Erfpacht

informatie over erfpacht van advocaat in Amsterdam Mark van Weeren, auteur van het boek 50 Vragen over Erfpacht

Verkoop van erfpachtgrond; voor welke prijs?

Er is geen eenduidige methode om de waarde van erfpachtrond vast te stellen die bebouwd is. De wet geeft daar ook geen aanknopingspunt voor. Een paar meningen van deskundigen worden de door de rechter geciteerd in het arrest van 20 januari 2009 (www.rechtspraak.nl; LJN: BJ1964) . In die zaak gaat het bepaling van de waarde van de erfpachtgrond die door de gemeente aan de erfpacht te koop wordt aangeboden.

De mening  van  A-G Moltmaker in  HR 7 april 1993, NJ 1994, 47: de waarde van de blote eigendom bestaat (in geval van niet eeuwigdurende erfpacht) uit de som van de gekapitaliseerde canon en de contante waarde van de (volle eigendom van de) grond na afloop van het erfpachtrecht (onderdelen 2.2.2 en 2.2.6). Een andere manier ter bepaling van de waarde van de blote eigendom is het bepalen van het verschil tussen de waarde van de volle eigendom van de onroerende zaak en de waarde van het erfpachtrecht, welke laatste bestaat uit het gekapitaliseerde verschil tussen enerzijds de normale canon die zou zijn bedongen indien de zaak ten tijde van de waardering in erfpacht zou zijn uitgegeven op de voorwaarden van het op dat moment reeds bestaande erfpachtrecht en anderzijds de werkelijke canon op dat moment (onderdeel 2.2.5).

In het proefschrift “Gemeentelijke gronduitgifte” (Kluwer, Deventer 1984) betoogt J. de Jong dat in geval van erfpacht in beginsel de leeftijd van de opstal, de afschrijving, de bouwkwaliteit en de onderhoudstoestand geen invloed mogen uitoefenen op de grondprijs omdat de zwaarte van deze factoren voor het grootste deel in handen van de erfpachter ligt, maar zal onder omstandigheden wel een algemene correctie op de grondprijs dienen plaats te vinden in verband met veroudering van de buurt waarin het perceel is gelegen (p. 253).

In Amsterdam wordt in het kader van heruitgifte in erfpacht door de gemeente bij de bepaling van de waarde van bebouwde grond in geval van een woning voor eigen gebruik een depreciatiefactor van 0,6 gehanteerd bij bebouwing ouder dan tien jaar, vanwege de bebouwde staat en vanwege het feit dat de erfpachter gehouden wordt aan de eenzijdige waardering van de grond door de gemeente.

In Den Haag bestaat een taxatie-instructie met als kernpunt dat de marktwaarde van bebouwde kavels bij heruitgifte niet meer dan 55% van de waarde van vergelijkbare (het hof begrijpt:) onbebouwde kavels mag bedragen, waarbij volgens Nelisse impliciet wordt uitgegaan van de volle en onbezwaarde eigendom van de kavels (p. 179-180 in  het proefschrift “Stedelijke erfpacht” ). De gemeente hanteert bedoeld percentage van 55 sinds 1993 (zie HR 26 maart 1999, NJ 1999, 447, aangehaald in het tussenarrest van 20 mei 2008 onder 4.8. Dit wordt ook wel de Haagse Methode genoemd.

Het gerechtshof formuleert dan zelf als uitgangspunt voor deze zaak: “voorlopig oordeel dat in geval van verkoop van de blote eigendom van met niet-eeuwigdurende erfpacht belaste grond, waarop een woning is gebouwd, aan de zittende erfpachter bij of kort na het verstrijken van de duur waarvoor het erfpachtrecht is gevestigd op de verkoopprijs een aftrek dient te worden toegepast wegens de bebouwde staat van de grond.”

Advertenties

No comments yet»

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: