erfpacht wordt verkocht?
Wat kan de erfpachter vorderen bij de rechter?
Op deze vragen en nog veel meer geeft dit handzame boek de pasklare antwoorden voor
erfpachters, eigenaren, vastgoedprofessionals en andere betrokkenen bij erfpacht.

 

Dubbele inflatiecorrectie bij erfpacht

Een erfpachter zal dubbel betalen voor geldontwaarding (inflatie) als jaarlijks al voor inflatie de canon wordt geïndexeerd en vervolgens na 10 jaar een herziening plaatsvindt op basis van de actuele marktwaarde waarbij nogmaals voor inflatie wordt gecorrigeerd, terwijl dat al tien jaar lang ieder jaar is gebeurd. De zogenaamde dubbele inflatiecorrectie. In sommige gevallen kan zelfs sprake zijn van meervoudige inflatiecorrectie.

Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch constateert in de uitspraak LJN: CA0218 van 14 mei 2013 dat de waardeontwikkeling dubbel in rekening wordt gebracht indien op gezette tijden de grond wordt getaxeerd en nieuwe grondwaarde wordt doorberekend in de canon, terwijl de erfpachter ook al jaarlijkse indexering betaald:

“Door zowel iedere 15 jaar de waarde van de in erfpacht uitgegeven gronden te taxeren en aan de berekeningen van de canon ten grondslag te leggen als met de waardeontwikkeling rekening te houden door het percentage dat van die waarde als canon moet worden betaald te indexeren wordt – in ieder geval na de eerste 15 jaar – de waardeontwikkeling van de gronden dubbel verdisconteerd. Dat zou in ieder geval onredelijk zijn tegenover de erfpachters.”

Wat kan een erfpachter daartegen doen? In mijn boek over Erfpachtvragen zal ik daar nader op ingaan.

 

Gemeente slaagt niet in bewijslast WOZ waarde erfpachtobject

Hieronder bespreek ik een WOZ zaak waar de erfpachter een klein succes boekte. De erfpachter ging in beroep tegen zijn WOZ beschikking. De WOZ waarde werd iets lager vastgesteld. Beroep kan lonend zijn, mits goede argumenten worden aangedragen.

De eiser meent dat de gemeente bij de waardevaststelling voor de WOZ beschikking, bezien tegen de achtergrond van artikel 17 van de Wet WOZ, geen dan wel onvoldoende rekening heeft gehouden met de gevolgen van de economische crisis in de huizenmarkt. De rechter volg dat standpunt niet en overweegt dat de gevolgen van de economische crisis in de vorm van een waardedaling, voor zover van invloed op de waarde van de woning van eiser, tot uitdrukking komen in de verkoopprijzen van de rond die waardepeildatum verkochte referentiewoningen.

De eiser voert ook aan dat de gemeente in de WOZ waardering geen rekening heeft gehouden met de bijzondere omstandigheid dat de woning van eiser op eeuwigdurende particuliere erfpachtgrond staat, waardoor de woning op of rond de waardepeildatum 1 januari 2010 vrijwel onverkoopbaar was, aangezien diverse banken huiverig waren om hypotheken te verstrekken bij particuliere erfpacht. De rechter geeft aan dat volgens de jurisprudentie (vaste jurisprudentie van de Hoge Raad, zie bijvoorbeeld de arresten van 23 september 1998 (LJN: AA2375) en 20 november 1985, LJN: AW8157)  er moet worden uitgegaan van de veronderstelling van overdracht van de volle en onbezwaarde eigendom, ook als er in werkelijkheid op de onroerende zaak een recht van erfpacht rust. De uitzondering (’door de wet gestelde beperkingen’ ) is niet van toepassing bij eeuwigdurende particuliere erfpacht ook als mogelijk niet, dan wel heel moeilijk een hypothecaire lening te verkrijgen is.

Het veelvuldig gevoerd verweer in WOZ zaken komt ook aan de orde: de gemeente heeft onvoldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze, op welke grond en in welke mate verweerder rekening heeft gehouden met de verschillen in kwaliteit, ligging, uitvoering en bijzondere kenmerken tussen zijn woning en de referentiewoningen. Daar is het verweer van de gemeente niet sterk. De rechter geeft de eiser hier gelijk:

“Het overzicht taxatiewaarden geeft geen inzicht in staat van onderhoud, luxe en uitstraling van de woningen. Dit brengt mee dat de rechtbank niet aan de hand van objectieve gegevens kan toetsen of bij de waardering met dergelijke verschillen voldoende rekening is gehouden. Evenmin valt af te leiden of en in hoeverre rekening is gehouden met verschil in ligging van de woningen. Ook ter zitting heeft verweerder deze verschillen onvoldoende specifiek kunnen benoemen en kunnen aangeven of en in welke mate de verschillen tot een waardeverlaging of vermeerdering moeten leiden. Voorts geeft het overzicht taxatiewaarden geen inzicht in de eventuele verschillen in waarde van de kavels van de onderscheidene woningen.” De gemeente is dan ook niet geslaagd in het bewijs dat de WOZ waarde € 522.000 bedraagt.

Uiteindelijk bepaalt de rechtbank zelf de WOZ waarde van het erfpachtobject als volgt:

“Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 511.000. Hierbij neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. Verweerder heeft in deze procedure enerzijds onvoldoende inzicht gegeven in de verschillen tussen de woning van eiser en de referentiewoningen voor wat betreft onderhoud en afwerking, luxe, uitstraling, ligging, indeling, daglichttoetreding en zonlicht. Ook heeft verweerder voor geen van de woningen een positieve of negatieve correctie toegepast ter compensatie van het verschil tussen een woning waarop een recht van erfpacht rust en een woning op eigen grond. Anderzijds heeft verweerder voor deze eventuele verschillen bij de waardering van de woning van eiser een substantieel lagere prijs per m² berekend dan de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen.”

Rechtbank Alkmaar 25 januari 2013, LJN: BY9583 op rechtspraak.nl

Erfpachtvoorwaarden en wijziging van omstandigheden

Het idee is dat een contract gewijzigd zou moeten worden als er sprake is van wijziging van omstandigheden. Dat klinkt ook heel logisch. Toch komt het in de praktijk bar weinig voor dat sprake is van zodanige wijziging van omstandheden dat een rechter op die grond een contract aanpast. Ik krijg als advocaat van erfpachters wel eens de vraag of de erfpachtvoorwaarden niet gewijzigd kunnen worden. Voor erfpacht is dat geregeld in artikel 5:97 BW. De rechter kan wegens onvoorziene omstandigheden na 25 jaar de erfpacht wijzigen of opheffen als ongewijzigde instandhouding van het erfpachtcontract in redelijkheid niet verlangd. Aan die voorwaarde zal niet gauw zijn voldaan. Er is weinig rechtspraak over. Zie voor verdere toelichting over dit wetsartikel:
https://erfpachtvragen.wordpress.com/art-597-bw-wijzigingopheffing-erfpacht/

Door de financiele crisis zou een erfpachter in de problemen kunnen komen. Dat  zal niet snel als onvoorziene omstandigheid aangenomen worden. Normale inflatie is volgens de rechter geen onvoorziene omstandigheid. Hyperinflatie ook niet zo heeft de rechtbank Utrecht bepaald. Ook het niet kunnen profiteren van (toekomstige) waardeontwikkeling is geen onvoorziene omstandigheid. Dat is een omstandigheid die besloten ligt in de erfpachtakte. Eeuwigdurende erfpacht is ook geen reden voor de rechter om na 25 jaar het contract te wijzigen. De rechter heeft in een dergelijke zaak bepaalt dat als je voor altijd overeenkomst dat ook voor altijd geldt.

Erfpachters die in actie willen komen tegen onredelijke erfpachtvoorwaarden doen er goed aan hun krachten te bundelen en een deskundige te vragen hun situatie te onderzoeken.

Noorse erfpachtwet onderuit bij Europese Hof

Een aantal Noorse grondeigenaren hebben een rechtszaak aangespannen tegen de Staat Noorwegen. Zij hebben een procedure aanhangig gemaakt bij het Europese Hof voor de rechten van de mens nadat zij in Noorwegen uitgeprocedeerd waren. Het Europese Hof heeft op 12 juni 2012 uitspraak gedaan.

Het geschil betreft een wet over erfpacht die in 1996 door het Noorse parlement is aangenomen. Deze wet heeft de erfpachters (leaseholders) het recht gegeven hun erfpachtcontracten onder dezelfde voorwaarden te kunnen verlengen. De Noorse grondeigenaren voelen zich hierdoor benadeeld. Nadat zij waren uitgeprocedeerd in Noorwegen, hebben ze de zaak aangebracht bij het Europese Hof. De strekking van de Noorse Erfpachtwet komt er op neer dat grondeigenaren moesten accepteren, zelfs bij contracten die na 80 tot 100 jaar waren geëindigd, dat erfpachters konden afdwingen dat onder dezelfde voorwaarden het erfpachtrecht verlengd zou worden. Door de Noorse wet konden de grondeigenaren immers niet hogere grondwaarden te gelde maken.

Het Europese Hof heeft nu uitgemaakt dat deze Noorse wet een inbreuk is op de eigendomsrechten van grondeigenaren. De zeven rechters van het Europese Hof hebben onder meer overwogen dat het een onevenredige financiële last is voor de grondeigenaren. De rechtszaak is dus een duidelijke overwinning geworden voor de Noorse grondeigenaren. De Noorse Staat kan binnen drie maanden na de uitspraak nog hoger beroep aantekenen.

Hier te downloaden: http://www.fairhuurvoorverhuurders.nl/files/evrm/fairhuur-ehrm-noorwegen-arrest-12-6-2012.pdf

Oneerlijke lasten erfpacht; artikel in Het Parool

In het Parool 25 oktober 2011 is een mooi artikel over de lasten van erfpacht geplaatst  van Jord Stam. Hij stelt diverse aspecten van erfpacht aan de kaak. Lees en huiver:

Erfpacht is een monster: oneerlijke lasten, niet de lusten

De woningmarkt zit vast. Rijk en gemeenten willen deze nieuw leven inblazen. Dit leidt tot nieuwe initiatieven met erfpachtconstructies. Erfpacht was tot een jaar geleden op zijn retour, en werd in steeds meer gemeentes afgeschaft als een zeer onredelijke bezitsconstructie uit vervlogen tijden, al houdt met name Amsterdam hardnekkig vast aan dit systeem. Ook particuliere erfpacht, waarbij de grond in handen is van privépersonen, beleggers, natuurbeheerorganisaties, kerken of universiteiten, komt veel voor.

Veelal wordt de volgende redenatie gepresenteerd: de erfpachter koopt het huis in vol eigendom en hoeft de grond niet te kopen. Hij mag wel de grond ten volle gebruiken en betaalt daarvoor jaarlijks een canon, als een soort huur. Daarmee, wordt gezegd, kun je dus goedkoop een eigen woning kopen.

Maar is dat wel zo? Hoe verhoudt dit zich ten opzichte van koop van vol eigendom en hoeveel scheelt dit dan in de kosten?

Om met de kosten te beginnen, dat valt vanaf het begin al een beetje tegen. U hoeft alleen een hypotheek op het huis te nemen, zegt men. Klopt, echter de canon voor het grondgebruik is tegenwoordig al bijna net zo hoog als de hypotheekrente bij koop van de grond. Dat zal misschien een jaar of tien positief uitpakken, maar daarna begint het. Een hypotheek wordt afgesloten op de huidige koopsom en blijft voor dertig jaar hetzelfde. De canon daarentegen stijgt bijvoorbeeld bij Staatsbosbeheer mee met de grondprijs, historisch gezien een verdubbeling per tien jaar. Daar gaat je winst. En na twintig jaar zal de canon historisch gezien verviervoudigd zijn.

Na dertig jaar is een hypotheek afbetaald en ben je eigenaar van de grond, maar bij erfpacht heb je nog niets, en ga je in de volgende jaren een opnieuw verdubbelde canon betalen.

En er is meer. Terwijl altijd gesproken wordt over ‘een soort huur’, denkt de overheid (de wet) daar heel anders over. Bij aankoop van je huis moet je over de grond, die je niet krijgt, overdrachtsbelasting betalen bij de notaris als ware het vol eigendom. Sterker nog, het rijk gaat er bij alles vanuit dat de erfpachter economisch eigenaar is. Voor de WOZ-waarde is wettelijk bepaald dat ervan moet worden uitgegaan dat de erfpachter het volle eigendom bezit. De erfpachter krijgt de grond dus niet, maar moet betalen alsof de grond zijn vol bezit is. En u weet, de WOZ-waarde is de basis van vele andere belastingen, dus dit werkt ook daar in door. Dit uitgangspunt geldt voor alle verantwoordelijkheden en lasten: als de grond vervuild is, zal de erfpachter de saneringskosten moeten betalen.

De vergelijking met huur is aldus uiterst misleidend. Bij erfpacht wordt het volle eigendom gesplitst in het erfpachtrecht en het resterende eigendomsrecht van de zogeheten ‘bloot eigenaar’. Zeer onlogisch en onredelijk is dat letterlijk alle lasten en risico’s vervolgens door de erfpachter worden gedragen, terwijl de bloot eigenaar de grondwaarde stijging incasseert.

Maar je eigen huis dan, dat is toch volledig eigendom van de erfpachter? Zeker, maar als woning en grond kunstmatig gescheiden worden, loopt het volledig scheef met kosten en baten. Bijna alle kosten gaan namelijk in het huis zitten. Dat heeft echter niet het eeuwige leven, de grond wel. Op het moment dat het huis vervangen moet worden zit alle waardestijging volledig in de grondwaarde, die geïncasseerd wordt door de bloot eigenaar. De erfpachter staat met lege handen. Is dat redelijk? Is dat wat u bij de koop van uw huis voor ogen had? Zijn de erfpachters over deze aspecten voorgelicht, door makelaars, notarissen, de overheid?

Erfpachtcontracten zijn zeer divers. Bovenstaande geldt voor de meeste vormen van moderne erfpacht en zeer vaak zijn de voorwaarden nog veel ongunstiger voor erfpachters. Waarom grijpt de regering niet in?

Onlangs heeft minister Donner een notitie over voor- en nadelen van erfpacht uitgebracht, maar deze notitie vermeldt geen van bovenstaande feiten. Wat mogelijk meespeelt is dat bijvoorbeeld voor Amsterdam erfpacht in deze vorm een enorme (en exponentieel toenemende) inkomstenbron is.

De erfpachtconstructies van het rijk en semi-overheidsinstellingen als Staatsbosbeheer staan aan kop wat betreft ongunstige voorwaarden. Zo wil Staatsbosbeheer op de Waddeneilanden, waar het op sommige eilanden tot wel negentig procent van de grond bezit, de canon vervijfvoudigen. Ook kan het dat de erfpacht niet wordt verlengd; zo zijn enkele erfpachters volgend jaar hun grond kwijt aan Defensie en moeten ze zelf hun eigen huis verwijderen. Deze mensen zullen bezitsloos en dakloos zijn en blijven wel met een hypotheekschuld zitten.

Minister Donner ziet vooralsnog geen reden tot bijstelling en regulering van erfpachtvoorwaarden. Te hopen is dat andere politici dat wel zien. ( Jord Stam, Rijswijk, zoon van slachtoffers van de erfpachtregeling)