Erfpacht

informatie over erfpacht van advocaat in Amsterdam Mark van Weeren, auteur van het boek 50 Vragen over Erfpacht

Archief voor erfpachtkwesties

Van huur naar erfpacht

Is een erfpachter beter af dan een huurder? Een huurder heeft in de wet meer bescherming dan een erfpachter. Zeker bij huur van woonruimte. De huurder grond op een bedrijventerrein heeft minder rechtsbescherming. De bedrijfsruimte op de gehuurde grond moet afgebroken worden als de huur eindigt (tenzij in het huurcontract iets anders in geregeld).

Erfpacht met opstalrecht op bedrijventerrein

Bij erfpacht hoeft dat niet. De erfpachter kan de opstal met het recht van erfpacht verkopen. Voortdurende erfpacht kan niet opgezegd worden als de erfpachter op tijd betaald. Dat is een voordeel, bijvoorbeeld voor financiering. Er kan door de bank een hypotheek op de opstal en het erfpachtrecht gevestigd worden. Naar het erfpachtrecht kan de grondeigenaar een opstalrecht verstrekken, dat is eigenlijk nog beter.

Van huur naar erfpacht: bedrijventerrein De Heining, Amsterdam

Van huur naar erfpacht: bedrijventerrein De Heining

Voorbeeld omzetting huur naar erfpacht: bedrijventerrein De Heining

Met het project ‘Van huur naar erfpacht’ geeft de gemeente Amsterdam ondernemers op De Heining de mogelijkheid hun huurcontract om te zetten in een erfpachtcontract. De gemeente meldt op de website: “erfpacht is voor veel bedrijven financieel aantrekkelijker dan huren. Bovendien biedt het ondernemers meer zekerheid omdat een erfpachtcontract een tijdvak van vijftig jaar beloopt, en een huurcontract twintig. Maar zij stappen vooral graag over omdat erfpacht investering in een bedrijfsgebouw met een hypothecaire lening mogelijk maakt en het bedrijfspand met terrein te verkopen is. Dat laatste kan bij gehuurde grond per definitie niet.”

Nadelen erfpacht t.o.v. huur

De erfpachter zal de erfpachtvoorwaarden van de grondeigenaar moeten accepteren. Meestal kan daar niet over onderhandeld worden. Anders dan bij huurprijsaanpassing is de procedure voor herziening van de vergoeding voor erfpacht (de canon) niet wettelijk geregeld. De grondeigenaar wil graag van de waardestijging van de grond profiteren. En dat hoeft niet altijd redelijk te zijn. De investeringen van de erfpachter dienen daarbij ook in aanmerking genomen te worden. Erfpachtvoorwaarden kunnen eenzijdige en onredelijke bepalingen bevatten; er kunnen erfpachttrucs in zitten zoals meervoudige inflatiecorrectie.

Advertenties

Erfpacht: van blog naar boek

Deze blog heeft zoveel inspiratie opgeleverd dat een boek over erfpacht het vervolg is. In juli 2014 zal het boek 50 vragen over Erfpacht uitkomen bij uitgeverij Kluwer.

Pasklare antwoorden over alle aspecten van erfpacht

Pasklare antwoorden over alle aspecten van erfpacht

Het boek beantwoordt vragen waar erfpachters vaak mee rondlopen. Met actuele voorbeelden en rechtspraak.
Welke risico’s loopt de erfpachter? Wordt een woning op erfpacht wel gefinancierd door de bank?
Is het zinvol de grond te kopen van de eigenaar?
Hoe kom ik van onredelijke erfpachtvoorwaarden af?
Waar moet de erfpachter op letten bij taxatie van de grond?
Mag de gemeente zo maar de erfpachtvoorwaarden wijzigen?
Is er rechtsbescherming tegen extreme canonverhoging?
Kan de eigenaar de canon verhogen als de woning op erfpacht wordt verkocht?
Wat kan de erfpachter vorderen bij de rechter?
Op deze vragen en nog veel meer geeft dit handzame boek de pasklare antwoorden voor
erfpachters, eigenaren, vastgoedprofessionals en andere betrokkenen bij erfpacht.

 

Gemeente slaagt niet in bewijslast WOZ waarde erfpachtobject

Hieronder bespreek ik een WOZ zaak waar de erfpachter een klein succes boekte. De erfpachter ging in beroep tegen zijn WOZ beschikking. De WOZ waarde werd iets lager vastgesteld. Beroep kan lonend zijn, mits goede argumenten worden aangedragen.

De eiser meent dat de gemeente bij de waardevaststelling voor de WOZ beschikking, bezien tegen de achtergrond van artikel 17 van de Wet WOZ, geen dan wel onvoldoende rekening heeft gehouden met de gevolgen van de economische crisis in de huizenmarkt. De rechter volg dat standpunt niet en overweegt dat de gevolgen van de economische crisis in de vorm van een waardedaling, voor zover van invloed op de waarde van de woning van eiser, tot uitdrukking komen in de verkoopprijzen van de rond die waardepeildatum verkochte referentiewoningen.

De eiser voert ook aan dat de gemeente in de WOZ waardering geen rekening heeft gehouden met de bijzondere omstandigheid dat de woning van eiser op eeuwigdurende particuliere erfpachtgrond staat, waardoor de woning op of rond de waardepeildatum 1 januari 2010 vrijwel onverkoopbaar was, aangezien diverse banken huiverig waren om hypotheken te verstrekken bij particuliere erfpacht. De rechter geeft aan dat volgens de jurisprudentie (vaste jurisprudentie van de Hoge Raad, zie bijvoorbeeld de arresten van 23 september 1998 (LJN: AA2375) en 20 november 1985, LJN: AW8157)  er moet worden uitgegaan van de veronderstelling van overdracht van de volle en onbezwaarde eigendom, ook als er in werkelijkheid op de onroerende zaak een recht van erfpacht rust. De uitzondering (’door de wet gestelde beperkingen’ ) is niet van toepassing bij eeuwigdurende particuliere erfpacht ook als mogelijk niet, dan wel heel moeilijk een hypothecaire lening te verkrijgen is.

Het veelvuldig gevoerd verweer in WOZ zaken komt ook aan de orde: de gemeente heeft onvoldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze, op welke grond en in welke mate verweerder rekening heeft gehouden met de verschillen in kwaliteit, ligging, uitvoering en bijzondere kenmerken tussen zijn woning en de referentiewoningen. Daar is het verweer van de gemeente niet sterk. De rechter geeft de eiser hier gelijk:

“Het overzicht taxatiewaarden geeft geen inzicht in staat van onderhoud, luxe en uitstraling van de woningen. Dit brengt mee dat de rechtbank niet aan de hand van objectieve gegevens kan toetsen of bij de waardering met dergelijke verschillen voldoende rekening is gehouden. Evenmin valt af te leiden of en in hoeverre rekening is gehouden met verschil in ligging van de woningen. Ook ter zitting heeft verweerder deze verschillen onvoldoende specifiek kunnen benoemen en kunnen aangeven of en in welke mate de verschillen tot een waardeverlaging of vermeerdering moeten leiden. Voorts geeft het overzicht taxatiewaarden geen inzicht in de eventuele verschillen in waarde van de kavels van de onderscheidene woningen.” De gemeente is dan ook niet geslaagd in het bewijs dat de WOZ waarde € 522.000 bedraagt.

Uiteindelijk bepaalt de rechtbank zelf de WOZ waarde van het erfpachtobject als volgt:

“Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 511.000. Hierbij neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. Verweerder heeft in deze procedure enerzijds onvoldoende inzicht gegeven in de verschillen tussen de woning van eiser en de referentiewoningen voor wat betreft onderhoud en afwerking, luxe, uitstraling, ligging, indeling, daglichttoetreding en zonlicht. Ook heeft verweerder voor geen van de woningen een positieve of negatieve correctie toegepast ter compensatie van het verschil tussen een woning waarop een recht van erfpacht rust en een woning op eigen grond. Anderzijds heeft verweerder voor deze eventuele verschillen bij de waardering van de woning van eiser een substantieel lagere prijs per m² berekend dan de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen.”

Rechtbank Alkmaar 25 januari 2013, LJN: BY9583 op rechtspraak.nl

De erfpachtakte en uitleg daarvan bij geschillen

De erfpachtakte is de notariële akte waarbij het erfpachtrecht is gevestigd of overeengekomen. Ook in de koopakte kan het recht van erfpacht zijn opgenomen. Een erfpachtakte bevat veel formeel taalgebruik. Dat wil niet zeggen dat alles per se goed geregeld is. Soms is niet duidelijk wat eigenaar en erfpachter beoogd hebben voor een specieke situatie. Het gaat dan om de uitleg van aan een bepaling in de erfpachtakte gegeven kan worden. Hoe wordt zo’n beding in de erfpachtakte dan uitgelegd?

Rechters hebben daarover nagedacht. De rechter neemt dan als uitgangspunt dat de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte (zie de arresten van de Hoge Raad van 8 december 2000, NJ 2001/350, HR 13 juni 2003, NJ 2004/251 en HR 4 september 2009, RvdW 2009/909). Het komt ook aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan de door hen gebezigde bewoordingen mochten toekennen en op hetgeen zij daaromtrent redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn de omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, van beslissende betekenis.

