Erfpacht

informatie over erfpacht van advocaat in Amsterdam Mark van Weeren, auteur van het boek 50 Vragen over Erfpacht

Taxatie bloot eigendom RVB

Een taxateur moet objectief kunnen taxeren en onafhankelijk zijn. Daarom is het vreemd dat de overheid haar haar eigen ambtenaren laat taxeren. Zeker in het gevoelige erfpachtdossier op de Waddeneilanden.

Toch gebeurt dat. Ambtenaren van het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) doen bijvoorbeeld zelf de taxaties van erfpachtgrond op de Wadden. Terwijl de Staatssecretaris al eens heeft gezegd dat taxatie van erfpachtgrond die verkocht wordt door onafhankelijke taxateurs moet gebeuren. Om de taxaties dan toch een officieel tintje te geven laat je twee hoogleraren er een plasje over doen. Ethische armoede bij de overheid.

Taxatie RVB erfpacht Wadden

Waarom schakelt overheid geen onafhankelijke taxateurs in?

Het rapport van de twee hoogleraren over de ‘RVB methode’ geeft aan dat er het nodig mankeert aan de RVB taxaties. Maar de hoogleraren vergissen zich zelf ook. Erfpachtdeskundige Peter Jager heeft het de  ontspoorde RVB  taxaties als volgt samengevat:
– de hoogleraren vergissen zich in wat op de markt gebruikelijk is. Het gaat niet om de grondmarkt maar de markt van blooteigendom;
_ de beoordeling betrof bepaling van de grondwaarde terwijl het gaat het  bepalen van de markt waarde van bloot eigendom. Deze waarden worden verschillende bepaald;
– de minister geeft een te gretige uitleg aan de beoordeling die geen validatie is;
– de vele aanbevelingen zouden in een geheim bron vermeld zijn;
– een definitie van marktwaarde bloot eigendom ontbreekt;
– het rapport ontbeert een wetenschappelijk aanpak;
– de laatst uitweg van het RVB in het erfpachtdossier is hiermee mislukt.

Dit is de zoveelste onhandige stap van de overheid in het erfpachtdossier op de Wadden.

Taxatie erfpacht

Taxeren van erfpachtgrond is niet eenvoudig. Een erfpachter moet zich laten adviseren door een erfpachtdeskundige of taxateur die ervaring heeft in het taxeren van erfpachtpercelen. Wanneer is er sprake van een fout in de taxatie?

Einde erfpacht in zicht?

Bij de beoordeling van door NVM-makelaars uitgevoerde taxaties uitgangspunt is dat in beginsel over de hoogte van taxaties slechts kan worden geklaagd indien een makelaar in redelijkheid niet tot een bepaalde taxatie heeft kunnen komen en bij het taxeren niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van hem mocht worden verwacht. Een voorbeeld van taxaties met erfpacht die voor de tuchtrechter kwamen.

Waarde opstal bij einde erfpacht

Bij einde van de erfpacht heeft de erfpachter recht op vergoeding van de waarde van de opstal. Maar hoe wordt die waarde getaxeerd? Dat kan soms een berekeningsmethodiek zijn die in een bepaalde gemeente bij beëindiging van een erfpachtrecht en/of (her)uitgifte een gebruikelijke taxatiemethode is. Dat moet de taxateur echter wel toelichten in zijn taxatierapport. In het taxatierapport dient voldoende duidelijk een verklaring en onderbouwing verschaft te zijn voor de waardering van het pand. 

Doel taxatie: opstal en/of grond?

In dit voorbeeld klacht onjuiste taxatie werd de klacht tegen de makelaar gegrond verklaard. Het doel van de taxatie door de makelaar is de vaststelling van de vergoeding van de opstal, waartoe de onderhandse verkoopwaarde van de opstal, exclusief de grond, met als peildatum 1 januari 2010 is getaxeerd. De makelaar stelt dat hij bij zijn waardering gebruik heeft gemaakt van de gangbare berekeningsmethode die wordt toegepast in geval van canonherziening einde tijdvak. De waarde van de opstal werd getaxeerd op € 577.857,- (na herontwikkeling). De makelaar past op deze waarde nog een correctie toe vanwege de risicofactor en de hogere erfpachtcanon en komt tot een waarde van € 495.000,-.

Tuchtrechter beoordeelt klacht over taxatie

De tuchtrechter stelt vast dat de makelaar met dat percentage weliswaar de grondwaarde berekend maar heeft hij niet aangegeven of en op welke wijze dat percentage en die grondwaarde in zijn berekening van de waarde van de opstal is betrokken. Bij berekening van de waarde door begroting van huuropbrengsten na herontwikkeling de (bouw)kosten af te trekken maar niet is depreciatie van 40% toegepast. Volgens de tuchtrechter heeft de makelaar tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld door in een taxatierapport te verklaren dat sprake is van een onderhandse verkoopwaarde exclusief de grond van € 495.000,–, terwijl het er voor dient te worden gehouden dat die waarde een taxatie van de opstalwaarde inclusief de grond betreft.
Ook een financier kan door een foute taxatie benadeeld worden; lees uitspraak 13-57 RvT Hilversum waar de bank een klacht indiende wegens een te hoge taxatie nadat de klant failliet ging en het onderpand veel minder waard bleek.

