Erfpacht

informatie over erfpacht van advocaat in Amsterdam Mark van Weeren, auteur van het boek 50 Vragen over Erfpacht

Verlenging erfpacht: geschil om hoge canon

In veel geschillen over erfpacht is de verhoging van de canon de oorzaak. De verhoging van de canon kan aan de orde zijn bij verlenging van het erfpachtcontract of bij (tussentijdse) herziening. De uitspraak van Rechtbank Rotterdam van 5 november 2014, ECLI:NL:RBROT:2014:9045 betrof zo’n klassiek erfpachtgeschil. Ook  de nieuwe erfpachtvoorwaarden die de gemeente Dordrecht aan de erfpachter wil opleggen bij het nieuw erfpachtcontract vormde een geschilpunt. De rechter geeft aan dat contractsvrijheid niet onbeperkt is maar wijst de vordering om de canon vast te stellen zoals de erfpachters dat willen niet toe. Wel wordt de vordering toegewezen dat bij einde van de erfpacht de waarde van de (bedrijfs)woning vergoed moet worden.


Hoge grondwaarde oorzaak geschil erfpacht

Terzake de hoge grondwaarde die de gemeente als uitgangspunt heeft genomen antwoord de gemeente:

(…) In mijn brief van 8 april 2011 heb ik aangegeven dat de gemeente slechts zal overwegen de aan de canonberekening ten grondslag liggende grondwaarde aan te passen als uit een met transactiecijfers onderbouwd taxatierapport van een onafhankelijk deskundige blijkt dat de door ons genoemde grondwaarde te hoog is. (…)

Het biedt enige ruimte maar de erfpachters slagen naar oordeel van de gemeente niet hun bewijs met een taxatierapport door voldoende transactiecijfersin. Het komt dan tot een rechtszaak.

Contractsvrijheid bij erfpacht niet onbeperkt

De rechter bepaalt onder meer het volgende over het erfpachtconflict. In beginsel geldt voor de grondeigenaar die met een erfpachter onderhandelt over verlenging van de erfpacht en de hoogte van de canon contractsvrijheid; in zoverre is de relatie tussen beide niet anders dan tussen andere contractspartijen. Het staat de grondeigenaar derhalve in beginsel vrij om, zoals de Gemeente in het onderhavige geval heeft gedaan, bij de verlenging te bedingen dat, in afwijking van het bepaalde in artikel 5:99 lid 1 BW en in overeenstemming met het bepaalde in artikel 5:99 lid 2 BW, geen aanspraak bestaat op vergoeding van de waarde van de bedrijfsgebouwen e.d. – uiteraard behoudens het geval sprake is van een woonbestemming, zoals hiervoor aan de orde kwam. Deze contractsvrijheid geldt echter niet onbeperkt; tussen partijen is na de expiratiedatum van de tijdelijke erfpacht een door de redelijkheid en billijkheid beheerste rechtsverhouding blijven bestaan. Eén van de omstandigheden die een rol speelt bij de vraag of de Gemeente als grondeigenaar heeft gehandeld als een redelijke (contracts)partij kan zijn dat de Gemeente misbruik heeft gemaakt van de machtspositie die zij heeft. Immers de erfpachter heeft de grond al in gebruik en bevindt zich ten aanzien van de vraag of al dan niet tot verlenging wordt overgegaan dus in een afhankelijke positie. Er kan sprake zijn van misbruik van die positie indien de Gemeente met erfpachters niet dezelfde afspraken wil maken als die de Gemeente met een onafhankelijke derde had kunnen maken.
De Gemeente heeft  aan haar zorgplicht voldaan volgens de rechter, als zij een vergoeding bedingt ter grootte van de actuele grondwaarde. Dat betreft immers de waarde die ook in het vrije verkeer als uitgangspunt genomen kan worden, uitgaande van een redelijk handelende partijen.

Advertenties

No comments yet»

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: