Erfpacht

informatie over erfpacht van advocaat in Amsterdam Mark van Weeren, auteur van het boek 50 Vragen over Erfpacht

Archief voor Erfpacht Amsterdam

Vragen blijven bij erfpachters

Een brief van bezorgde erfpachters werd op 29 mei 2017 terecht in Het Parool geplaatst. Deze erfpachters in Amsterdam blijven met onbeantwoorde vragen over hun erfpachtrecht zitten na de aangepaste overstapregeling naar (de optie) eeuwigdurende erfpacht(canon). Ik ben zo vrij de vragen te beantwoorden, ik heb tenslotte een boek over erfpacht geschreven.

Erfpachtadvocaat Mark van Weeren over vragen erfpachters in Het Parool

Is gemeente aansprakelijk voor verslechtering grondkwaliteit en verzakking?

Jazeker. Dit moet ook direct gemeld worden bij de gemeente als grondeigenaar. De erfpachter heeft een meldplicht voor gebreken. Verslechtering van de grondkwaliteit is een zaak waar de gemeente verantwoordelijk voor is. Indien na de de melding van het gebrek schade door verzakking ontstaat dan is de gemeente Amsterdam aansprakelijk.

Wat is eeuwigdurend?

Als je overstapt naar eeuwigdurende erfpacht (en dat hoeft dus niet; je kan ook het bestaande contract  en daarbij geldende algemene bepalingen voortzetten) dat kan je de financiële verplichting (canon) voor altijd afkopen. Hoeft niet: je kan ook kiezen voor een jaarlijks te betalen indexcanon.

Je koopt alleen de financiële verplichting af en je wordt dus nooit eigenaar van de grond. Je bent slecht economisch eigenaar. De gemeente blijft juridisch eigenaar.

Hoe moet je het voorstel met een korting voor de erfpachter beoordelen?

De gemeente toont zich hier als koopman. Erfpacht is big business voor de gemeente. De kritiek op het eerste voorstel was voorzien en het is in feite onderhandelingstactiek met de eigen bevolking. Erfpacht is niet eerlijk. Het is handel. De gemeente handelt bedrijfsmatig in grond en wil daar zoveel mogelijk voor vangen. En dat de grondwaarde in 100 jaar al meerdere keren is betaald door erfpachters maakt niet uit bij erfpacht.
Dit spel is eeuwigdurend.

Erfpacht Amsterdam – nieuwe rekensom

De coalitiepartijen D66, VVD en SP komen met een aanpassing van de erfpachtplannen, die eeuwigdurende afkoop van de canon mogelijk moet maken, aldus Het Parool over erfpacht. De indruk wordt gewekt dat dit voordeliger zou zijn. Dat is echter te optimistisch, hoewel het wel iets minder duur wordt. Standaard vindt al depreciatie plaats van 25% bij waardering van de grond. Dat percentage was bij het eerder voorstel heel opportunistisch op 10% gezet. Aangezien depreciatie bij erfpacht in Amsterdam al vele jaren 25% is dit geen nieuws; het was zelfs 40%. Volgens taxatiedeskundigen mag je dit geen korting noemen; het is een beperking van de verkregen waarde (depreciatie) vanwege alle nadelen die aan erfpacht kleven. De gemeente ‘verkoopt’ het als ‘korting’.

Erfpachtcontract advocaatMethode canonberekening in voordeel gemeente

De aangepast rekenmethode laat nog steeds buiten beschouwing dat een bestaand recht van erfpacht waarde heeft. Dat laat de gemeente buiten beschouwing door de WOZ waarde alleen ‘op te knippen’ in een aandeel voor de woning en de grond.

Aandeel van de grond in WOZ waarde; de grondquote

De gemeente introduceert de buurtstraatquote om uit de WOZ waarde de ‘grondwaarde’ te halen. Die grondquote wordt nu gemaximeerd op 49%. Het is een nogal grove methode die nadelig is voor de erfpachters. De waardestijging van de woningen wordt grotendeel aan de grond toegerekend een klassiek truc bij erfpacht, terwijl de erfpachter alle investeringen heeft gedaan. In het aangepaste erfpachtplan wordt het iets aan banden gelegd maar eeuwigdurend afkopen van de canon blijft nog steeds een dure hobby met deze (aangepaste) rekenmethode.

 

Leuker kan je het niet maken: erfpacht

Bron van erfpachtleed

Mensen vragen mij wel hoe het nou komt dat erfpacht zo’n slecht imago heeft; en vaak financieel ongunstig uitpakt. De bron van de erfpachtsores is de gebrekkige wettelijke regeling. Er zijn slechts 16 wetsartikelen in het Burgerlijk Wetboek die grondbezitters de vrije hand geven door middel van erfpachtvoorwaarden een erfpachter klem te zetten. Een nieuw kabinet zou eens werk moeten maken van een goede wettelijke regeling doe meer bescherming biedt tegen onredelijke erfpacht.
Einde erfpacht contract

Erfpacht in nieuwe media

Zolang er geen goede wettelijke regeling zullen erfpachters moeten ‘vechten’ voor hun rechten. Grondeigenaren kunnen het kennelijke niet leuker maken. Wel worden nieuwe media gebruikt om duidelijker te maken wat erfpacht nu eigenlijk is, en wat er voor mogelijkheden zijn bij canonherziening, de afloop van de pachttermijn of afkoop van de canon.

Zie bijvoorbeeld het filmpje van de gemeente Den Haag over erfpacht.

Commentaar voorstel erfpacht Amsterdam

De Amsterdams erfpacht houdt de gemoederen flink bezig. In alle media wordt melding gemaakt van de onrust die bij erfpachters is ontstaan.

Erfpacht Amsterdam duurder

De Telegraaf: nieuwe erfpacht veel duurder

Bedenkingen bij voorstel eeuwigdurende erfpacht

In mijn laatste blog over erfpacht besteed ik aandacht aan:
– gedoe door gebruik van WOZ waarde bij erfpacht
– de veel te lage korting (depreciatie)
– het canonpercentage is kunstmatig hoog
– niet alles is voor eeuwig afgekocht

Ook Een Vandaag besteed aandacht aan Grote Onrust bij Amsterdamse Erfpachters.

Tot 19 februari 2017 kunnen erfpachters een inspraakreactie geven over de plannen van de gemeente met eeuwigdurende erfpacht

Hertaxatie bij herziening canon

Veel erfpachtcontracten en zeker bij erfpacht in Amsterdam hebben een geschillenclausule; een driepartijentaxatie door drie deskundigen. De erfpachter mag een deskundige aanwijzen en de grondeigenaar ook; deze twee deskundigen benoemen gezamenlijk de 3e deskundige die de erfpachttaxatie gaat uitvoeren.
Holding Netherlands

Driepartijentaxatie: bindend advies bij erfpachtgeschil

Het deskundigenadvies is een bindend advies dat moet voldoen aan de eisen van redelijkheid en billijkheid. Als het deskundigenrapport onvoldoende gemotiveerd is of gebrekkig tot stand is gekomen dan kan de rechter het bindend advies vernietigen op basis van artikel 7:904 BW. Dat is bij een aantal erfpachttaxaties beurt in de Honnebier zaak. Diverse taxatierapporten werden door de rechter vernietigd. Het gaat om 226 dossiers. Onlangs deed de commissie die de hertaxaties moest begeleiden verslag van de ‘schade’ die de gemeente Amsterdam opliep met de ongelukkige taxaties.

De totale kosten van de afwikkeling van de hertaxaties bedragen EUR 5,4 miljoen, bestaande uit:

– 3,6 miljoen euro canonrestitutie;
– 1,3 miljoen euro rentevergoeding;
– 0,3 miljoen euro taxatiekosten;
– 0,2 miljoen euro juridische en notariële kosten.

Het geschil over onjuiste erfpachttaxaties

Het geschil tussen de erfpachter (Honnebier) en de Gemeente Amsterdam ging over de canonherziening einde tijdvak. Honnebier was het niet eens met de voorwaarden en stelde dat de canon te laat was aangezegd. Daarnaast stelde Honnebier dat het taxatierapport niet correct zou zijn. Het Gerechtshof Amsterdam vernietigde het taxatierapport van de deskundigen omdat dit onvoldoende gemotiveerd was en het beginsel van hoor- en wederhoor onvoldoende was toegepast door de deskundigen. Het Hof besloot zelf de canon vast te stellen, na advies van deskundigen. Hiermee kwam na 14 jaar een definitieve uitspraak in deze rechtszaak.

Eeuwigdurend onredelijk?

Het Parool schrijft: het Amsterdamse voorstel voor eeuwigdurende erfpacht is te ingewikkeld en veel te duur voor erfpachters, aldus onderzoeksinstituut Rigo. Dit volgt uit een rapport dat is opgesteld in opdracht van de Vereniging Eigen Huis.
Toch maakt de gemeente nu bekend: Amsterdam kiest voor eeuwigdurende erfpacht voor nieuwbouw vanaf 1 juli 2016. Voor woningen komt dus naast afkoop een indexcanon, maar geen vaste canon. Een erfpachter hoeft dus niet voor volledige (eeuwigdurende ) afkoop van de canon te kiezen. Bij commercieel vastgoed wordt alleen afkoop aangeboden. Lees hier de aankondiging eeuwigdurende erfpacht.

Slecht vooruitzicht erfpachters Amsterdam

 

Papeneiland

Erfpachtdeskundige P. Nelisse heeft in een artikel in het Tijdschrift voor Bouwrecht (TB#2016/22) de noodklok geluid over het advies van de grondwaardecommissie in Amsterdam met de titel:

Grondwaardecommissie brengt erfpachters aan de grond

In dit artikel wordt het advies van de grondwaardecommissie van een second opinion  voorzien. Amsterdam gaat het erfpachtstelsel vernieuwen, dit houdt concreet in dat de gemeente het stelsel van voortdurende erfpacht wil aanvullen met de optie van eeuwigdurende erfpacht (de canon kan dan voor altijd afgekocht worden). Om de overgang handen en voeten te kunnen geven heeft de gemeente advies ingewonnen bij de grondwaardecommissie van drie hoogleraren. Het advies van de grondwaardecommissie gaat in op de waardebepaling van de grond bij een eeuwigdurend erfpachtstelsel. Nelisse stelt onder meer in het artikel, dat als het advies van de grondwaardecommissie onverkort zou worden opgelegd aan alle erfpachters, zij straks massaal aan de grond zitten. De gemeente Amsterdam is nog doende haar ei te leggen over de stelselwijziging van de Amsterdamse erfpacht.