Uitspraak over erfpacht kwestie

Uitspraak Hoge Raad over erfpacht kwestie: Uitspraak erfpachtkwestie inzake Seba

Slecht vooruitzicht erfpachters Amsterdam

 

Papeneiland

Erfpachtdeskundige P. Nelisse heeft in een artikel in het Tijdschrift voor Bouwrecht (TB#2016/22) de noodklok geluid over het advies van de grondwaardecommissie in Amsterdam met de titel:

Grondwaardecommissie brengt erfpachters aan de grond

In dit artikel wordt het advies van de grondwaardecommissie van een second opinion  voorzien. Amsterdam gaat het erfpachtstelsel vernieuwen, dit houdt concreet in dat de gemeente het stelsel van voortdurende erfpacht wil aanvullen met de optie van eeuwigdurende erfpacht (de canon kan dan voor altijd afgekocht worden). Om de overgang handen en voeten te kunnen geven heeft de gemeente advies ingewonnen bij de grondwaardecommissie van drie hoogleraren. Het advies van de grondwaardecommissie gaat in op de waardebepaling van de grond bij een eeuwigdurend erfpachtstelsel. Nelisse stelt onder meer in het artikel, dat als het advies van de grondwaardecommissie onverkort zou worden opgelegd aan alle erfpachters, zij straks massaal aan de grond zitten. De gemeente Amsterdam is nog doende haar ei te leggen over de stelselwijziging van de Amsterdamse erfpacht.

Slechte start erfpacht 2016

Twee berichten over erfpacht vandaag die zorgelijk zijn. Het eerste bericht over erfpacht in Amsterdam in de Volkskrant kopt: “De strijd over de Amsterdamse erfpachtgrond laait weer op. Drie experts maken vandaag gehakt van het beleid waarmee een kwart miljoen hoofdstedelijke erfpachters na de zomer te maken krijgen.”

Het tweede bericht is de van erfpachtdeskundige Peter Jager die in een brief aan de Tweede Kamer zich zeer kritisch uitlaat over de wijze waarop grootgrondbezitter Staatsbosbeheer (SBB) in samenwerking met het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) omgaat met de erfpachters op de Waddeneilanden inzake de taxatie van de erfpachtgrond. Hieronder een korte bloemlezing van de kritiek:

-er is ca 350 erfpachters een vrije keuze toegezegd tussen de koop van de bloot eigendom of voortzetting van de erfpacht. Het si nu een keuze uit twee kwaden:
(i) voor de koop van de bloot eigendom moet meer betaald worden dan de marktwaarde van de bloot eigendom;
(ii) bij voortzetting van de erfpacht wordt men geconfronteerd met een niet correcte taxatie-instructie 2015 met daarin in o.m. alle fictie van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ.

– Bij de beantwoording van de kamervragen trachten RVB/SBB de beoordelingsfouten bij de aanvang van de taxaties door het RVB op basis van een onjuiste taxatie-instructie van SBB te verbloemen.

– Het conflict is taxatietechnisch samen te vatten als(i) het niet marktconform afwaarderen van de opstallen zodat de grondwaarde en daardoor de canon fors omhoog gaat en (ii) het hanteren van ficties(onwaarheden), die alleen ertoe dienen de waarde van de blooteigendom c.q de grondslag voor de canon te verhogen.

– Kan het RVB, zelf direct belanghebbende bij erfpacht op de Waddeneilanden een objectieve toets middels hertaxatie uitvoeren?
cropped-molen2.jpg

 

Met eeuwigdurende erfpacht beter af?

Bij eeuwigdurende erfpacht wordt de mogelijkheid geboden de canon eeuwigdurend af te kopen. Dat biedt de erfpachter financiële duidelijkheid. Maar is het ook redelijk? Als de betaling gelijk is aan de gehele grondwaarde dan ben je beter af indien de eigendom van de grond wordt geleverd. Eeuwigdurende erfpacht met een afgekochte canon ligt voor de erfpachter heel dicht bij het hebben van de volledige eigendom van de grond. Maar het blijft erfpacht. Constructies met eeuwigdurende erfpacht hebben geen wettelijke basis; het wordt bedacht door de grondeigenaar en vraagt gelet op het eeuwigdurendheid (!) om een kritisch beoordeling. Een voorbeeld.

Eeuwigdurende erfpacht vraagt om kritische beoordeling

Eeuwigdurende erfpacht vraagt om kritische beoordeling

Erfpacht Utrecht – voorbeeld van eeuwigdurende erfpacht 

Bijvoorbeeld de gemeente Utrecht heeft er voor gekozen vast te houden aan het erfpachtstelsel, maar is overgegaan op een stelsel van voortdurende erfpacht naar een stelsel van eeuwigdurende erfpacht. Hierbij hebben erfpachters de mogelijkheid de erfpachtcanon eeuwigdurend af te kopen. Voor de gemeente is het voordeel hiervan dat zij eigenaar blijft van de grond en voor de erfpachter betekent eeuwigdurende erfpacht dat er nooit meer aan de gemeente betaald hoeft te worden voor de grond.

De canon en de grondwaarde bij erfpacht in Utrecht werden onder die erfpachtvoorwaarden elke tien jaar aangepast. De gemeente heeft toen besloten (dat is immers een politieke keuze) dat deze stijgingen niet aan de gemeenten hoefden toe te komen (loslaten financiële aspecten van de erfpachtregeling) en heeft erfpachters met ongunstige erfpachtcontracten de mogelijkheid geboden hun contract om te zetten naar een contract met de gunstige voorwaarden van de regeling uit 1989 (eeuwigdurende erfpacht met eeuwigdurende afkoop van de canon). Overigens kon de koper van een nieuwbouwwoning  alleen de canon eeuwigdurend afkopen een andere optie was er niet.

De wet regelt niets over eeuwigdurende erfpacht; laat eeuwigdurende erfpachtvoorwaarden toetsen

Het rapport “Ervaringen met Erfpacht”(2013) beschrijft de drie opties voor de afkoop canon bij  eeuwigdurende erfpacht in Utrecht: de conversieregeling 2003 bij erfpacht in Utrecht werd in drie opties aangeboden. Daarbij was de afkoop van de erfpacht aantrekkelijker naarmate men eerder besliste en eerder betaalde. De drie opties waren:

  • Bij tekenen van de conversieovereenkomst voor 1 januari 2004 en betaling voor 1 januari 2004: De contante waarde van de grondwaarde gebaseerd op een percentage van de WOZ-waarde per 1 januari 1999 plus 30% gefixeerd op de einddatum van het erfpachttijdvak en de contante waarde van de nog verschuldigde canonverplichtingen (zonder canonstijging) tot de einddatum, teruggerekend naar de afkoopdatum met een rente van 5%.
  • Bij tekenen van de conversieovereenkomst voor 1 januari 2004 maar latere betaling: De contante waarde van de grondwaarde gebaseerd op een percentage van de WOZ-waarde per 1 januari 1999 plus 30% gefixeerd op de einddatum van het erfpachttijdvak, te verhogen met 2% tot de einddatum en de contante waarde van de nog verschuldigde canonverplichtingen (inclusief canonstijgingen tot het moment van afkoop) tot de einddatum, teruggerekend naar de afkoopdatum met een rente van 5%.
  • Bij tekenen van de conversieovereenkomst na 1 januari 2004, maar wel gedurende de looptijd van het erfpachttijdvak: De contante waarde van de grondwaarde gebaseerd op een percentage van de WOZ-waarde per 1 januari 1999 plus 30% gefixeerd op de einddatum van het erfpachttijdvak, te verhogen met 3% tot de einddatum en de contante waarde van de nog verschuldigde canonverplichtingen

Rapport grondwaarde erfpacht Amsterdam

Onduidelijkheid over grondwaarde advies erfpacht Amsterdam

De Grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht heeft in mijn visie niet veel nieuws gebracht. De keuze voor de residuele grondwaarde methode is niet nieuw. Ook het gebruiken van WOZ taxaties bij erfpacht is al toegepast door Staatsbosbeheer en bijvoorbeeld Hoogheemraadschappen. Dat heeft ook de nodige kritiek opgeleverd. Het zou toch een goed moment geweest zijn dat nu daadwerkelijk een erfpachtmethode voor taxatie van grondwaarde bij erfpacht bedacht zou zijn die wetenschappelijk ook gefundeerd is. Het rapport is eigenlijk meer van hetzelfde wat ook in heel veel andere rapporten van commissies staat, en dat is natuurlijk jammer.

Adviescommissie inzake taxatie erfpachtgrond

Adviescommissie inzake taxatie erfpachtgrond

Erfpacht is geen belasting

Het is dan ook navrant om van ‘een hoge acceptatiegraad” te spreken bij WOZ taxaties. Uit het feit dat mensen hun belasting betalen kan je niet afleiden dat hier sprake is van een goede methode. Dat is geen zuivere redenering. Zo wordt erfpacht geschaard onder het ‘noodzakelijk kwaad van belastingen’. Die ongewenste beeldvorming voorkom je door een volledig eigen erfpachtmethode voor grondwaarde te ontwikkelen die ook wetenschappelijk waterproof is.

Risico-opslag in canonpercentage

Wat betreft de verhandeling over canonpercentages ben ik toch wel gechoqueerd door de risico-opslag van 1,5% tot 2% die gekozen wordt. Dat is toch echt niet meer van deze tijd. De Gemeente loopt geen risico over grond. De Gemeente krijgt een behoorlijke vergoeding voor de grond in het erfpachtsysteem. Het is niet meer van deze tijd om de erfpachter voor zijn eigen debiteurenrisico te laten betalen. Andere risico’s heeft de Gemeente niet. Inflatie wordt immers ook al afgewenteld op de erfpachter. Ook is nog steeds in het systeem ingebakken dat grondwaardestijging grotendeels ten goede komt van de Gemeente en dat is inmiddels ook toch wel achterhaald.