Erfpacht

informatie over erfpacht van advocaat in Amsterdam Mark van Weeren, auteur van het boek 50 Vragen over Erfpacht

Archief voor Geschillen erfpacht

Erfpacht en financieringsvoorbehoud

Een koper doet er verstandig aan een financieringsvoorbehoud overeen te komen in een koopcontract, zeker als het huis op erfpacht staat. De financiering van een woning op erfpacht laat nog regelmatig te wensen over. En dat wil je als koper het koopcontact kunnen ontbinden. Spreek een termijn van zeker 3 maanden waarbinnen een beroep op het financieringsvoorbehoud gedaan kan worden. Vraag als koper tegelijk offerte bij verschillende banken.

Doorgaans zit het probleem bij de financiering in de toepasselijke erfpachtvoorwaarden die onredelijke bedingen bevatten. De erfpachtvoorwaarden doorstaan dan ook niet de toets aan de Criteria van de NVB die getoetst kunnen worden door Notaris (erfpachtopinie) of een ErfpachtToets door mijn kantoor.

Wat ook kan geburen is dat de grondeigenaar tijden het verkoopproces toestemming geeft voor de overdracht van het recht van erfpacht en daarbij nader voorwaarden oplegt. Bijvoorbeeld een hogere canon. Dat hoeft de (verkopende) erfpachter niet te accepteren en koper ook niet, maar dat is soms lastig omdat de verkopende erfpacht er vanaf wil.

Lees ook over een kort geding inzake financiering op erfpacht: financieringsvoorbehoud woning op erfpacht.

Hertaxatie bij herziening canon

Veel erfpachtcontracten en zeker bij erfpacht in Amsterdam hebben een geschillenclausule; een driepartijentaxatie door drie deskundigen. De erfpachter mag een deskundige aanwijzen en de grondeigenaar ook; deze twee deskundigen benoemen gezamenlijk de 3e deskundige die de erfpachttaxatie gaat uitvoeren.
Holding Netherlands

Driepartijentaxatie: bindend advies bij erfpachtgeschil

Het deskundigenadvies is een bindend advies dat moet voldoen aan de eisen van redelijkheid en billijkheid. Als het deskundigenrapport onvoldoende gemotiveerd is of gebrekkig tot stand is gekomen dan kan de rechter het bindend advies vernietigen op basis van artikel 7:904 BW. Dat is bij een aantal erfpachttaxaties beurt in de Honnebier zaak. Diverse taxatierapporten werden door de rechter vernietigd. Het gaat om 226 dossiers. Onlangs deed de commissie die de hertaxaties moest begeleiden verslag van de ‘schade’ die de gemeente Amsterdam opliep met de ongelukkige taxaties.

De totale kosten van de afwikkeling van de hertaxaties bedragen EUR 5,4 miljoen, bestaande uit:

– 3,6 miljoen euro canonrestitutie;
– 1,3 miljoen euro rentevergoeding;
– 0,3 miljoen euro taxatiekosten;
– 0,2 miljoen euro juridische en notariële kosten.

Het geschil over onjuiste erfpachttaxaties

Het geschil tussen de erfpachter (Honnebier) en de Gemeente Amsterdam ging over de canonherziening einde tijdvak. Honnebier was het niet eens met de voorwaarden en stelde dat de canon te laat was aangezegd. Daarnaast stelde Honnebier dat het taxatierapport niet correct zou zijn. Het Gerechtshof Amsterdam vernietigde het taxatierapport van de deskundigen omdat dit onvoldoende gemotiveerd was en het beginsel van hoor- en wederhoor onvoldoende was toegepast door de deskundigen. Het Hof besloot zelf de canon vast te stellen, na advies van deskundigen. Hiermee kwam na 14 jaar een definitieve uitspraak in deze rechtszaak.

Taxatie bloot eigendom RVB

Een taxateur moet objectief kunnen taxeren en onafhankelijk zijn. Daarom is het vreemd dat de overheid haar haar eigen ambtenaren laat taxeren. Zeker in het gevoelige erfpachtdossier op de Waddeneilanden.

Toch gebeurt dat. Ambtenaren van het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) doen bijvoorbeeld zelf de taxaties van erfpachtgrond op de Wadden. Terwijl de Staatssecretaris al eens heeft gezegd dat taxatie van erfpachtgrond die verkocht wordt door onafhankelijke taxateurs moet gebeuren. Om de taxaties dan toch een officieel tintje te geven laat je twee hoogleraren er een plasje over doen. Ethische armoede bij de overheid.

Taxatie RVB erfpacht Wadden

Waarom schakelt overheid geen onafhankelijke taxateurs in?

Het rapport van de twee hoogleraren over de ‘RVB methode’ geeft aan dat er het nodig mankeert aan de RVB taxaties. Maar de hoogleraren vergissen zich zelf ook. Erfpachtdeskundige Peter Jager heeft het de  ontspoorde RVB  taxaties als volgt samengevat:
– de hoogleraren vergissen zich in wat op de markt gebruikelijk is. Het gaat niet om de grondmarkt maar de markt van blooteigendom;
_ de beoordeling betrof bepaling van de grondwaarde terwijl het gaat het  bepalen van de markt waarde van bloot eigendom. Deze waarden worden verschillende bepaald;
– de minister geeft een te gretige uitleg aan de beoordeling die geen validatie is;
– de vele aanbevelingen zouden in een geheim bron vermeld zijn;
– een definitie van marktwaarde bloot eigendom ontbreekt;
– het rapport ontbeert een wetenschappelijk aanpak;
– de laatst uitweg van het RVB in het erfpachtdossier is hiermee mislukt.

Dit is de zoveelste onhandige stap van de overheid in het erfpachtdossier op de Wadden.

Taxatie erfpacht

Taxeren van erfpachtgrond is niet eenvoudig. Een erfpachter moet zich laten adviseren door een erfpachtdeskundige of taxateur die ervaring heeft in het taxeren van erfpachtpercelen. Wanneer is er sprake van een fout in de taxatie?

Einde erfpacht in zicht?

Bij de beoordeling van door NVM-makelaars uitgevoerde taxaties uitgangspunt is dat in beginsel over de hoogte van taxaties slechts kan worden geklaagd indien een makelaar in redelijkheid niet tot een bepaalde taxatie heeft kunnen komen en bij het taxeren niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van hem mocht worden verwacht. Een voorbeeld van taxaties met erfpacht die voor de tuchtrechter kwamen.

Waarde opstal bij einde erfpacht

Bij einde van de erfpacht heeft de erfpachter recht op vergoeding van de waarde van de opstal. Maar hoe wordt die waarde getaxeerd? Dat kan soms een berekeningsmethodiek zijn die in een bepaalde gemeente bij beëindiging van een erfpachtrecht en/of (her)uitgifte een gebruikelijke taxatiemethode is. Dat moet de taxateur echter wel toelichten in zijn taxatierapport. In het taxatierapport dient voldoende duidelijk een verklaring en onderbouwing verschaft te zijn voor de waardering van het pand. 

Doel taxatie: opstal en/of grond?

In dit voorbeeld klacht onjuiste taxatie werd de klacht tegen de makelaar gegrond verklaard. Het doel van de taxatie door de makelaar is de vaststelling van de vergoeding van de opstal, waartoe de onderhandse verkoopwaarde van de opstal, exclusief de grond, met als peildatum 1 januari 2010 is getaxeerd. De makelaar stelt dat hij bij zijn waardering gebruik heeft gemaakt van de gangbare berekeningsmethode die wordt toegepast in geval van canonherziening einde tijdvak. De waarde van de opstal werd getaxeerd op € 577.857,- (na herontwikkeling). De makelaar past op deze waarde nog een correctie toe vanwege de risicofactor en de hogere erfpachtcanon en komt tot een waarde van € 495.000,-.

Tuchtrechter beoordeelt klacht over taxatie

De tuchtrechter stelt vast dat de makelaar met dat percentage weliswaar de grondwaarde berekend maar heeft hij niet aangegeven of en op welke wijze dat percentage en die grondwaarde in zijn berekening van de waarde van de opstal is betrokken. Bij berekening van de waarde door begroting van huuropbrengsten na herontwikkeling de (bouw)kosten af te trekken maar niet is depreciatie van 40% toegepast. Volgens de tuchtrechter heeft de makelaar tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld door in een taxatierapport te verklaren dat sprake is van een onderhandse verkoopwaarde exclusief de grond van € 495.000,–, terwijl het er voor dient te worden gehouden dat die waarde een taxatie van de opstalwaarde inclusief de grond betreft.
Ook een financier kan door een foute taxatie benadeeld worden; lees uitspraak 13-57 RvT Hilversum waar de bank een klacht indiende wegens een te hoge taxatie nadat de klant failliet ging en het onderpand veel minder waard bleek.

Slechte start erfpacht 2016

Twee berichten over erfpacht vandaag die zorgelijk zijn. Het eerste bericht over erfpacht in Amsterdam in de Volkskrant kopt: “De strijd over de Amsterdamse erfpachtgrond laait weer op. Drie experts maken vandaag gehakt van het beleid waarmee een kwart miljoen hoofdstedelijke erfpachters na de zomer te maken krijgen.”

Het tweede bericht is de van erfpachtdeskundige Peter Jager die in een brief aan de Tweede Kamer zich zeer kritisch uitlaat over de wijze waarop grootgrondbezitter Staatsbosbeheer (SBB) in samenwerking met het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) omgaat met de erfpachters op de Waddeneilanden inzake de taxatie van de erfpachtgrond. Hieronder een korte bloemlezing van de kritiek:

-er is ca 350 erfpachters een vrije keuze toegezegd tussen de koop van de bloot eigendom of voortzetting van de erfpacht. Het si nu een keuze uit twee kwaden:
(i) voor de koop van de bloot eigendom moet meer betaald worden dan de marktwaarde van de bloot eigendom;
(ii) bij voortzetting van de erfpacht wordt men geconfronteerd met een niet correcte taxatie-instructie 2015 met daarin in o.m. alle fictie van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ.

– Bij de beantwoording van de kamervragen trachten RVB/SBB de beoordelingsfouten bij de aanvang van de taxaties door het RVB op basis van een onjuiste taxatie-instructie van SBB te verbloemen.

– Het conflict is taxatietechnisch samen te vatten als(i) het niet marktconform afwaarderen van de opstallen zodat de grondwaarde en daardoor de canon fors omhoog gaat en (ii) het hanteren van ficties(onwaarheden), die alleen ertoe dienen de waarde van de blooteigendom c.q de grondslag voor de canon te verhogen.

– Kan het RVB, zelf direct belanghebbende bij erfpacht op de Waddeneilanden een objectieve toets middels hertaxatie uitvoeren?
cropped-molen2.jpg

 

Rapport grondwaarde erfpacht Amsterdam

Onduidelijkheid over grondwaarde advies erfpacht Amsterdam

De Grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht heeft in mijn visie niet veel nieuws gebracht. De keuze voor de residuele grondwaarde methode is niet nieuw. Ook het gebruiken van WOZ taxaties bij erfpacht is al toegepast door Staatsbosbeheer en bijvoorbeeld Hoogheemraadschappen. Dat heeft ook de nodige kritiek opgeleverd. Het zou toch een goed moment geweest zijn dat nu daadwerkelijk een erfpachtmethode voor taxatie van grondwaarde bij erfpacht bedacht zou zijn die wetenschappelijk ook gefundeerd is. Het rapport is eigenlijk meer van hetzelfde wat ook in heel veel andere rapporten van commissies staat, en dat is natuurlijk jammer.

Adviescommissie inzake taxatie erfpachtgrond

Adviescommissie inzake taxatie erfpachtgrond

Erfpacht is geen belasting

Het is dan ook navrant om van ‘een hoge acceptatiegraad” te spreken bij WOZ taxaties. Uit het feit dat mensen hun belasting betalen kan je niet afleiden dat hier sprake is van een goede methode. Dat is geen zuivere redenering. Zo wordt erfpacht geschaard onder het ‘noodzakelijk kwaad van belastingen’. Die ongewenste beeldvorming voorkom je door een volledig eigen erfpachtmethode voor grondwaarde te ontwikkelen die ook wetenschappelijk waterproof is.

Risico-opslag in canonpercentage

Wat betreft de verhandeling over canonpercentages ben ik toch wel gechoqueerd door de risico-opslag van 1,5% tot 2% die gekozen wordt. Dat is toch echt niet meer van deze tijd. De Gemeente loopt geen risico over grond. De Gemeente krijgt een behoorlijke vergoeding voor de grond in het erfpachtsysteem. Het is niet meer van deze tijd om de erfpachter voor zijn eigen debiteurenrisico te laten betalen. Andere risico’s heeft de Gemeente niet. Inflatie wordt immers ook al afgewenteld op de erfpachter. Ook is nog steeds in het systeem ingebakken dat grondwaardestijging grotendeels ten goede komt van de Gemeente en dat is inmiddels ook toch wel achterhaald.

Erfpacht en verjaring

Kan erfpachter door verjaring eigenaar grond worden of heeft hij door verjaring recht van erfpacht verkegen? Die vraag is beantwoordt in de uitspraak van 11 maart 2015 (rechtbank Midden-Nederland, ECLI:NL:RBMNE:2015:1658). Op of omstreeks 1959 heeft [D] het recht van erfpacht met betrekking grond met een oppervlakte van 1,35 hectare op Terschelling (hierna: perceel B) gekocht van de Exploitatie Maatschappij (de rechtsvoorganger van Staatsbosbeheer). De juridische levering van het recht van erfpacht (bij notariële akte die wordt ingeschreven in het Kadaster) met betrekking tot perceel B aan [D] heeft nooit plaatsgevonden. Wel is de koopprijs voor het recht van erfpacht betaald, maar er wordt geen canon betaald. Omstreeks 1980 heeft [D] na verkregen instemming van Staatsbosbeheer op perceel B een chalet gebouwd, dat medio jaren ‘90 door brand is verwoest. Vervolgens is er tussen eiser (erfgenaam van D) en Staatsbosbeheer gecorrespondeerd over de tenaamstelling van het perceel B. Eiser was de gebruiker maar in het Kadaster is nooit het recht van erfpacht op zijn naam ingeschreven.

Boek 50 Vragen over Erfpacht - auteur Mark van Weeren

Boek 50 Vragen over Erfpacht (Kluwer, 2014)

Erfpachtperceel gebruikt zonder inschrijving notariële akte  

In 1992 schrijft de grondeigenaar dat volgens hun administratieve gegevens (teruglopend tot de vijftiger jaren) D rechten doen gelden op ± 1,3 ha hiervan. Echter de notariële afhandeling hiervan is nooit ter hand genomen, maar via de notaris kan vastlegging alsnog geschieden, hetgeen echter niet gebeurd. In 2009 schrijft D dat er een storende aantekening bij het Kadaster staat waarin  onterecht vermeld is dat hij slechts een gedeelte van perceel Terschelling in erfpacht heeft, terwijl dit perceel in zijn geheel op zijn naam moet staan. Op 30 maart 2011 heeft Staatsbosbeheer eiser ten aanzien van perceel B onder meer het volgende geschreven: “(…) In reactie op uw brief bericht ik u over de ontwikkelingen rondom uw recht van erfpacht waarvan de oppervlakte ter discussie wordt gesteld wegens hiaten uit het verleden.  Wij willen graag deze juridische en kadastrale onduidelijke situatie voor u en ons voor de toekomst oplossen.”

Erfgenaam door verjaring erfpachter  

De gebruiker stelt dat een mogelijke rechtsvordering uit de onderhandse overeenkomst is verjaard en wil ik daarom geen gevolg geven aan het  verzoek van Staatsbosbeheer om het gehele kadastrale perceel kadastraal vast te laten leggen als in erfpacht bij u. De rechter bevestigd dit nu sinds 1958 sprake is geweest van bezit van het recht van erfpacht ten aanzien van perceel B is de rechtsvordering van de rechtsvoorgangster van Staatsbosbeheer tot beëindiging van het bezit dan ook na ommekomst van 20 jaar en grond van de overgangswet op 1 januari 1993 verjaard. Eiser kan zich derhalve met succes beroepen op bevrijdende verjaring. Eiser heeft zodoende als rechtsopvolger van zijn vader het recht van erfpacht betreffende perceel B verkregen, aldus de rechter, echter niet de eigendom door verjaring verkregen.

Eigenaar grond veroordeelt tot medewerking vestiging erfpacht  

Ten aanzien van de toepasselijke erfpachtvoorwaarden overweegt de rechtbank dat Staatsbosbeheer onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat de erfpachtvoorwaarden zoals omschreven in de notariële akte van 11 juli 1956 ook ten aanzien van het recht van erfpacht betreffende perceel B van toepassing zijn. De enkele door Staatsbosbeheer aangevoerde omstandigheid dat het haar voorkeur heeft dat het natuurgebied onbebouwd blijft en dat bedoelde voorwaarden het mogelijk maken dat perceel B toch wordt bebouwd, is onvoldoende om te concluderen dat deze niet van toepassing zijn. De rechtbank veroordeelt Staatsbosbeheer binnen veertien dagen na betekening van het  vonnis medewerking te verlenen aan inschrijving in het Kadaster  van de erfpacht van het perceel B op Terschelling. De tegenvorderingen van Staatsbosbeheer zijn afgewezen.