Erfpacht

informatie over erfpacht van advocaat in Amsterdam Mark van Weeren, auteur van het boek 50 Vragen over Erfpacht

Herziening van erfpachtcanon volgens Haagse Methode

Erfpacht kan voor een bepaalde duur gevestigd worden. Deze bepaalde duur kan vrij door partijen worden overeengekomen bij de uitgifteovereenkomst, evenals de erfpachtcanon.
Het wordt complexer wanneer een pachttermijn afloopt, en de verpachter tegen nieuwe voorwaarden, in het bijzonder een andere erfpachtcanon, opnieuw wil verpachten. Is een dergelijke wijziging in voorwaarden zonder meer toegestaan en zo ja, hoe stelt men de erfpachtcanon dan vast?
Deze vragen kwamen aan de orde in een arrest van de Hoge Raad uit 1999 . Kort gezegd kwam de zaak op het volgende neer: een belangenvereniging van erfpachters had bezwaar tegen de vernieuwing van erfpacht met andere voorwaarden. De meeste erfpacht in het gebied was tot dat moment aangegaan voor 75 jaar, en de gemeente besloot tot een nieuw systeem van gronduitgifte: in eigendom aan de gemeente toebehorende onroerende zaken werden in het vervolg nog slechts in eeuwigdurende erfpacht uitgegeven tegen (ter keuze van de verkrijger):
– Hetzij een afkoopsom ter hoogte van de overeengekomen prijs,
– Hetzij een vaste jaarlijkse canon afgeleid van de marktwaarde van de onroerende zaak ten tijde van de uitgifte in eeuwigdurende erfpacht, met dien verstande dat zij om de vijf jaar wordt aangepast aan de ontwikkeling van de marktrente.
De erfpachtersbelangenvereniging heeft met name bezwaar tegen het gebruik door de gemeente van de marktwaarde van de onroerende zaak (grond). Zij krijgt echter ongelijk, nu naar het oordeel van de HR de wijze van berekenen redelijk en billijk is geweest. De berekeningsmethode van de gemeente wordt wel de “Haagse methode” genoemd.
Haagse methode
Op grond van de destijds geldende Aanvullende Algemene Regels voor de heruitgifte in erfpacht van aflopende erfpachtrechten voor bepaalde tijd (AAR) gold (voor zover relevant) het volgende: “de zittende erfpachter kan de onroerende zaak in eeuwigdurende erfpacht verkrijgen tegen betaling van een afkoopsom (prijs) die overeenkomt met dat deel van de marktwaarde van de onroerende zaak (grond en opstal) dat aan de grond valt toe te rekenen. Nochtans zullen de afkoopsom en het bedrag waaruit de vaste jaarlijkse canon wordt afgeleid niet meer bedragen dan 55% van de marktwaarde van een vergelijkbare bouwkavel.
De gemeente past dus een aanzienlijke ‘korting’ toe op de prijs die aan de erfpachtcanon ten grondslag ligt. Ten eerste wordt (terecht) de marktwaarde van de grond losgekoppeld van de marktwaarde van een zich op die grond bevindende opstal. Daarnaast wordt weliswaar de actuele marktwaarde van een ‘kale’ bouwkavel als uitgangspunt genomen, maar hierop wordt nog tenminste 45% gekort. Deze korting wordt redelijk en billijk geacht , bij de beoordeling waarvan werd meegenomen dat erfpacht een zakelijk recht op de grond is, terwijl een eigenaar volledige eigendom van de grond verwerft.
Dat erfpachters aanvoeren dat de gemeente door haar handelen een niet te rechtvaardigen verschil schept tussen eigenaren en erfpachters is volgens de rechtbank in dat licht bezien onbegrijpelijk. De Hoge Raad maakt uit het arres van het Hof op dat de rechtsverhouding tussen gemeente en erfpachters wel degelijk door de redelijkheid en billijkheid wordt beheerst maar dat niet in strijd hiermee is gehandeld. De slotsom is daarmee dat een combinatie van het wekken van de juiste verwachtingen door gemeente – er is altijd van uit gegaan dat bij verlenging van de pacht een herwaardering van de grondwaarde en canon plaats zou vinden – en het toepassen van een te billijken prijsvermindering op het uitgangspunt van volle eigendom van een bouwkavel, tot een aanvaardbare wijziging in de erfpachtcanon heeft geleid.

Advertenties

1 reactie»

  erfpachter wrote @

Is deze methode ook verwerkt in de nieuwe erfpachtvoorwaarden van Staatsbosbeheer?


Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: