Erfpacht

informatie over erfpacht van advocaat in Amsterdam Mark van Weeren, auteur van het boek 50 Vragen over Erfpacht

Voorstel eeuwigdurende erfpacht Amsterdam

De gemeente Amsterdam heeft hier haar voorstel voor (het overstappen naar ) eeuwigdurende erfpacht geformuleerd. Erfpachters kunnen via inspraak nog reageren.

Het gaat natuurlijk om een rekensom en de vraag of het voor een erfpachter interessant om over te stappen. Dat zal van de individuele erfpachtsituatie afhangen. Nu het canonpercentage nog relatief  laag is kan overstappen interessant zijn. Maar als er voor de komende 30 jaar al is afgekocht dan is het wellicht minder interessant.voorstel-erfpacht-amsterdam

Erfpacht voorstel gemeente is verkoopraatje 

De rekensom van de gemeente neem de WOZ waarde (van 2 jaar terug) als uitgangspunt. En er wordt een korting van 10 % gegeven. Maar dat is een sigaar uit eigen doos. Ik zal het u uitleggen.

De WOZ waarde is een grove methode om de waarde van een woning vast te stellen. De methode is ooit in de wet opgenomen om een grondslag voor belastingheffing te creëren op de hele onroerende zaak. Op zich al ongelukkig dat een belastingmethode wordt gebruikt voor privaatrechtelijke erfpacht en bovendien dient de canon berekend te worden over de grondwaarde en daar zegt de WOZ waarde niets over.

WOZ houdt geen rekening met nadelen erfpacht 

Los daarvan verzuimt de gemeente te vermelden dat bij de WOZ waarde geen onderscheid wordt gemaakt tussen een woning op eigendom of erfpacht. De WOZ waarde gaat uit van de fictie dat u woning op eigen grond staat terwijl dat niet zo is. Daarom zijn WOZ waardes van erfpachtwoningen eigenlijk te hoog. De nadelige effecten van erfpacht moet bij de WOZ taxatie in mindering gebracht worden, en dat gebeurt niet omdat dit wettelijk zo is bepaald. Daarom is het nogal makkelijk voor de gemeente om 10 % korting te geven bij de depreciatie. En de depreciatie was in het verleden 40 %  in Amsterdam maar is enige jaren terug al verminderd tot 25%. De gemeente geeft dus geen cent cadeau aan erfpachters.

Bezwaar erfpachter tegen WOZ

Teken dus tijdig bezwaar aan ten de WOZ beschikking want die wordt vanaf nu de grondslag voor de canon; zie daarover ook erfpacht en WOZ waarde. Let wel de wettelijke fictie dat voor de WOZ erfpacht niet bestaat krijgt u daarmee niet van tafel. Wel kunt u als argument aanvoeren dat de gemeente Amsterdam de WOZ voor ander doeleinde gebruikt dan waarvoor de WOZ bedoeld is en dat om die reden de WOZ waarde gecorrigeerd dient te worden. Lees ook: slecht vooruitzicht erfpachters Amsterdam.

Advertenties

2 reacties»

  Jan wrote @

Deze prachtige site zou een goed uitgangspunt kunnen zijn om informatie over de erfpachtherziening in A’dam te zijn. Voor zover ik kan zien is de BSQ het punt dat kritiek oproept.

Ik meen dat bij een BSQ van 25 of lager het voorgestelde systeem adequaat werkt en redelijke prijzen levert. Maar bij een BSQ van 50 of hoger meen ik dat het systeem steeds onredelijke hoge prijzen produceert.

Het min of meer lineaire verband tussen BSQ en afkoopsom (als percentage van WOZ waarde) ziet er onredelijk uit.

Valt hier nu iets over te zeggen vanuit juridisch of anderszins systematisch perspectief?

  advocaat wrote @

Beste Jan, dank voor je reactie. De grondquote (BSQ) is echt iets voor taxateurs. Landelijk ligt de grondqoute gemiddeld op 30% en voor vrijstaande woningen op 45%. Dus alles daarboven zal heel duidelijk gemotiveerd moeten worden waarom de grond dan zo duur is. Dat ontbreekt in de Amsterdamse plannen. Indien de gemeente dat niet terug brengt tot een aanvaardbaar percentage dan zal een belangenorganisatie voor erfpachters hiermee naar de rechter moeten stappen. En de depreciatie moet absoluut meer zijn dan 10 %. Die is immers bij de lopende erfpachtcontracten al 25 % (voorheen 40 %)


Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: