Erfpacht

informatie over erfpacht van advocaat in Amsterdam Mark van Weeren, auteur van het boek 50 Vragen over Erfpacht

Herziening canon bij verkoop – vooruitblik AB2013

Amsterdam werkt aan nieuwe erfpachtvoorwaarden (AB2013). Indien de canon pas aangepast wordt bij een transactie, bij verkoop dus, dan is de vraag of de erfpachter in Amsterdam daar beter van wordt. Dat zal in ieder geval afhangen van het moment wanner de canon voor het laatst is herzien. Als dat de afgelopen 10 jaar is geweest dan zal de verhoging wellicht meevallen, maar dat hangt in ieder geval af van de ontwikkeling van de grondprijs. Als in tien jaar tijd de grondprijs is verdubbeld dan zal dat met de canon aanzienlijk verhoogd worden bij verkoop. Als de canon lange tijd niet is herzien dan is de kans groot dat, ondanks jaarlijkse indexering, bij stijgende grondprijs de canon aanzienlijk hoger zal zijn.

De Telegraaf: nieuwe erfpacht veel duurder

De Telegraaf: nieuwe erfpacht veel duurder

De koper kan voordat hij koopt op basis van de formule die de gemeente publiceert berekenen wat de canon wordt. Dat zal de prijsonderhandeling met de verkoper beïnvloeden. Als de canon van € 1.500 per jaar naar € 7.500 gaat, dan weet de koper dat hij in 10 jaar € 75.000 aan canon kwijt is. Dat zou kunnen betekenen dat de koper € 50.000,– minder voor de woning wil betalen. De gemeente heeft dat ook voorzien zo blikt uit de Nota van bevindingen:  de transactieprijs wordt door de markt bepaald. Als de woonlasten door de hypothecaire geldlening en de canon te hoog zijn, zal de markt dit corrigeren door een lagere transactieprijs. Dan gaat ook de canon weer omlaag. Dat lijkt tocht op het afwentelen van de nadelige aspecten op de woningeigenaar.

Het transactiemodel zoals de gemeente dat heeft bedacht wordt een last voor de verkoper.  Zijn contractsvrijheid wordt ermee beperkt. De verkoper wordt medeplichtig gemaakt voor de nieuwe canon, in de woorden van de gemeente: de woonlasten vloeien voort uit de aankoopprijs (marktwaarde) die de woningkoper bereid is te betalen, rekening houdend met de bijbehorende canon. Woonlasten nemen dus niet toe door erfpacht, maar vloeien voort uit de aankoopprijs van de woning.
Bij een stijgende grondprijs drukt het nieuwe systeem bij verkoop de waarde van de woning. Het geeft wel duidelijkheid maar kan nadelig uitpakken voor degene die hun huis op erfpacht verkopen. Onder de huidige voorwaarden, bijvoorbeeld, AB1994 en AB2000 wordt de canon herzien zoals aangegeven in de voorwaarden aan het einde van een tijdvak.

Advertenties

No comments yet»

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: