Rechter zet streep door onredelijke erfpacht

Eindelijk heeft de rechter een streep gezet door onredelijke erfpachtvoorwaarden bij particuliere erfpacht. De rechter heeft daarvoor de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten gebruikt. De rechter moet altijd toetsen aan deze Richtlijn. Ambtshalve dus. Uitspraak onredelijke erfpachtvoorwaarden.

Rechter vernietigt onredelijke erfpachtvoorwaarden

Onredelijke erfpachtvoorwaarden: ’rode’ erfpachtopinie

De erfpachter kon zijn huis op particuliere erfpacht door de onredelijke erfpachtvoorwaarden niet verkopen. In zo’n situatie kan een notaris een erfpachtopinie afgeven waaruit blijkt welke voorwaarden onredelijke bezwarend zijn, als gevolg waarvan banken niet financieren. Dat levert dan een “rode” erfpachtopinie op. De particuliere grondeigenaar bleek niet bereid de erfpachtvoorwaarden aan te passen en daarom kwam de rechter eraan te pas.

Erfpacht niet financierbaar door onredelijke bedingen

Het gaat om drie bedingen in de erfpachtovereenkomst waarover de notaris schrijft dat die voor financierende banken in beginsel onacceptabel zijn, omdat zij niet voldoen aan de Criteria van Nederlandse Vereniging van Banken. Het gaat om wijzigingsbedingen en een boetebeding die als ‘oneerlijk’ gekwalificeerd worden. Dit speelt vooralsnog alleen  bij particuliere erfpacht en niet bij publiekrechtelijke erfpacht zoals bij de gemeente Amsterdam.

Het wijzigingsbeding

Dit beding komt in veel erfpachtvoorwaarden voor. Door het wijzigingsbeding heeft de eigenaar na het einde van de erfpachttermijn het recht de canon te herzien op basis van een nieuwe grondwaarde en nieuw canonpercentage, die ook nog eens op nieuwe erfpachtvoorwaarde gebaseerd worden. De erfpachter heeft daar geen enkele invloed op. Dat is niet acceptabel volgens de rechter.

Herziening canon bij wijziging gebruik of bebouwing

Indien het gebruik wordt gewijzigd of de bebouwing (bijvoorbeeld door een uitbouw te realiseren) dan kan de eigenaar eenzijdig de canon wijzigen. basis van het Burgerlijk Wetboek zoude grondeigenaar geen wijzigingsbevoegdheid toekomen: alleen bij onvoorziene omstandigheden. Dit wijzigingsbeding verstoort volgens de rechter het contractuele evenwicht dat tussen partijen behoort te bestaan, waardoor financiering wordt bemoeilijkt. Dit wijzigingsbeding staat ook in erfpachtcontracten van de gemeente Amsterdam.

Boetebeding ten laste van erfpachter

Het boetebeding stelt op iedere tekortkoming – toerekenbaar of niet – een eenmalige boete van maximaal tienmaal de canon (thans dus € 8.500,00) en een dagboete van maximaal 3% van de canon. De boete is niet gemaximaliseerd en volledig overgelaten aan de beslissing van de erfverpachter. Ook dit beding wordt door de rechter buiten toepassing verklaard.

Tips voor erfpachter op particuliere erfpacht

Als een woning op erfpacht onverkoopbaar is of niet financierbaar; vraag dan een erfpachtopinie bij een notaris. Als er geen groene erfpachtopinie door de notaris wordt afgegeven dan moet de grondeigenaar de erfpachtvoorwaarden wijzigen. Werkt de eigenaar niet mee schakel dan een erfpachtadvocaat in om de wijziging of vernietiging van de foute bedingen af te dwingen.

 

 

 

Advertenties

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s