Erfpacht

informatie over erfpacht van advocaat in Amsterdam Mark van Weeren, auteur van het boek 50 Vragen over Erfpacht

Taxatie bij erfpacht: watch out !

In het kader van herziening van een erfpachtcontract wordt de grond opnieuw getaxeerd. Of bij aanvang van de erfpacht of verkoop van de grond. De grondeigenaar zal dan een taxateur benoemen die de taxatie doet. Het is van belang dat de erfpachter vaststelt of deze taxateur een instructie heeft gekregen van de grondeigenaar. Door zo’n taxatie-instructie kan er namelijk een afwijkende en te hoge waarde uit de taxatie komen. Een voorbeeld aan de hand van de taxatie-instructie die Staatsbosheer aan de taxateurs van de Staat mee heeft gegeven voor taxatie van grond op de Wadden die de erfpachters kunnen kopen. Tegen de hoofdprijs als het aan Staatbosbeheer ligt.

Is de taxateur onafhankelijk en objectief ? Dat is de eerste vraag die de erfpachter zou moeten stellen. Als een taxateur van het Rijk wordt ingeschakeld , in dienst van het Rijksvastgoedbedrijf RVOB, de grond van de Staat moet taxeren dan is dat al twijfelachtig. Zeker als de opbrengst van de grond bestemd is voor de Staat zelf. Als dan ook nog eens een zeer subjectief gekleurde taxatie-instructie aan deze taxateur wordt gegeven dan zijn de rapen gaar. Dan komt er geen marktconforme taxatiewaarde uit.

Dat speelt ook bij de opdracht van Staatsbosbeheer aan rijkstaxateur RVOB. Deze taxateur kreeg een stevige instructie mee volgens welke richtlijnen er getaxeerd moet worden. Een onafhankelijke taxateur kan natuurlijk geen instructies aanvaarden. Dan is hij niet objectief, zeker niet als de instructies tot doel hebben de marktwaarde te beïnvloeden. En dat is bij de instructie aan RVOB het geval. Die stoort zich daar niet aan en in voornemens gewoon de instructie uit te voeren. De erfpachters op de wadden hebben de grond al vele jaren in erfpacht. Bij de uitgifte van de grond in erfpacht zijn reeds bepaald uitgangspunten ontstaan. Toch moet dan volgens de instructie getaxeerd worden als ware de grond in blote eigendom. Erfpachtgrond die in gebruik is heeft echter een lagere waarde dan bloot eigendom. De taxateur moet volgens de instructie van Staatbosbeheer taxeren alsof er nooit erfpacht is geweest. Er moet getaxeerd worden alsof sprake is van onbebouwde grond, terwijl het algemeen bekend is dat bebouwde grond waar het hier om gaat een lagere waarde heeft dan bebouwde grond. Dat leidt tot een veel hogere taxatie-waarde.

Andere tekortkomingen in de instructie die leiden tot een veel hogere waarde dan de marktwaarde zijn van vaktechnische aard. De meerwaarde gecreëerd door de erfpachter door investeringen en verbeteringen mag niet meegenomen worden in de taxatie; de residuele methode wordt gekozen voor de taxatie en dat is nu juist de minst bruikbare in deze situatie; deze is bedoeld voor nieuwbouw. RVOB maakt wel een conceptrapport, en dat kan de erfpachter inzien maar daar staat geen waarde in! Tja, dat is de rijksoverheid anno 2012. Beginselen van behoorlijk bestuur? Handelen volgens verkeersopvattingen en jurisprudentie? Waar is het moreel besef van de overheid vraag je je af.

Advertenties

No comments yet»

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: