Erfpacht

informatie over erfpacht van advocaat in Amsterdam Mark van Weeren, auteur van het boek 50 Vragen over Erfpacht

Archief voor advocaat erfpacht

Erfpacht Amsterdam in gevarenzone

Een uitspraak van de rechtbank Amsterdam over particuliere erfpacht brengt ook de gemeentelijke erfpachtvoorwaarden in Amsterdam in gevaar. De (particuliere) grondeigenaar kopieerde namelijk de erfpachtvoorwaarden van de gemeente.

Erfpacht en onredelijke erfpachtvoorwaarden advocaat Mark van Weeren

Erfpachtvoorwaarden Amsterdam discutabel in licht Europese Richtlijn

In mijn vorige blog ‘rechter zet streep door onredelijke erfpachtvoorwaarden‘ besprak ik de uitspraak van de rechtbank Amsterdam al. In die uitspraak werden drie clausules door de rechter buiten werking gesteld. Deze clausules zijn gekopieerd uit de gemeentelijke erfpachtvoorwaarden. Omdat de banken deze vorm van particuliere erfpacht niet willen financieren neutraliseerde de rechter de drie clausules.

Gevolgen uitspraak voor gelijkluidende bepalingen in erfpachtvoorwaarden gemeente

Ik zeg daar wat over in een artikel in De Telegraaf.
Weliswaar financieren banken wel gemeentelijke erfpacht, maar dat doet niet af aan het feit dat exact dezelfde clausules in de gemeentelijke erfpachtvoorwaarden evenmin de toets aan de  Europese Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten kan doorstaan. Het ‘wijzigingsbeding’ dat de gemeente hanteert, bijvoorbeeld om de buurstraatquote te introduceren (een grondquote) komt daarvoor in aanmerking, als deze uitspraak gevolgd wordt voor de erfpachters van de gemeente.

Gemeente bij erfpacht ook gebonden aan beginselen van behoorlijk bestuur

Omdat de gemeente ook een bestuursorgaan is moet zij bij het uitgeven van grond aan particulieren ook beginselen van behoorlijk bestuur in acht nemen. Het wijzigen van de voorwaarden na verstrijken van de eerste termijn van de erfpacht is in strijd met het formele rechtszekerheidsbeginsel. De erfpachter weet volstrekt niet waar hij aan toe is en heeft geen enkele invloed op de herziening c.q. wijziging van de gemeente. Om te spreken in de termen van de erfpacht-uitspraak van de Amsterdamse rechter: “in de onderlinge verhoudingen zijn de wijzigingsbedingen oneerlijk” en “de wijzigingsbedingen verstoren het evenwicht tussen de grondeigenaar en de erfpachter aanzienlijk”.

Dit zal tot procedures tegen de gemeente leiden.
De gemeente dient haar erfpachtvoorwaarden te conformeren aan de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten.

Advertenties

Rechter zet streep door onredelijke erfpachtvoorwaarden

Eindelijk heeft de rechter een streep gezet door onredelijke erfpachtvoorwaarden bij particuliere erfpacht. De rechter heeft daarvoor de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten gebruikt. De rechter moet altijd toetsen aan deze Richtlijn. Ambtshalve dus. Uitspraak onredelijke erfpachtvoorwaarden.

Rechter vernietigt onredelijke erfpachtvoorwaarden

Onredelijke erfpachtvoorwaarden: ’rode’ erfpachtopinie

De erfpachter kon zijn huis op particuliere erfpacht door de onredelijke erfpachtvoorwaarden niet verkopen. In zo’n situatie kan een notaris een erfpachtopinie afgeven waaruit blijkt welke voorwaarden onredelijke bezwarend zijn, als gevolg waarvan banken niet financieren. Dat levert dan een “rode” erfpachtopinie op. De particuliere grondeigenaar bleek niet bereid de erfpachtvoorwaarden aan te passen en daarom kwam de rechter eraan te pas.

Erfpacht niet financierbaar door onredelijke bedingen

Het gaat om drie bedingen in de erfpachtovereenkomst waarover de notaris schrijft dat die voor financierende banken in beginsel onacceptabel zijn, omdat zij niet voldoen aan de door de Criteria van Nederlandse Vereniging van Banken. Het gaat om wijzigingsbedingen en een boetebeding die als ‘oneerlijk’ gekwalificeerd worden. Dit speelt voornamelijk bij particulier erfpacht en niet bij publiekrechtelijke erfpacht zoals bij de gemeente Amsterdam.