Het gaat dus niet alleen om taalkundige uitleg van wat er in de erfpachtakte staat. Maar ook om intentie van partijen, de verwachtingen die zijn ontstaan en wat gelet op de omstandigheden van het geval redelijk is.

Geschil over erfpacht; rechtsbijstand door advocaat of rechtsbijstandverzekeraar

Een geschil over erfpacht kan de erfpachter melden aan zijn rechtsbijstandverzekeraar, zoals bijvoorbeeld DAS. Deze dient het geschil in behandeling nemen als dat volgt uit de voorwaarden van de rechtsbijstandpolis.

Voorop staat volgens de rechter dat DAS, getuige artikel 9.3 van de polisvoorwaarden, als rechtsbijstandverlener in beginsel rechtsbijstand in natura verleent door inschakeling van haar eigen medewerkers. Zij kan wel besluiten om een externe advocaat of andere externe rechtens bevoegde deskundige te vragen de belangen van een verzekerde in een procedure te behartigen, maar volgens artikel 9.6 van de polisvoorwaarden mag (uitsluitend) DAS zelf, indien zij dit noodzakelijk acht, de opdracht daartoe verstrekken.

In een uitspraak van 25 mei 2012 deed de rechtbank Amserdam uitspraak over een geschil over het niet inschakelen van een advocaat. Daaruit blijkt dat het belangrijk is de kleine letters van de rechtsbijstandpolis goed te lezen.

De rechter oordeelt in dat het recht op vrije advocaatkeuze pas ontstaat als – cumulatief – is voldaan aan de voorwaarden dat:
a) door de rechtsbijstandverlener aan een externe advocaat is verzocht de belangen van de verzekerde te behartigen; en
b) er sprake is van een gerechtelijke of administratieve procedure.

Pas wanneer sprake is van een verzoek van de rechtsbijstandverlener als hiervoor onder a) bedoeld doet zich immers de mogelijkheid voor van een belangenconflict zoals Europese Richtlijn 87/344/EEG probeert te voorkomen (zie hiervoor onder 4.2).

De richtlijn bevat verder geen aanwijzingen dat het de rechtsbijstandsverzekeraar niet is toegestaan om in het kader van een rechtsbijstandsverzekering in natura in een gerechtelijke of administratieve procedure zelf de zaak van haar verzekerde te behandelen. Ook uit de parlementaire geschiedenis van artikel 4:67 Wft volgt dat het moment van inschakelen van een advocaat of andere rechtens bevoegde deskundige ter beoordeling staat van de rechtsbijstandverzekeraar. Wanneer DAS aldus een externe advocaat of andere rechtens deskundige inschakelt, moet zij op grond van bovenvermelde bepaling aan de verzekerde de vrije (advocaat)keuze laten. Het bepaalde in artikel 9.6 van de polisvoorwaarden is hiermee in overeenstemming.

Artikel 4:67 lid 1 Wft luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
Een rechtsbijstandverzekeraar draagt er zorg voor dat in de overeenkomst inzake de rechtsbijstanddekking uitdrukkelijk wordt bepaald dat het de verzekerde vrij staat een advocaat of een andere rechtens bevoegde deskundige te kiezen indien:
a. een advocaat of andere rechtens bevoegde deskundige wordt verzocht de belangen van de verzekerde in een gerechtelijke of administratieve procedure te verdedigen, te vertegenwoordigen of te behartigen;( . . . )

Uitspraak LJN: BW6659, Rechtbank Amsterdam, 25-5 2012, te vinden op rechtspraak.nl.

Taxatie bij erfpacht: watch out !

In het kader van herziening van een erfpachtcontract wordt de grond opnieuw getaxeerd. Of bij aanvang van de erfpacht of verkoop van de grond. De grondeigenaar zal dan een taxateur benoemen die de taxatie doet. Het is van belang dat de erfpachter vaststelt of deze taxateur een instructie heeft gekregen van de grondeigenaar. Door zo’n taxatie-instructie kan er namelijk een afwijkende en te hoge waarde uit de taxatie komen. Een voorbeeld aan de hand van de taxatie-instructie die Staatsbosheer aan de taxateurs van de Staat mee heeft gegeven voor taxatie van grond op de Wadden die de erfpachters kunnen kopen. Tegen de hoofdprijs als het aan Staatbosbeheer ligt.

Is de taxateur onafhankelijk en objectief ? Dat is de eerste vraag die de erfpachter zou moeten stellen. Als een taxateur van het Rijk wordt ingeschakeld , in dienst van het Rijksvastgoedbedrijf RVOB, de grond van de Staat moet taxeren dan is dat al twijfelachtig. Zeker als de opbrengst van de grond bestemd is voor de Staat zelf. Als dan ook nog eens een zeer subjectief gekleurde taxatie-instructie aan deze taxateur wordt gegeven dan zijn de rapen gaar. Dan komt er geen marktconforme taxatiewaarde uit.

Dat speelt ook bij de opdracht van Staatsbosbeheer aan rijkstaxateur RVOB. Deze taxateur kreeg een stevige instructie mee volgens welke richtlijnen er getaxeerd moet worden. Een onafhankelijke taxateur kan natuurlijk geen instructies aanvaarden. Dan is hij niet objectief, zeker niet als de instructies tot doel hebben de marktwaarde te beïnvloeden. En dat is bij de instructie aan RVOB het geval. Die stoort zich daar niet aan en in voornemens gewoon de instructie uit te voeren. De erfpachters op de wadden hebben de grond al vele jaren in erfpacht. Bij de uitgifte van de grond in erfpacht zijn reeds bepaald uitgangspunten ontstaan. Toch moet dan volgens de instructie getaxeerd worden als ware de grond in blote eigendom. Erfpachtgrond die in gebruik is heeft echter een lagere waarde dan bloot eigendom. De taxateur moet volgens de instructie van Staatbosbeheer taxeren alsof er nooit erfpacht is geweest. Er moet getaxeerd worden alsof sprake is van onbebouwde grond, terwijl het algemeen bekend is dat bebouwde grond waar het hier om gaat een lagere waarde heeft dan bebouwde grond. Dat leidt tot een veel hogere taxatie-waarde.

Andere tekortkomingen in de instructie die leiden tot een veel hogere waarde dan de marktwaarde zijn van vaktechnische aard. De meerwaarde gecreëerd door de erfpachter door investeringen en verbeteringen mag niet meegenomen worden in de taxatie; de residuele methode wordt gekozen voor de taxatie en dat is nu juist de minst bruikbare in deze situatie; deze is bedoeld voor nieuwbouw. RVOB maakt wel een conceptrapport, en dat kan de erfpachter inzien maar daar staat geen waarde in! Tja, dat is de rijksoverheid anno 2012. Beginselen van behoorlijk bestuur? Handelen volgens verkeersopvattingen en jurisprudentie? Waar is het moreel besef van de overheid vraag je je af.

Erfpachters Terschelling nog steeds in geschil met Staatsbosbeheer

Een aantal erfpachters van Staatsbosbeheer op Terschelling kunnen de grond die zij in erfpacht hebben kopen. Die grond moet nu getaxeerd worden. Staatsbosbeer schakelt die taxateur van het Rijk in, de RVOB. En de opbrengst gaat ook naar het Rijk . De keurmeester gaat zijn eigen vlees keuren. De taxatie-instructie die gebruikt gaat worden zal tot veel te hoge taxaties leiden. Die instructie is zeer onredelijk en niet marktconform. De tweede kamer is inmiddels ingelicht. De erfpachters hebben een erfpachtdeskundige ingeschakeld om te trachten tot marktconforme taxtie te komen.

De brief aan de Tweede Kamer zegt genoeg; een citaat uit de brief:

SBB heeft de waardebepaling overgedragen aan Het RVOB (Het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf). Hun taxatie-instructie gaat uit van ficties als:  ‘ook al is de grond in erfpacht uitgegeven, de erfpacht moet worden weggedacht’, ‘ook al is de grond bebouwd, de opstal moet worden weggedacht’ en ‘ook al is er een erfpachtovereenkomst gesloten, wij zien de waarde van het bloot eigendom als 100% van de volle vrije grondwaarde, alsof er geen erfpachtovereenkomst bestaat’.

Aan de zorgen van de erfpachters is de laatste jaren door SBB op geen enkele wijze tegemoet gekomen. Er is geen tweerichting verkeer tussen de erfpachters en SBB op gang gekomen. Voor het tot stand brengen van een taxatiecommissie, die het vertrouwen geniet van beide partijen, is geen moeite gedaan. Het advies van Groothuis (en Zevenbergen) was politiek slim, maar schoot inhoudelijk op allerlei punten te kort. De zogenoemde ontwikkelagenda, waaraan gewerkt is, vertoont een wisselend beleid per gemeente. Het recente rapport van Grontmij is slechts een verzameling van losse informatie, waaruit onderzoektechnisch geen conclusie valt te trekken.