Erfpacht

informatie over erfpacht van advocaat in Amsterdam Mark van Weeren, auteur van het boek 50 Vragen over Erfpacht

Archief voor Erfpacht en redelijkheid & billijkheid

Erfpacht Amsterdam in gevarenzone

Een uitspraak van de rechtbank Amsterdam over particuliere erfpacht brengt ook de gemeentelijke erfpachtvoorwaarden in Amsterdam in gevaar. De (particuliere) grondeigenaar kopieerde namelijk de erfpachtvoorwaarden van de gemeente.

Erfpacht en onredelijke erfpachtvoorwaarden advocaat Mark van Weeren

Erfpachtvoorwaarden Amsterdam discutabel in licht Europese Richtlijn

In mijn vorige blog ‘rechter zet streep door onredelijke erfpachtvoorwaarden‘ besprak ik de uitspraak van de rechtbank Amsterdam al. In die uitspraak werden drie clausules door de rechter buiten werking gesteld. Deze clausules zijn gekopieerd uit de gemeentelijke erfpachtvoorwaarden. Omdat de banken deze vorm van particuliere erfpacht niet willen financieren neutraliseerde de rechter de drie clausules.

Gevolgen uitspraak voor gelijkluidende bepalingen in erfpachtvoorwaarden gemeente

Ik zeg daar wat over in een artikel in De Telegraaf.
Weliswaar financieren banken wel gemeentelijke erfpacht, maar dat doet niet af aan het feit dat exact dezelfde clausules in de gemeentelijke erfpachtvoorwaarden evenmin de toets aan de  Europese Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten kan doorstaan. Het ‘wijzigingsbeding’ dat de gemeente hanteert, bijvoorbeeld om de buurstraatquote te introduceren (een grondquote) komt daarvoor in aanmerking, als deze uitspraak gevolgd wordt voor de erfpachters van de gemeente.

Gemeente bij erfpacht ook gebonden aan beginselen van behoorlijk bestuur

Omdat de gemeente ook een bestuursorgaan is moet zij bij het uitgeven van grond aan particulieren ook beginselen van behoorlijk bestuur in acht nemen. Het wijzigen van de voorwaarden na verstrijken van de eerste termijn van de erfpacht is in strijd met het formele rechtszekerheidsbeginsel. De erfpachter weet volstrekt niet waar hij aan toe is en heeft geen enkele invloed op de herziening c.q. wijziging van de gemeente. Om te spreken in de termen van de erfpacht-uitspraak van de Amsterdamse rechter: “in de onderlinge verhoudingen zijn de wijzigingsbedingen oneerlijk” en “de wijzigingsbedingen verstoren het evenwicht tussen de grondeigenaar en de erfpachter aanzienlijk”.

Dit zal tot procedures tegen de gemeente leiden.
De gemeente dient haar erfpachtvoorwaarden te conformeren aan de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten.

Advertenties

Rechter zet streep door onredelijke erfpachtvoorwaarden

Eindelijk heeft de rechter een streep gezet door onredelijke erfpachtvoorwaarden bij particuliere erfpacht. De rechter heeft daarvoor de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten gebruikt. De rechter moet altijd toetsen aan deze Richtlijn. Ambtshalve dus. Uitspraak onredelijke erfpachtvoorwaarden.

Rechter vernietigt onredelijke erfpachtvoorwaarden

Onredelijke erfpachtvoorwaarden: ’rode’ erfpachtopinie

De erfpachter kon zijn huis op particuliere erfpacht door de onredelijke erfpachtvoorwaarden niet verkopen. In zo’n situatie kan een notaris een erfpachtopinie afgeven waaruit blijkt welke voorwaarden onredelijke bezwarend zijn, als gevolg waarvan banken niet financieren. Dat levert dan een “rode” erfpachtopinie op. De particuliere grondeigenaar bleek niet bereid de erfpachtvoorwaarden aan te passen en daarom kwam de rechter eraan te pas.

Erfpacht niet financierbaar door onredelijke bedingen

Het gaat om drie bedingen in de erfpachtovereenkomst waarover de notaris schrijft dat die voor financierende banken in beginsel onacceptabel zijn, omdat zij niet voldoen aan de door de Criteria van Nederlandse Vereniging van Banken. Het gaat om wijzigingsbedingen en een boetebeding die als ‘oneerlijk’ gekwalificeerd worden. Dit speelt voornamelijk bij particulier erfpacht en niet bij publiekrechtelijke erfpacht zoals bij de gemeente Amsterdam.

Het wijzigingsbeding

Dit beding komt in veel erfpachtvoorwaarden voor. Door het wijzigingsbeding heeft de eigenaar na het einde van de erfpachttermijn het recht de canon te herzien op basis van een nieuw grondwaarde en nieuw canonpercentage, die ook nog eens op nieuwe erfpachtvoorwaarde gebaseerd worden. De erfpachter heeft daar geen enkel invloed op. Dat is niet acceptabel.

Herziening canon bij wijziging gebruik of bebouwing

Indien het gebruik wordt gewijzigd of de bebouwing (bijvoorbeeld door een uitbouw te realiseren) dan kan de eigenaar eenzijdig de canon wijzigen. basis van het Burgerlijk Wetboek zoude grondeigenaar geen wijzigingsbevoegdheid toekomen: alleen bij onvoorziene omstandigheden. Dit wijzigingsbeding verstoort volgens de rechter het contractuele evenwicht dat tussen partijen behoort te bestaan, waardoor financiering wordt bemoeilijkt. Dit wijzigingsbeding staat ook in erfpachtcontracten van de gemeente Amsterdam.

Boetebeding ten laste van erfpachter

Het boetebeding stelt op iedere tekortkoming – toerekenbaar of niet – een eenmalige boete van maximaal tienmaal de canon (thans dus € 8.500,00) en een dagboete van maximaal 3% van de canon. De boete is niet gemaximaliseerd en volledig overgelaten aan de beslissing van de erfverpachter. Ook dit beding wordt door de rechter buiten toepassing verklaard.

Tips voor erfpachter op particuliere erfpacht

Als de woning op erfpacht onverkoopbaar is of niet financierbaar; vraag dan een erfpachtopinie bij een notaris. Als er geen groene erfpachtopinie door de notaris wordt afgegeven dan moet de grondeigenaar de erfpachtvoorwaarden wijzigen. Werkt de eigenaar niet mee schakel dan een erfpachtadvocaat in om de wijziging of vernietiging van de foute bedingen af te dwingen.

 

 

 

Hertaxatie bij herziening canon

Veel erfpachtcontracten en zeker bij erfpacht in Amsterdam hebben een geschillenclausule; een driepartijentaxatie door drie deskundigen. De erfpachter mag voor deze taxatie een deskundige aanwijzen en de grondeigenaar ook; deze twee deskundigen benoemen gezamenlijk de 3e deskundige die de erfpachttaxatie gaat uitvoeren.
Holding Netherlands

Driepartijentaxatie: bindend advies bij erfpachtgeschil

Het deskundigenadvies is een bindend advies dat moet voldoen aan de eisen van redelijkheid en billijkheid. Als het deskundigenrapport onvoldoende gemotiveerd is of gebrekkig tot stand is gekomen dan kan de rechter het bindend advies vernietigen op basis van artikel 7:904 BW. Dat is bij een aantal erfpachttaxaties beurt in de Honnebier zaak. Diverse taxatierapporten werden door de rechter vernietigd. Het gaat om 226 dossiers. Onlangs deed de commissie die de hertaxaties moest begeleiden verslag van de ‘schade’ die de gemeente Amsterdam opliep met de ongelukkige taxaties.

Hertaxaties erfpacht Amsterdam

De totale kosten van de afwikkeling van de hertaxaties bedragen EUR 5,4 miljoen, bestaande uit:

– 3,6 miljoen euro canonrestitutie;
– 1,3 miljoen euro rentevergoeding;
– 0,3 miljoen euro taxatiekosten;
– 0,2 miljoen euro juridische en notariële kosten.

Het geschil over onjuiste erfpachttaxaties

Het geschil tussen de erfpachter (Honnebier) en de Gemeente Amsterdam ging over de canonherziening einde tijdvak. Honnebier was het niet eens met de voorwaarden en stelde dat de canon te laat was aangezegd. Daarnaast stelde Honnebier dat het taxatierapport niet correct zou zijn. Het Gerechtshof Amsterdam vernietigde het taxatierapport van de deskundigen omdat dit onvoldoende gemotiveerd was en het beginsel van hoor- en wederhoor onvoldoende was toegepast door de deskundigen. Het Hof besloot zelf de canon vast te stellen, na advies van deskundigen. Hiermee kwam na 14 jaar een definitieve uitspraak in deze rechtszaak.

Slecht vooruitzicht erfpachters Amsterdam

 

Papeneiland

Erfpachtdeskundige P. Nelisse heeft in een artikel in het Tijdschrift voor Bouwrecht (TB#2016/22) de noodklok geluid over het advies van de grondwaardecommissie in Amsterdam met de titel:

Grondwaardecommissie brengt erfpachters aan de grond

In dit artikel wordt het advies van de grondwaardecommissie van een second opinion  voorzien. Amsterdam gaat het erfpachtstelsel vernieuwen, dit houdt concreet in dat de gemeente het stelsel van voortdurende erfpacht wil aanvullen met de optie van eeuwigdurende erfpacht (de canon kan dan voor altijd afgekocht worden). Om de overgang handen en voeten te kunnen geven heeft de gemeente advies ingewonnen bij de grondwaardecommissie van drie hoogleraren. Het advies van de grondwaardecommissie gaat in op de waardebepaling van de grond bij een eeuwigdurend erfpachtstelsel. Nelisse stelt onder meer in het artikel, dat als het advies van de grondwaardecommissie onverkort zou worden opgelegd aan alle erfpachters, zij straks massaal aan de grond zitten. De gemeente Amsterdam is nog doende haar ei te leggen over de stelselwijziging van de Amsterdamse erfpacht.

Canonpercentage erfpacht redelijk?

Welk canonpercentage bij erfpacht is redelijk?

Bij erfpacht is in de erfpachtakte vaak niet bepaald hoe dit percentage tot stand komt en hoe het percentage er in de toekomst uit ziet als er een canonherziening plaatsvindt. Door het canonpercentage op de grondwaarde toe te passen krijg je de jaarlijkse canon die voor erfpacht verschuldigd is. Als het canonpercentage niet is gedefinieerd in de erfpachtakte of erfpachtvoorwaarden maakt dat erfpacht speculatief: de grondwaarde in de toekomst is onzeker en ook het canonpercentage dat wordt gehanteerd om de canon vast te stellen bij herziening. In een recente uitspraak van het Hof Den Bosch van 26 mei 2015 werd de vraag gesteld aan een deskundige: wat is naar uw oordeel een redelijke en gebruikelijke wijze van indexering van de erfpachtcanon in gevallen als het onderhavige?

Canonpercentage erfpacht

Canonpercentage erfpacht

Risico-opslag in canonpercentage

De deskundige merkt terecht op dat het indexeren van een percentage bij erfpacht ongebruikelijk is; als er wordt geïndexeerd wordt de verschuldigde canon zelf geïndexeerd. Daarvoor zijn verschillende clausules mogelijk. Voorts merkt de deskundige op dat het bij het bepalen van een canonpercentage vrij gebruikelijk is een opslag op de reële rente te bepalen in verband met risico van circa 0,5%, terwijl daarnaast vroeger een opslag wegens administratiekosten werd toegepast, maar dat deze in de tijd van geautomatiseerde administratie vrijwel verdwenen is.  

Onredelijk canonpercentage

Voor het samenstellen of vaststellen van een canonpercentage bestaat geen regelgeving. Een grondeigenaar kan het dus zo bont maken als hij wil. Totdat iemand aan de bel trekt. Een canonpercentage is meestal gerelateerd aan de marktrente (of tienjarige staatsleningen) met daar bovenop een of meer opslagen. Het is een samengesteld getal. De opslagen die daar onderdeel van uit maken kunnen omstreden zijn. In mijn boek 50 vragen over erfpacht is dat nader beschreven. Zo is soms een risico opslag van 1% van toepassing terwijl de grondeigenaar helemaal geen risico loopt. Dat is dus 1% van de grondwaarde zolang de erfpacht loopt. Dus als de grondwaarde € 400.000 is dan al € 4.000 van de canon die hij betaalt een vergoeding voor  “risico” dat de grondeigenaar niet loopt.

Erfpacht en verjaring

Kan erfpachter door verjaring eigenaar grond worden of heeft hij door verjaring recht van erfpacht verkregen?

Erfpacht vervallen na jarenlang niet betalen canon?

Die vraag is beantwoordt in de uitspraak van 11 maart 2015 (rechtbank Midden-Nederland, ECLI:NL:RBMNE:2015:1658). Op of omstreeks 1959 heeft [D] het recht van erfpacht met betrekking grond met een oppervlakte van 1,35 hectare op Terschelling (hierna: perceel B) gekocht van de Exploitatie Maatschappij (de rechtsvoorganger van Staatsbosbeheer). De juridische levering van het recht van erfpacht (bij notariële akte die wordt ingeschreven in het Kadaster) met betrekking tot perceel B aan [D] heeft nooit plaatsgevonden. Wel is de koopprijs voor het recht van erfpacht betaald, maar er wordt geen canon betaald. Omstreeks 1980 heeft [D] na verkregen instemming van Staatsbosbeheer op perceel B een chalet gebouwd, dat medio jaren ‘90 door brand is verwoest. Vervolgens is er tussen eiser (erfgenaam van D) en Staatsbosbeheer gecorrespondeerd over de tenaamstelling van het perceel B. Eiser was de gebruiker maar in het Kadaster is nooit het recht van erfpacht op zijn naam ingeschreven.

Boek 50 Vragen over Erfpacht - auteur Mark van Weeren

Boek 50 Vragen over Erfpacht (Kluwer, 2014)

Erfpachtperceel gebruikt zonder inschrijving notariële akte  

In 1992 schrijft de grondeigenaar dat volgens hun administratieve gegevens (teruglopend tot de vijftiger jaren) D rechten doen gelden op ± 1,3 ha hiervan. Echter de notariële afhandeling hiervan is nooit ter hand genomen, maar via de notaris kan vastlegging alsnog geschieden, hetgeen echter niet gebeurd. In 2009 schrijft D dat er een storende aantekening bij het Kadaster staat waarin  onterecht vermeld is dat hij slechts een gedeelte van perceel Terschelling in erfpacht heeft, terwijl dit perceel in zijn geheel op zijn naam moet staan. Op 30 maart 2011 heeft Staatsbosbeheer eiser ten aanzien van perceel B onder meer het volgende geschreven: “(…) In reactie op uw brief bericht ik u over de ontwikkelingen rondom uw recht van erfpacht waarvan de oppervlakte ter discussie wordt gesteld wegens hiaten uit het verleden.  Wij willen graag deze juridische en kadastrale onduidelijke situatie voor u en ons voor de toekomst oplossen.”

Erfgenaam door verjaring erfpachter  

De gebruiker stelt dat een mogelijke rechtsvordering uit de onderhandse overeenkomst is verjaard en wil ik daarom geen gevolg geven aan het  verzoek van Staatsbosbeheer om het gehele kadastrale perceel kadastraal vast te laten leggen als in erfpacht bij u. De rechter bevestigd dit nu sinds 1958 sprake is geweest van bezit van het recht van erfpacht ten aanzien van perceel B is de rechtsvordering van de rechtsvoorgangster van Staatsbosbeheer tot beëindiging van het bezit dan ook na ommekomst van 20 jaar en grond van de Overgangswet op 1 januari 1993 verjaard. Eiser kan zich derhalve met succes beroepen op bevrijdende verjaring. Eiser heeft zodoende als rechtsopvolger van zijn vader het recht van erfpacht betreffende perceel B verkregen, aldus de rechter, echter niet de eigendom door verjaring verkregen.

Eigenaar grond veroordeelt tot medewerking vestiging erfpacht  

Ten aanzien van de toepasselijke erfpachtvoorwaarden overweegt de rechtbank dat Staatsbosbeheer onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat de erfpachtvoorwaarden zoals omschreven in de notariële akte van 11 juli 1956 ook ten aanzien van het recht van erfpacht betreffende perceel B van toepassing zijn. De enkele door Staatsbosbeheer aangevoerde omstandigheid dat het haar voorkeur heeft dat het natuurgebied onbebouwd blijft en dat bedoelde voorwaarden het mogelijk maken dat perceel B toch wordt bebouwd, is onvoldoende om te concluderen dat deze niet van toepassing zijn. De rechtbank veroordeelt Staatsbosbeheer binnen veertien dagen na betekening van het  vonnis medewerking te verlenen aan inschrijving in het Kadaster  van de erfpacht van het perceel B op Terschelling. De tegenvorderingen van Staatsbosbeheer zijn afgewezen.

Trucs bij erfpacht

In een artikel van Peter Jager in het FD van 5 september 2015 noemt hij als trucs van grondeigenaren de meervoudige inflatiecorrectie en (misbruik van) het toestemmingsvereiste bij verkoop van het erfpachtrecht. Erfverpachters beïnvloeden inderdaad de hoogte van de vergoeding voor de erfpacht (canon) met trucs die leiden tot een onredelijk hoge canon. Een canon die wel twee tot drie keer zo hoog kan zijn als een marktconforme canon. Slachtoffers daarvan zijn consequent de erfpachters van de Staat (onder toezicht van het Rijksvastgoedbedrijf), maar de problematiek speelt ook bij erfpachters van Natuurmonumenten en een aantal Waterschappen. Serieus overleg om tot redelijke erfpachtvoorwaarden en objectieve taxaties te komen strandt stelselmatig. De situatie op de Waddeneilanden met erfpacht van Staatsbosbeheer is daar een voorbeeld van. Artikel boek erfpacht

Ik noem nog wat trucs die door erfverpachters gebruikt worden bij canonherziening:
– bij taxatie van de erfpachtgrond de waardestijging van het totale perceel grotendeels toerekenen aan de grond;
– een onjuiste grondslag of onredelijke taxatie-instructie gebruiken bij berekening van de canon;
– bij taxatie niet toepassen van depreciatie (aftrek wegens de beperkingen van erfpacht; in Amsterdam 25 %);
– de investering van de erfpachters zelf niet in mindering brengen op de grondwaarde;
– in het canonpercentage opslagen verwerken die niet reëel zijn (bijvoorbeeld een risico-opslag terwijl de eigenaar geen risico loopt);
– bij taxatie uitgaan van de actuele grondwaarde maar niet van een actueel canonpercentage gebaseerd op de marktrente.

Op pagina 78 van mijn boek 50 vragen over erfpacht heb ik een lijst opgenomen van trucs die erfverpachters regelmatig toepassen en waar de erfpachter alert op moet zijn.