Het wijzigingsbeding

Dit beding komt in veel erfpachtvoorwaarden voor. Door het wijzigingsbeding heeft de eigenaar na het einde van de erfpachttermijn het recht de canon te herzien op basis van een nieuw grondwaarde en nieuw canonpercentage, die ook nog eens op nieuwe erfpachtvoorwaarde gebaseerd worden. De erfpachter heeft daar geen enkel invloed op. Dat is niet acceptabel.

Herziening canon bij wijziging gebruik of bebouwing

Indien het gebruik wordt gewijzigd of de bebouwing (bijvoorbeeld door een uitbouw te realiseren) dan kan de eigenaar eenzijdig de canon wijzigen. basis van het Burgerlijk Wetboek zoude grondeigenaar geen wijzigingsbevoegdheid toekomen: alleen bij onvoorziene omstandigheden. Dit wijzigingsbeding verstoort volgens de rechter het contractuele evenwicht dat tussen partijen behoort te bestaan, waardoor financiering wordt bemoeilijkt. Dit wijzigingsbeding staat ook in erfpachtcontracten van de gemeente Amsterdam.

Boetebeding ten laste van erfpachter

Het boetebeding stelt op iedere tekortkoming – toerekenbaar of niet – een eenmalige boete van maximaal tienmaal de canon (thans dus € 8.500,00) en een dagboete van maximaal 3% van de canon. De boete is niet gemaximaliseerd en volledig overgelaten aan de beslissing van de erfverpachter. Ook dit beding wordt door de rechter buiten toepassing verklaard.

Tips voor erfpachter op particuliere erfpacht

Als de woning op erfpacht onverkoopbaar is of niet financierbaar; vraag dan een erfpachtopinie bij een notaris. Als er geen groene erfpachtopinie door de notaris wordt afgegeven dan moet de grondeigenaar de erfpachtvoorwaarden wijzigen. Werkt de eigenaar niet mee schakel dan een erfpachtadvocaat in om de wijziging of vernietiging van de foute bedingen af te dwingen.

 

 

 

Erfpacht Amsterdam – nieuwe rekensom

De coalitiepartijen D66, VVD en SP komen met een aanpassing van de erfpachtplannen, die eeuwigdurende afkoop van de canon mogelijk moet maken, aldus Het Parool over erfpacht. De indruk wordt gewekt dat dit voordeliger zou zijn. Dat is echter te optimistisch, hoewel het wel iets minder duur wordt. Standaard vindt al depreciatie plaats van 25% bij waardering van de grond. Dat percentage was bij het eerder voorstel heel opportunistisch op 10% gezet. Aangezien depreciatie bij erfpacht in Amsterdam al vele jaren 25% is dit geen nieuws; het was zelfs 40%. Volgens taxatiedeskundigen mag je dit geen korting noemen; het is een beperking van de verkregen waarde (depreciatie) vanwege alle nadelen die aan erfpacht kleven. De gemeente ‘verkoopt’ het als ‘korting’.

Erfpachtcontract advocaatMethode canonberekening in voordeel gemeente

De aangepast rekenmethode laat nog steeds buiten beschouwing dat een bestaand recht van erfpacht waarde heeft. Dat laat de gemeente buiten beschouwing door de WOZ waarde alleen ‘op te knippen’ in een aandeel voor de woning en de grond.

Aandeel van de grond in WOZ waarde; de grondquote

De gemeente introduceert de buurtstraatquote om uit de WOZ waarde de ‘grondwaarde’ te halen. Die grondquote wordt nu gemaximeerd op 49%. Het is een nogal grove methode die nadelig is voor de erfpachters. De waardestijging van de woningen wordt grotendeel aan de grond toegerekend een klassiek truc bij erfpacht, terwijl de erfpachter alle investeringen heeft gedaan. In het aangepaste erfpachtplan wordt het iets aan banden gelegd maar eeuwigdurend afkopen van de canon blijft nog steeds een dure hobby met deze (aangepaste) rekenmethode.