Erfpacht

informatie over erfpacht van advocaat in Amsterdam Mark van Weeren, auteur van het boek 50 Vragen over Erfpacht

Waarschuwingsplicht notaris bij erfpacht

“Aan de koop van een recht van erfpacht kleven risico’s. Dan kan een beperkt risico zijn (bijvoorbeeld een canonherziening na afloop van een tijdvak) of een aanzienlijk risico zoals in het geval dat ik nu bespreek: de koper wil van het gekochte object de bestemming wijzigen.
Holding Netherlands

In de koopovereenkomst hebben de kopers verklaard voornemens te zijn het pand te gaan gebruiken“als woning/werken”. In de erfpachtvoorwaarden toegestane bestemming is sociaal maatschappelijke voorziening en inpandige transformatorruimte.  Het pand was dus niet geschikt om te wonen.

Per e-mailbericht in reactie op de toezending van de conceptkoopovereenkomst is de notaris een aantal vragen gesteld, zoals :“(….)- kunt u erfpacht uitleggen”, en “wat kopen we, wat betekent het voor ondergrond en gebouwen (…)- op pagina 5 wordt in de tekst over AFKOOP CANON gesproken over “sociaal maatschappelijke voorziening”.

Wijziging van de bestemming betekent volgens de meeste erfpachtvoorwaarden dat daarmee gepaard gaande waardevermeerdering tot een hogere canon leidt. In dat geval was dat voor het lopende tijdvak € 35.383. Eerst na de koop heeft de grondeigenaar medegedeeld dat afkoop in verband met de canonverhoging (gerelateerd aan de nieuwe bestemming) nog eens € 164.246 bedraagt. De kopers starten een procedure tegen de verkoper maar die vordering werd afgewezen. De kopers hadden volgens de rechter behoren te weten, dat op de begane grond van het pand, zowel op basis van de erfpachtvoorwaarden als op basis van het publiekrechtelijke bestemmingsplan, niet kon worden gewoond.

Wel werd de klacht van de koper tegen de notaris toegewezen: “Van de notaris had mogen worden verwacht dat hij op dit punt aan beide partijen nadere vragen zou stellen, omdat immers de bestemming sociaal maatschappelijke voorziening in ieder geval wonen op de begane grond uitsluit. Aannemelijk is dat als de notaris klagers hierop zou hebben gewezen, zij zich zouden hebben gerealiseerd dat het object in de (juridische) staat waarin het zich bevond niet voor het beoogde gebruik geschikt was, ook al was het door verkopers wel (naar achteraf blijkt in strijd met de bestemming) zo gebruikt. Het staat vast dat de notaris niet alle berichten van klagers heeft beantwoord. De notaris heeft erkend dat het juister was geweest om wel te reageren.”
(Klachtencommissie notariaat, beslissing 20 november 2014).

Advertenties

No comments yet»

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: