Erfpacht

informatie over erfpacht van advocaat in Amsterdam Mark van Weeren, auteur van het boek 50 Vragen over Erfpacht

Archief voor Erfpacht Waddeneilanden

Taxatie bloot eigendom RVB

Een taxateur moet objectief kunnen taxeren en onafhankelijk zijn. Daarom is het vreemd dat de overheid haar haar eigen ambtenaren laat taxeren. Zeker in het gevoelige erfpachtdossier op de Waddeneilanden.

Taxatie bij erfpacht: onafhankelijkheid taxateur belangrijk

Toch gebeurt dat. Ambtenaren van het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) doen bijvoorbeeld zelf de taxaties van erfpachtgrond op de Wadden. Terwijl de Staatssecretaris al eens heeft gezegd dat taxatie van erfpachtgrond die verkocht wordt door onafhankelijke taxateurs moet gebeuren. Om de taxaties dan toch een officieel tintje te geven laat je twee hoogleraren er een plasje over doen. Ethische armoede bij de overheid.

Taxatie RVB erfpacht Wadden

Waarom schakelt overheid geen onafhankelijke taxateurs in?

Hoogleraren moet (hoge) taxaties overheid oppoetsen

Het rapport van de twee hoogleraren over de ‘RVB methode’ geeft aan dat er het nodig mankeert aan de RVB taxaties. Maar de hoogleraren vergissen zich zelf ook. Erfpachtdeskundige Peter Jager heeft het de  ontspoorde RVB  taxaties als volgt samengevat:
– de hoogleraren vergissen zich in wat op de markt gebruikelijk is. Het gaat niet om de grondmarkt maar de markt van blooteigendom;
_ de beoordeling betrof bepaling van de grondwaarde terwijl het gaat het  bepalen van de markt waarde van bloot eigendom. Deze waarden worden verschillende bepaald;
– de minister geeft een te gretige uitleg aan de beoordeling die geen validatie is;
– de vele aanbevelingen zouden in een geheim bron vermeld zijn;
– een definitie van marktwaarde bloot eigendom ontbreekt;
– het rapport ontbeert een wetenschappelijk aanpak;
– de laatst uitweg van het RVB in het erfpachtdossier is hiermee mislukt.

Klachtencommissie: geheime taxatiemethode RVB moet openbaar

Tegen de rapportage van de professoren zijn klacht ingediend. Ook door mij. De klachten commissie van de universiteit heeft bepaald dat de professoren moeten bevorderen dat het rapport over de RVB taxatiemethode openbaar gemaakt worden. Ook de term ‘validatie’ was ongepast volgens de Commissie. Naar mijn oordeel rammelt het advies van de klachtencommissie. De landelijke commissie voor integriteit op de universiteit gaat de klacht verder behandelen.

Dit is de zoveelste onhandige stap van de overheid in het erfpachtdossier op de Wadden.

Advertenties

Slechte start erfpacht 2016

Twee berichten over erfpacht vandaag die zorgelijk zijn. Het eerste bericht over erfpacht in Amsterdam in de Volkskrant kopt: “De strijd over de Amsterdamse erfpachtgrond laait weer op. Drie experts maken vandaag gehakt van het beleid waarmee een kwart miljoen hoofdstedelijke erfpachters na de zomer te maken krijgen.”

erfpachtcontract

Gebrek aan goede wettelijke regeling erfpacht is schrijnend

Het tweede bericht is de van erfpachtdeskundige Peter Jager die in een brief aan de Tweede Kamer zich zeer kritisch uitlaat over de wijze waarop grootgrondbezitter Staatsbosbeheer (SBB) in samenwerking met het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) omgaat met de erfpachters op de Waddeneilanden inzake de taxatie van de erfpachtgrond. Hieronder een korte bloemlezing van de kritiek:

-er is ca 350 erfpachters een vrije keuze toegezegd tussen de koop van de bloot eigendom of voortzetting van de erfpacht. Het si nu een keuze uit twee kwaden:
(i) voor de koop van de bloot eigendom moet meer betaald worden dan de marktwaarde van de bloot eigendom;
(ii) bij voortzetting van de erfpacht wordt men geconfronteerd met een niet correcte taxatie-instructie 2015 met daarin in o.m. alle fictie van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ.

– Bij de beantwoording van de kamervragen trachten RVB/SBB de beoordelingsfouten bij de aanvang van de taxaties door het RVB op basis van een onjuiste taxatie-instructie van SBB te verbloemen.

– Het conflict is taxatietechnisch samen te vatten als(i) het niet marktconform afwaarderen van de opstallen zodat de grondwaarde en daardoor de canon fors omhoog gaat en (ii) het hanteren van ficties (onwaarheden), die alleen ertoe dienen de waarde van de blooteigendom c.q de grondslag voor de canon te verhogen.

– Kan het RVB, zelf direct belanghebbende bij erfpacht op de Waddeneilanden een objectieve toets middels hertaxatie uitvoeren?
cropped-molen2.jpg

 

Erfpacht en verjaring

Kan erfpachter door verjaring eigenaar grond worden of heeft hij door verjaring recht van erfpacht verkregen?

Erfpacht vervallen na jarenlang niet betalen canon?

Die vraag is beantwoordt in de uitspraak van 11 maart 2015 (rechtbank Midden-Nederland, ECLI:NL:RBMNE:2015:1658). Op of omstreeks 1959 heeft [D] het recht van erfpacht met betrekking grond met een oppervlakte van 1,35 hectare op Terschelling (hierna: perceel B) gekocht van de Exploitatie Maatschappij (de rechtsvoorganger van Staatsbosbeheer). De juridische levering van het recht van erfpacht (bij notariële akte die wordt ingeschreven in het Kadaster) met betrekking tot perceel B aan [D] heeft nooit plaatsgevonden. Wel is de koopprijs voor het recht van erfpacht betaald, maar er wordt geen canon betaald. Omstreeks 1980 heeft [D] na verkregen instemming van Staatsbosbeheer op perceel B een chalet gebouwd, dat medio jaren ‘90 door brand is verwoest. Vervolgens is er tussen eiser (erfgenaam van D) en Staatsbosbeheer gecorrespondeerd over de tenaamstelling van het perceel B. Eiser was de gebruiker maar in het Kadaster is nooit het recht van erfpacht op zijn naam ingeschreven.

Boek 50 Vragen over Erfpacht - auteur Mark van Weeren

Boek 50 Vragen over Erfpacht (Kluwer, 2014)

Erfpachtperceel gebruikt zonder inschrijving notariële akte  

In 1992 schrijft de grondeigenaar dat volgens hun administratieve gegevens (teruglopend tot de vijftiger jaren) D rechten doen gelden op ± 1,3 ha hiervan. Echter de notariële afhandeling hiervan is nooit ter hand genomen, maar via de notaris kan vastlegging alsnog geschieden, hetgeen echter niet gebeurd. In 2009 schrijft D dat er een storende aantekening bij het Kadaster staat waarin  onterecht vermeld is dat hij slechts een gedeelte van perceel Terschelling in erfpacht heeft, terwijl dit perceel in zijn geheel op zijn naam moet staan. Op 30 maart 2011 heeft Staatsbosbeheer eiser ten aanzien van perceel B onder meer het volgende geschreven: “(…) In reactie op uw brief bericht ik u over de ontwikkelingen rondom uw recht van erfpacht waarvan de oppervlakte ter discussie wordt gesteld wegens hiaten uit het verleden.  Wij willen graag deze juridische en kadastrale onduidelijke situatie voor u en ons voor de toekomst oplossen.”

Erfgenaam door verjaring erfpachter  

De gebruiker stelt dat een mogelijke rechtsvordering uit de onderhandse overeenkomst is verjaard en wil ik daarom geen gevolg geven aan het  verzoek van Staatsbosbeheer om het gehele kadastrale perceel kadastraal vast te laten leggen als in erfpacht bij u. De rechter bevestigd dit nu sinds 1958 sprake is geweest van bezit van het recht van erfpacht ten aanzien van perceel B is de rechtsvordering van de rechtsvoorgangster van Staatsbosbeheer tot beëindiging van het bezit dan ook na ommekomst van 20 jaar en grond van de Overgangswet op 1 januari 1993 verjaard. Eiser kan zich derhalve met succes beroepen op bevrijdende verjaring. Eiser heeft zodoende als rechtsopvolger van zijn vader het recht van erfpacht betreffende perceel B verkregen, aldus de rechter, echter niet de eigendom door verjaring verkregen.

Eigenaar grond veroordeelt tot medewerking vestiging erfpacht  

Ten aanzien van de toepasselijke erfpachtvoorwaarden overweegt de rechtbank dat Staatsbosbeheer onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat de erfpachtvoorwaarden zoals omschreven in de notariële akte van 11 juli 1956 ook ten aanzien van het recht van erfpacht betreffende perceel B van toepassing zijn. De enkele door Staatsbosbeheer aangevoerde omstandigheid dat het haar voorkeur heeft dat het natuurgebied onbebouwd blijft en dat bedoelde voorwaarden het mogelijk maken dat perceel B toch wordt bebouwd, is onvoldoende om te concluderen dat deze niet van toepassing zijn. De rechtbank veroordeelt Staatsbosbeheer binnen veertien dagen na betekening van het  vonnis medewerking te verlenen aan inschrijving in het Kadaster  van de erfpacht van het perceel B op Terschelling. De tegenvorderingen van Staatsbosbeheer zijn afgewezen.

Zorg om erfpacht Waddeneilanden

De commissie Waardebepaling Bloot Eigendom (Commissie Van der Werf) is bezorgd over het verloop van het verkoopproces van de bloot eigendom van de circa 350 erfpachtpercelen op de Waddeneilanden.
Website Commissie Waardebepaling Bloot Eigendom

Op de Waddeneilanden is sprake van een langslepend conflict tussen Staatsbosbeheer en erfpachters van 350 recreatiewoningen. Een doorbraak leek in 2013 nabij toen een deskundigencommissie Staatsbosbeheer (Commissie Van der Werf) had geadviseerd over de verkoop van de bloot eigendom van die erfpachtgronden aan de bestaande erfpachters. Die erfpachters konden op die manier volledig eigenaar worden. De leden van de commissie zijn bezorgd over het verloop van het verkoopproces. Op basis van het advies zijn eind 2013 proeftaxaties uitgevoerd. Het Rijksvastgoedbedrijf vindt dat getaxeerde prijzen niet marktconform zijn. De commissie vindt dat dit standpunt volstrekt onvoldoende wordt onderbouwd. Ondanks aandringen weigert het Rijksvastgoedbedrijf het gesprek met de commissie aan te gaan. Staatsbosbeheer legt zich hier volgens de commissie te gemakkelijk bij neer. Aldus dreigt in strijd met een motie van de Tweede Kamer nu door Staatsbosbeheer aanbiedingen gedaan te worden aan erfpachters die niet marktconform zijn (lees: de grond wordt te duur verkocht).

Rechtsbescherming bij erfpacht

De overheid of een overheidsinstelling is soms zelf erfverpachter. Bijvoorbeeld Staatsbosbeheer, de gemeente Amsterdam of het Hoogheemraadschap doen aan erfpacht. Dan doet zich de situatie voor dat de overheid opereert op het terrein van civielrecht. Daarmee is de overheid ook gebonden aan civielrechtelijke normen naast normen uit het bestuursrecht.

In procedures over erfpachtvoorwaarden of canonverhoging zal de rechter (een beding uit) de erfpachtvoorwaarden toetsen. Op welke gronden wordt er dan getoetst door de rechter? Daar heeft de Hoge Raad zich al eens over uitgelaten. In een zaak over erfpacht in de gemeente Lelystad heeft de Hoge Raad vijf beschermingsgronden genoemd. In die zaak ging het om een bepaling in de erfpachtvoorwaarden over canonverhoging. Het gaat volgens de Hoge Raad om de volgende toetsingsgronden:

1.           is  het beroep op de voorwaarde in de gegeven omstandigheden in strijd met de redelijkheid en billijkheid;

2.            betreft het een beding dat op de zwarte of grijze lijst staat van de algemene voorwaarden van afdeling 6.5.3 van het Burgerlijk Wetboek;

3.            doet zich een mogelijkheid voor tot (gedeeltelijke) wijziging of ontbinding van de overeenkomst ex artikel 6:259  en 6:260 BW

4.            kan het beding reden zijn voor een beroep op onvoorziene omstandigheden ex artikel 6:258 BW;

5.            is het beroep van de overheid op het betreffende beding in de erfpachtvoorwaarden in strijd met één of meer algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zoals het zorgvuldigheidsbeginsel, het beginsel van fair play, het evenredigheidsbeginsel e.d.

Op grond van deze vijf beschermingsgronden meent de Hoge Raad dat er sprake is van voldoende rechtsbescherming van de erfpachter in het burgerlijk recht. Dat is ten zeerste de vraag. De uitspraken waarin bepaald is dat een beding in strijd is met de redelijkheid en billijkheid zijn er, op een enkele uitzondering na, niet. De invloed van de redelijkheid en billijkheid zit hem dan meer in een overgangsregeling die gecreëerd wordt om een hogere canon te bewerkstelligen. Of een “ingroeiregeling”.  Een doekje voor het bloeden dus.

Een voorbeeld hoe klachten van erfpachter tegen onredelijke voorwaarden bij heruitgifte werden weggewimpeld is te vinden in deze uitspraak . De erfpachters waren niet blij met de uitspraak. Het hoger beroep is nog aanhangig.

 

Taxatie erfpachtgrond door onafhankelijke taxateur

In het kader van de verkoop van grond aan erfpachters op de Waddeneilanden is weer een stap gezet. Taxatie van de erfpachtgrond door de taxateurs van de overheid, verbonden aan de RVOB, is niet de bedoeling. Dat blijkt uit de motie Snijder waarin op 4 juli 2012 aan de regering wordt verzocht: “bij de verkoop van de erfpachtgronden op de Waddeneilanden onafhankelijke, niet aan de overheid gelieerde taxateurs in te schakelen”.  Deze motie is het gevolg van de eenzijdige taxatie-instructie die Staatsbosbeheer aan de RVOB had gegeven. De erfpachters maakten daar bezwaar tegen aangezien dit tot veel te hoge waardering van de grond zou leiden.

Eerder heeft staatssecretaris Bleeker al aangeven dat de erfpachters bij verkoop van de grond altijd recht hebben op een drie partijen taxatie https://erfpachtvragen.wordpress.com/2012/05/22/koper-erfpachtgrond-heeft-recht-op-taxatie-met-2e-of-3e-taxateur/.

De bedoeling is natuurlijk een objectieve prijsbepaling. Erfpachter die bijvoorbeeld van een gemeente of hoogheemraadschap grond in erfpacht hebben zouden hier ook op aan kunnen dringen, indien een objectieve taxatiemethiode niet reeds is opgenomen in hun erfpachtcontract.

Erfpachters Terschelling nog steeds in geschil met Staatsbosbeheer

Een aantal erfpachters van Staatsbosbeheer op Terschelling kunnen de grond die zij in erfpacht hebben kopen. Die grond moet nu getaxeerd worden. Staatsbosbeer schakelt die taxateur van het Rijk in, de RVOB. En de opbrengst gaat ook naar het Rijk . De keurmeester gaat zijn eigen vlees keuren. De taxatie-instructie die gebruikt gaat worden zal tot veel te hoge taxaties leiden. Die instructie is zeer onredelijk en niet marktconform. De tweede kamer is inmiddels ingelicht. De erfpachters hebben een erfpachtdeskundige ingeschakeld om te trachten tot marktconforme taxtie te komen.

De brief aan de Tweede Kamer zegt genoeg; een citaat uit de brief:

SBB heeft de waardebepaling overgedragen aan Het RVOB (Het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf). Hun taxatie-instructie gaat uit van ficties als:  ‘ook al is de grond in erfpacht uitgegeven, de erfpacht moet worden weggedacht’, ‘ook al is de grond bebouwd, de opstal moet worden weggedacht’ en ‘ook al is er een erfpachtovereenkomst gesloten, wij zien de waarde van het bloot eigendom als 100% van de volle vrije grondwaarde, alsof er geen erfpachtovereenkomst bestaat’.

Aan de zorgen van de erfpachters is de laatste jaren door SBB op geen enkele wijze tegemoet gekomen. Er is geen tweerichting verkeer tussen de erfpachters en SBB op gang gekomen. Voor het tot stand brengen van een taxatiecommissie, die het vertrouwen geniet van beide partijen, is geen moeite gedaan. Het advies van Groothuis (en Zevenbergen) was politiek slim, maar schoot inhoudelijk op allerlei punten te kort. De zogenoemde ontwikkelagenda, waaraan gewerkt is, vertoont een wisselend beleid per gemeente. Het recente rapport van Grontmij is slechts een verzameling van losse informatie, waaruit onderzoektechnisch geen conclusie valt te trekken.