Erfpacht

informatie over erfpacht van advocaat in Amsterdam Mark van Weeren, auteur van het boek 50 Vragen over Erfpacht

Gemeente slaagt niet in bewijslast WOZ waarde erfpachtobject

Hieronder bespreek ik een WOZ zaak waar de erfpachter een klein succes boekte. De erfpachter ging in beroep tegen zijn WOZ beschikking. De WOZ waarde werd iets lager vastgesteld. Beroep kan lonend zijn, mits goede argumenten worden aangedragen.

De eiser meent dat de gemeente bij de waardevaststelling voor de WOZ beschikking, bezien tegen de achtergrond van artikel 17 van de Wet WOZ, geen dan wel onvoldoende rekening heeft gehouden met de gevolgen van de economische crisis in de huizenmarkt. De rechter volg dat standpunt niet en overweegt dat de gevolgen van de economische crisis in de vorm van een waardedaling, voor zover van invloed op de waarde van de woning van eiser, tot uitdrukking komen in de verkoopprijzen van de rond die waardepeildatum verkochte referentiewoningen.

De eiser voert ook aan dat de gemeente in de WOZ waardering geen rekening heeft gehouden met de bijzondere omstandigheid dat de woning van eiser op eeuwigdurende particuliere erfpachtgrond staat, waardoor de woning op of rond de waardepeildatum 1 januari 2010 vrijwel onverkoopbaar was, aangezien diverse banken huiverig waren om hypotheken te verstrekken bij particuliere erfpacht. De rechter geeft aan dat volgens de jurisprudentie (vaste jurisprudentie van de Hoge Raad, zie bijvoorbeeld de arresten van 23 september 1998 (LJN: AA2375) en 20 november 1985, LJN: AW8157)  er moet worden uitgegaan van de veronderstelling van overdracht van de volle en onbezwaarde eigendom, ook als er in werkelijkheid op de onroerende zaak een recht van erfpacht rust. De uitzondering (’door de wet gestelde beperkingen’ ) is niet van toepassing bij eeuwigdurende particuliere erfpacht ook als mogelijk niet, dan wel heel moeilijk een hypothecaire lening te verkrijgen is.

Het veelvuldig gevoerd verweer in WOZ zaken komt ook aan de orde: de gemeente heeft onvoldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze, op welke grond en in welke mate verweerder rekening heeft gehouden met de verschillen in kwaliteit, ligging, uitvoering en bijzondere kenmerken tussen zijn woning en de referentiewoningen. Daar is het verweer van de gemeente niet sterk. De rechter geeft de eiser hier gelijk:

“Het overzicht taxatiewaarden geeft geen inzicht in staat van onderhoud, luxe en uitstraling van de woningen. Dit brengt mee dat de rechtbank niet aan de hand van objectieve gegevens kan toetsen of bij de waardering met dergelijke verschillen voldoende rekening is gehouden. Evenmin valt af te leiden of en in hoeverre rekening is gehouden met verschil in ligging van de woningen. Ook ter zitting heeft verweerder deze verschillen onvoldoende specifiek kunnen benoemen en kunnen aangeven of en in welke mate de verschillen tot een waardeverlaging of vermeerdering moeten leiden. Voorts geeft het overzicht taxatiewaarden geen inzicht in de eventuele verschillen in waarde van de kavels van de onderscheidene woningen.” De gemeente is dan ook niet geslaagd in het bewijs dat de WOZ waarde € 522.000 bedraagt.

Uiteindelijk bepaalt de rechtbank zelf de WOZ waarde van het erfpachtobject als volgt:

“Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 511.000. Hierbij neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. Verweerder heeft in deze procedure enerzijds onvoldoende inzicht gegeven in de verschillen tussen de woning van eiser en de referentiewoningen voor wat betreft onderhoud en afwerking, luxe, uitstraling, ligging, indeling, daglichttoetreding en zonlicht. Ook heeft verweerder voor geen van de woningen een positieve of negatieve correctie toegepast ter compensatie van het verschil tussen een woning waarop een recht van erfpacht rust en een woning op eigen grond. Anderzijds heeft verweerder voor deze eventuele verschillen bij de waardering van de woning van eiser een substantieel lagere prijs per m² berekend dan de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen.”

Rechtbank Alkmaar 25 januari 2013, LJN: BY9583 op rechtspraak.nl

Advertenties

1 reactie»

  Debby Luiten wrote @

Beste Mark,
De WOZ waardering ligt weer op de mat en ik overweeg om bezwaar te maken op basis van wet WOZ 18.c
Met als argument dat mijn specifiek, ( immers contractvormen zijn vrij hierin) particuliere erfpacht contract niet financierbaar is en er al 6 jaar geen overeenstemming is betreft de hoogte van de canon.
Denk je dat dit een kans van slagen heeft?
Met groet,
Debby Luiten


Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: