Grondwaarde van erfpacht: de grondquote
Het gedeelte van de totale waarde van een onroerende zaak (inclusief opstal, beplanting e.d.) is de grondwaarde of grondquote. Bijvoorbeeld 25% van de totale waarde van de onroerende zaak. In Amsterdam is in 2017 de term buurstraatquote geïntroduceerd. Dat is de grondquote in een bepaalde wijk of straat in Amsterdam. Die heeft de gemeente beleidsmatig bepaalt en past dat percentage op de WOZ waarde om aldus een grondwaarde te berekenen.
Taxatiemethode om grondquote te bepalen
Het gaat natuurlijk om de methode die de taxateur hanteert om die grondquote te bepalen. Dat gebeurt bijvoorbeeld met de residuele grondwaarde methode. Maar die methode is niet voor alle situaties geschikt. Soms kan gebruik gemaakt worden van de oorspronkelijke grondquote, zoals die gold bij de eerste uitgifte van het recht van erfpacht.
Voorbeeld omzetting erfpacht naar eigendom in de gemeente Zaanstad met grondquote
Dit voorbeeld is afkomstig van de website van de Gemeente Zaanstad. De gemeente Zaanstad biedt aan erfpachters aan het erfpacht om te zetten in gewone eigendom. Eigenlijk een vorm van afkoop: de erfpachter betaalt een X bedrag om van de erfpacht verlost te zijn. Voor de berekening van de koopsom gaat de gemeente Zaanstad uit van de actuele grondwaarde en Woz-waarde. De Woz waarde van je woning kan je hier vinden. Omzetten van erfpacht naar eigendom kan interessant zijn. Een toekomstige canonverhoging kan immers desastreus zijn. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn als het gaat om een erfpacht die na 50 jaar wordt omgezet. De grondwaarde is dan immers aanzienlijk hoger dan bij aanvang van de erfpacht. Dat kan bij herziening van de canon tot een verveelvoudiging van de canon leiden.
Het bepalen van de koopsom die u dient te betalen om uw erfpachtrecht om te zetten naar vol eigendom, gaat in vijf stappen:
1. Berekening van de Woz-waarde Eerst wordt gekeken welke Woz-waarde (= opstal + grond) op uw perceel van toepassing is. Dit is de Woz-waarde met peildatum 1 januari 2010, verlaagd met 1,0%. De Woz-waarde per 1 januari 2010 blijft van toepassing tot het moment dat de gemeente nieuwe parameters vaststelt.
2. Berekening van de actuele grondwaarde De actuele grondwaarde is een bepaald gedeelte van de Woz-waarde. Dit is de grondquote. De grondquote is het percentage, dat gebruikt wordt om te bepalen welk gedeelte van de Woz-waarde als grondwaarde geldt. Deze quote is afhankelijk van het bouwjaar van de woning. Berekenen van de grondwaarde gebeurt door middel van een percentage (ofwel grondquote) van de Woz-waarde. Deze ligt tussen de 32 en 40%). De grondquotes voor bestaande bouw zijn vastgesteld op:
| Bouwjaar | Grondquote |
| > 2000 | 32% |
| 1991-2000 | 32% |
| 1981-1990 | 34% |
| 1971-1980 | 36% |
| 1961-1970 | 38% |
| 1931-1960 | 39% |
| < 1931 | 40% |
3. Depreciatie Bij de bepaling van de Woz-waarde gaat de gemeente uit van grond in vol eigendom. Grond met een recht van erfpacht is minder waard dan grond in vol eigendom. De correctie (vermindering) op de grondwaarde om te komen tot grondwaarde bij grond in erfpacht, noemen we depreciatie. De hoogte van de depreciatie is gelijk aan het aantal jaren dat het erfpachtcontract oud is, maar kent een maximum van 40%.
4. Geïndexeerde grondwaarde op de expiratiedatum De grondwaarde na depreciatie wordt geïndexeerd naar de einddatum van de erfpachtovereenkomst. Voor een contract, waarbij de canonbetaling is afgekocht, is deze einddatum na 50 jaar. Bij een contract met canonbetaling onder de voorwaarden van de Algemene Bepalingen Erfpacht 1906 is de termijn 100 jaar en bij canonbetaling conform de algemene bepalingen 1927, 1978 en 1991 is deze termijn 75 jaar. Voor de berekening geldt: de grondwaarde bij expiratie is de grondwaarde minus depreciatie verhoogd met 2,07% per jaar tot expiratie.
5. Koopsom op het moment van de omzetting Vervolgens wordt de geïndexeerde grondwaarde contant gemaakt (teruggerekend) naar het moment waarop de omzetting (peildatum) naar vol eigendom plaatsvindt tegen een rekenrente. Peildata worden alleen bepaald op de eerste dag van een maand. Naast de op bovenstaande wijze bepaalde koopsom voor de grond dient een canonbetaler ook nog de contante waarde (koopsom) van de erfpachtcanon te betalen vanaf de datum van omzetting naar vol eigendom (peildatum) tot aan de einddatum van de erfpachtovereenkomst. De vergoeding wordt gebaseerd op de grondwaarde op het moment van het verstrijken van de erfpachtperiode (expiratiedatum). Deze komt als volgt tot stand: de koopsom is de waarde nu door de grondwaarde na expiratie (zie punt 4) contant te maken naar heden met een rente van 4,5%.
Verder info over erfpacht in Zaanstad vindt u hier.
Erfpacht 