Erfpacht

informatie over erfpacht van advocaat in Amsterdam Mark van Weeren, auteur van het boek 50 Vragen over Erfpacht

Archief voor Uncategorized

Hertaxatie bij herziening canon

Veel erfpachtcontracten en zeker bij erfpacht in Amsterdam hebben een geschillenclausule; een driepartijentaxatie door drie deskundigen. De erfpachter mag voor deze taxatie een deskundige aanwijzen en de grondeigenaar ook; deze twee deskundigen benoemen gezamenlijk de 3e deskundige die de erfpachttaxatie gaat uitvoeren.
Holding Netherlands

Driepartijentaxatie: bindend advies bij erfpachtgeschil

Het deskundigenadvies is een bindend advies dat moet voldoen aan de eisen van redelijkheid en billijkheid. Als het deskundigenrapport onvoldoende gemotiveerd is of gebrekkig tot stand is gekomen dan kan de rechter het bindend advies vernietigen op basis van artikel 7:904 BW. Dat is bij een aantal erfpachttaxaties beurt in de Honnebier zaak. Diverse taxatierapporten werden door de rechter vernietigd. Het gaat om 226 dossiers. Onlangs deed de commissie die de hertaxaties moest begeleiden verslag van de ‘schade’ die de gemeente Amsterdam opliep met de ongelukkige taxaties.

Hertaxaties erfpacht Amsterdam

De totale kosten van de afwikkeling van de hertaxaties bedragen EUR 5,4 miljoen, bestaande uit:

– 3,6 miljoen euro canonrestitutie;
– 1,3 miljoen euro rentevergoeding;
– 0,3 miljoen euro taxatiekosten;
– 0,2 miljoen euro juridische en notariële kosten.

Het geschil over onjuiste erfpachttaxaties

Het geschil tussen de erfpachter (Honnebier) en de Gemeente Amsterdam ging over de canonherziening einde tijdvak. Honnebier was het niet eens met de voorwaarden en stelde dat de canon te laat was aangezegd. Daarnaast stelde Honnebier dat het taxatierapport niet correct zou zijn. Het Gerechtshof Amsterdam vernietigde het taxatierapport van de deskundigen omdat dit onvoldoende gemotiveerd was en het beginsel van hoor- en wederhoor onvoldoende was toegepast door de deskundigen. Het Hof besloot zelf de canon vast te stellen, na advies van deskundigen. Hiermee kwam na 14 jaar een definitieve uitspraak in deze rechtszaak.

Advertenties

Taxatie erfpacht

Taxeren van erfpachtgrond is niet eenvoudig. Een erfpachter moet zich laten adviseren door een erfpachtdeskundige of taxateur die ervaring heeft in het taxeren van erfpachtpercelen. Wanneer is er sprake van een fout in de taxatie?

Einde erfpacht in zicht?

Bij de beoordeling van door NVM-makelaars uitgevoerde taxaties uitgangspunt is dat in beginsel over de hoogte van taxaties slechts kan worden geklaagd indien een makelaar in redelijkheid niet tot een bepaalde taxatie heeft kunnen komen en bij het taxeren niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van hem mocht worden verwacht. Een voorbeeld van taxaties met erfpacht die voor de tuchtrechter kwamen.

Waarde opstal bij einde erfpacht

Bij einde van de erfpacht heeft de erfpachter recht op vergoeding van de waarde van de opstal. Maar hoe wordt die waarde getaxeerd? Dat kan soms een berekeningsmethodiek zijn die in een bepaalde gemeente bij beëindiging van een erfpachtrecht en/of (her)uitgifte een gebruikelijke taxatiemethode is. Dat moet de taxateur echter wel toelichten in zijn taxatierapport. In het taxatierapport dient voldoende duidelijk een verklaring en onderbouwing verschaft te zijn voor de waardering van het pand. 

Doel taxatie: opstal en/of grond?

In dit voorbeeld klacht onjuiste taxatie werd de klacht tegen de makelaar gegrond verklaard. Het doel van de taxatie door de makelaar is de vaststelling van de vergoeding van de opstal, waartoe de onderhandse verkoopwaarde van de opstal, exclusief de grond, met als peildatum 1 januari 2010 is getaxeerd. De makelaar stelt dat hij bij zijn waardering gebruik heeft gemaakt van de gangbare berekeningsmethode die wordt toegepast in geval van canonherziening einde tijdvak. De waarde van de opstal werd getaxeerd op € 577.857,- (na herontwikkeling). De makelaar past op deze waarde nog een correctie toe vanwege de risicofactor en de hogere erfpachtcanon en komt tot een waarde van € 495.000,-.

Tuchtrechter beoordeelt klacht over taxatie

De tuchtrechter stelt vast dat de makelaar met dat percentage weliswaar de grondwaarde berekend maar heeft hij niet aangegeven of en op welke wijze dat percentage en die grondwaarde in zijn berekening van de waarde van de opstal is betrokken. Bij berekening van de waarde door begroting van huuropbrengsten na herontwikkeling de (bouw)kosten af te trekken maar niet is depreciatie van 40% toegepast. Volgens de tuchtrechter heeft de makelaar tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld door in een taxatierapport te verklaren dat sprake is van een onderhandse verkoopwaarde exclusief de grond van € 495.000,–, terwijl het er voor dient te worden gehouden dat die waarde een taxatie van de opstalwaarde inclusief de grond betreft.
Ook een financier kan door een foute taxatie benadeeld worden; lees uitspraak 13-57 RvT Hilversum waar de bank een klacht indiende wegens een te hoge taxatie nadat de klant failliet ging en het onderpand veel minder waard bleek.

Uitspraak over erfpacht kwestie

Uitspraak Hoge Raad over erfpacht kwestie: Uitspraak erfpachtkwestie inzake Seba

Slecht vooruitzicht erfpachters Amsterdam

 

Papeneiland

Erfpachtdeskundige P. Nelisse heeft in een artikel in het Tijdschrift voor Bouwrecht (TB#2016/22) de noodklok geluid over het advies van de grondwaardecommissie in Amsterdam met de titel:

Grondwaardecommissie brengt erfpachters aan de grond

In dit artikel wordt het advies van de grondwaardecommissie van een second opinion  voorzien. Amsterdam gaat het erfpachtstelsel vernieuwen, dit houdt concreet in dat de gemeente het stelsel van voortdurende erfpacht wil aanvullen met de optie van eeuwigdurende erfpacht (de canon kan dan voor altijd afgekocht worden). Om de overgang handen en voeten te kunnen geven heeft de gemeente advies ingewonnen bij de grondwaardecommissie van drie hoogleraren. Het advies van de grondwaardecommissie gaat in op de waardebepaling van de grond bij een eeuwigdurend erfpachtstelsel. Nelisse stelt onder meer in het artikel, dat als het advies van de grondwaardecommissie onverkort zou worden opgelegd aan alle erfpachters, zij straks massaal aan de grond zitten. De gemeente Amsterdam is nog doende haar ei te leggen over de stelselwijziging van de Amsterdamse erfpacht.

Slechte start erfpacht 2016

Twee berichten over erfpacht vandaag die zorgelijk zijn. Het eerste bericht over erfpacht in Amsterdam in de Volkskrant kopt: “De strijd over de Amsterdamse erfpachtgrond laait weer op. Drie experts maken vandaag gehakt van het beleid waarmee een kwart miljoen hoofdstedelijke erfpachters na de zomer te maken krijgen.”

erfpachtcontract

Gebrek aan goede wettelijke regeling erfpacht is schrijnend

Het tweede bericht is de van erfpachtdeskundige Peter Jager die in een brief aan de Tweede Kamer zich zeer kritisch uitlaat over de wijze waarop grootgrondbezitter Staatsbosbeheer (SBB) in samenwerking met het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) omgaat met de erfpachters op de Waddeneilanden inzake de taxatie van de erfpachtgrond. Hieronder een korte bloemlezing van de kritiek:

-er is ca 350 erfpachters een vrije keuze toegezegd tussen de koop van de bloot eigendom of voortzetting van de erfpacht. Het si nu een keuze uit twee kwaden:
(i) voor de koop van de bloot eigendom moet meer betaald worden dan de marktwaarde van de bloot eigendom;
(ii) bij voortzetting van de erfpacht wordt men geconfronteerd met een niet correcte taxatie-instructie 2015 met daarin in o.m. alle fictie van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ.

– Bij de beantwoording van de kamervragen trachten RVB/SBB de beoordelingsfouten bij de aanvang van de taxaties door het RVB op basis van een onjuiste taxatie-instructie van SBB te verbloemen.

– Het conflict is taxatietechnisch samen te vatten als(i) het niet marktconform afwaarderen van de opstallen zodat de grondwaarde en daardoor de canon fors omhoog gaat en (ii) het hanteren van ficties (onwaarheden), die alleen ertoe dienen de waarde van de blooteigendom c.q de grondslag voor de canon te verhogen.

– Kan het RVB, zelf direct belanghebbende bij erfpacht op de Waddeneilanden een objectieve toets middels hertaxatie uitvoeren?
cropped-molen2.jpg

 

The Making of Eeuwigdurende Erfpacht in Amsterdam

Door de gemeente is als randvoorwaarde gesteld dat het nieuwe stelsel op korte termijn geen nadelige gevolgen mag hebben. Dat is ook waar de crux zit; hoe wordt de grond gewaardeerd? Dat is een heet hangijzer bij alle erfpacht in Nederland. Ieder procedure over erfpacht die ik als advocaat doe gaat over de grondwaarde. Zo veel methoden en meningen, zo veel uitkomsten bij taxatie van erfpacht. En geen wettelijk systeem om op terug te vallen. Dit wordt ook gelijk de grootste uitdaging voor de gemeente Amsterdam. Uiteindelijk moet er een rekenmodule gemaakt waarin rekenregels zijn opgenomen op het niveau van individuele erfpachtrecht, aldus het Startdocument. Daar droomt iedere grondeigenaar met erfpachtcontracten van: een formule die het verlossende woord geeft over de grondwaarde.
Na het lezen van het Startdocument raad ik u Godfried Bomans aan

Voor de rekenmodule is het nodig de grondwaarde voor eeuwigdurende erfpacht te weten en daarnaast zijn het vastgoedsegment (bestemmingen), volume, het adres (of buurt, afhankelijk van hoe fijnmazig de grondwaardecommissie adviseert), de actuele canon, van toepassing zijnde AB, betaalde afkoopsom en de looptijd van het tijdvak nodig voor de berekening. Onlangs liet Staatsbosbeheer ook een commissie van deskundigen een waarderingsmethode opstellen; in dat geval om de grond voor verkoop aan de erfpachters te waarderen; zie www.waardebepalingblooteigendom.nl . Maar de grondwaarde die eruit kwam was niet hoog genoeg voor de grootgrondbezitter, dus het rapport moest weer de lade in. Hoe zal het de gemeente Amsterdam vergaan met het bepalen van objectieve waarderingsmethode voor erfpacht?

Invoering recht van eeuwigdurende afkoop van de canon in Amsterdam

De invoering van het stelsel met de mogelijkheid van eeuwigdurende afkoop van de canon in Amsterdam zal gefaseerd plaatsvinden. Het is niet mogelijk om alle nieuwe en bestaande contracten in één keer om te zetten naar eeuwigdurende erfpacht. Het is de bedoeling om het stelsel zo snel als mogelijk in te kunnen voeren voor nieuw uit te geven grond. Voor de overstapregeling voor zittende erfpachters wordt de kortst mogelijke doorlooptijd gehanteerd. De raming komt voor 2015 uit op 1,95 miljoen euro (waarbij de communicatie inzet dus buiten beschouwing is gelaten). Daarnaast is in de begroting van 2015 een bedrag van 1,2 miljoen euro vrijgemaakt voor de vernieuwing van het erfpachtstelsel.
Bron: Startdocument Eeuwigdurende Erfpacht, 10-2 2015 – website gemeente Amsterdam.

Herziening canon bij verkoop – vooruitblik AB2013

Amsterdam werkt aan nieuwe erfpachtvoorwaarden (AB2013). Indien de canon pas aangepast wordt bij een transactie, bij verkoop dus, dan is de vraag of de erfpachter in Amsterdam daar beter van wordt. Dat zal in ieder geval afhangen van het moment wanner de canon voor het laatst is herzien. Als dat de afgelopen 10 jaar is geweest dan zal de verhoging wellicht meevallen, maar dat hangt in ieder geval af van de ontwikkeling van de grondprijs. Als in tien jaar tijd de grondprijs is verdubbeld dan zal dat met de canon aanzienlijk verhoogd worden bij verkoop. Als de canon lange tijd niet is herzien dan is de kans groot dat, ondanks jaarlijkse indexering, bij stijgende grondprijs de canon aanzienlijk hoger zal zijn.

De Telegraaf: nieuwe erfpacht veel duurder

De Telegraaf: nieuwe erfpacht veel duurder

De koper kan voordat hij koopt op basis van de formule die de gemeente publiceert berekenen wat de canon wordt. Dat zal de prijsonderhandeling met de verkoper beïnvloeden. Als de canon van € 1.500 per jaar naar € 7.500 gaat, dan weet de koper dat hij in 10 jaar € 75.000 aan canon kwijt is. Dat zou kunnen betekenen dat de koper € 50.000,– minder voor de woning wil betalen. De gemeente heeft dat ook voorzien zo blikt uit de Nota van bevindingen:  de transactieprijs wordt door de markt bepaald. Als de woonlasten door de hypothecaire geldlening en de canon te hoog zijn, zal de markt dit corrigeren door een lagere transactieprijs. Dan gaat ook de canon weer omlaag. Dat lijkt tocht op het afwentelen van de nadelige aspecten op de woningeigenaar.

Het transactiemodel zoals de gemeente dat heeft bedacht wordt een last voor de verkoper.  Zijn contractsvrijheid wordt ermee beperkt. De verkoper wordt medeplichtig gemaakt voor de nieuwe canon, in de woorden van de gemeente: de woonlasten vloeien voort uit de aankoopprijs (marktwaarde) die de woningkoper bereid is te betalen, rekening houdend met de bijbehorende canon. Woonlasten nemen dus niet toe door erfpacht, maar vloeien voort uit de aankoopprijs van de woning.
Bij een stijgende grondprijs drukt het nieuwe systeem bij verkoop de waarde van de woning. Het geeft wel duidelijkheid maar kan nadelig uitpakken voor degene die hun huis op erfpacht verkopen. Onder de huidige voorwaarden, bijvoorbeeld, AB1994 en AB2000 wordt de canon herzien zoals aangegeven in de voorwaarden aan het einde van een tijdvak.