Erfpacht

informatie over erfpacht van advocaat in Amsterdam Mark van Weeren, auteur van het boek 50 Vragen over Erfpacht

Archief voor taxatie erfpacht

Hertaxatie bij herziening canon

Veel erfpachtcontracten en zeker bij erfpacht in Amsterdam hebben een geschillenclausule; een driepartijentaxatie door drie deskundigen. De erfpachter mag voor deze taxatie een deskundige aanwijzen en de grondeigenaar ook; deze twee deskundigen benoemen gezamenlijk de 3e deskundige die de erfpachttaxatie gaat uitvoeren.
Holding Netherlands

Driepartijentaxatie: bindend advies bij erfpachtgeschil

Het deskundigenadvies is een bindend advies dat moet voldoen aan de eisen van redelijkheid en billijkheid. Als het deskundigenrapport onvoldoende gemotiveerd is of gebrekkig tot stand is gekomen dan kan de rechter het bindend advies vernietigen op basis van artikel 7:904 BW. Dat is bij een aantal erfpachttaxaties beurt in de Honnebier zaak. Diverse taxatierapporten werden door de rechter vernietigd. Het gaat om 226 dossiers. Onlangs deed de commissie die de hertaxaties moest begeleiden verslag van de ‘schade’ die de gemeente Amsterdam opliep met de ongelukkige taxaties.

Hertaxaties erfpacht Amsterdam

De totale kosten van de afwikkeling van de hertaxaties bedragen EUR 5,4 miljoen, bestaande uit:

– 3,6 miljoen euro canonrestitutie;
– 1,3 miljoen euro rentevergoeding;
– 0,3 miljoen euro taxatiekosten;
– 0,2 miljoen euro juridische en notariële kosten.

Het geschil over onjuiste erfpachttaxaties

Het geschil tussen de erfpachter (Honnebier) en de Gemeente Amsterdam ging over de canonherziening einde tijdvak. Honnebier was het niet eens met de voorwaarden en stelde dat de canon te laat was aangezegd. Daarnaast stelde Honnebier dat het taxatierapport niet correct zou zijn. Het Gerechtshof Amsterdam vernietigde het taxatierapport van de deskundigen omdat dit onvoldoende gemotiveerd was en het beginsel van hoor- en wederhoor onvoldoende was toegepast door de deskundigen. Het Hof besloot zelf de canon vast te stellen, na advies van deskundigen. Hiermee kwam na 14 jaar een definitieve uitspraak in deze rechtszaak.

Taxatie erfpacht

Taxeren van erfpachtgrond is niet eenvoudig. Een erfpachter moet zich laten adviseren door een erfpachtdeskundige of taxateur die ervaring heeft in het taxeren van erfpachtpercelen. Wanneer is er sprake van een fout in de taxatie?

Einde erfpacht in zicht?

Bij de beoordeling van door NVM-makelaars uitgevoerde taxaties uitgangspunt is dat in beginsel over de hoogte van taxaties slechts kan worden geklaagd indien een makelaar in redelijkheid niet tot een bepaalde taxatie heeft kunnen komen en bij het taxeren niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van hem mocht worden verwacht. Een voorbeeld van taxaties met erfpacht die voor de tuchtrechter kwamen.

Waarde opstal bij einde erfpacht

Bij einde van de erfpacht heeft de erfpachter recht op vergoeding van de waarde van de opstal. Maar hoe wordt die waarde getaxeerd? Dat kan soms een berekeningsmethodiek zijn die in een bepaalde gemeente bij beëindiging van een erfpachtrecht en/of (her)uitgifte een gebruikelijke taxatiemethode is. Dat moet de taxateur echter wel toelichten in zijn taxatierapport. In het taxatierapport dient voldoende duidelijk een verklaring en onderbouwing verschaft te zijn voor de waardering van het pand. 

Doel taxatie: opstal en/of grond?

In dit voorbeeld klacht onjuiste taxatie werd de klacht tegen de makelaar gegrond verklaard. Het doel van de taxatie door de makelaar is de vaststelling van de vergoeding van de opstal, waartoe de onderhandse verkoopwaarde van de opstal, exclusief de grond, met als peildatum 1 januari 2010 is getaxeerd. De makelaar stelt dat hij bij zijn waardering gebruik heeft gemaakt van de gangbare berekeningsmethode die wordt toegepast in geval van canonherziening einde tijdvak. De waarde van de opstal werd getaxeerd op € 577.857,- (na herontwikkeling). De makelaar past op deze waarde nog een correctie toe vanwege de risicofactor en de hogere erfpachtcanon en komt tot een waarde van € 495.000,-.

Tuchtrechter beoordeelt klacht over taxatie

De tuchtrechter stelt vast dat de makelaar met dat percentage weliswaar de grondwaarde berekend maar heeft hij niet aangegeven of en op welke wijze dat percentage en die grondwaarde in zijn berekening van de waarde van de opstal is betrokken. Bij berekening van de waarde door begroting van huuropbrengsten na herontwikkeling de (bouw)kosten af te trekken maar niet is depreciatie van 40% toegepast. Volgens de tuchtrechter heeft de makelaar tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld door in een taxatierapport te verklaren dat sprake is van een onderhandse verkoopwaarde exclusief de grond van € 495.000,–, terwijl het er voor dient te worden gehouden dat die waarde een taxatie van de opstalwaarde inclusief de grond betreft.
Ook een financier kan door een foute taxatie benadeeld worden; lees uitspraak 13-57 RvT Hilversum waar de bank een klacht indiende wegens een te hoge taxatie nadat de klant failliet ging en het onderpand veel minder waard bleek.

Rapport grondwaarde erfpacht Amsterdam

Onduidelijkheid over grondwaarde advies erfpacht Amsterdam

De Grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht heeft in mijn visie niet veel nieuws gebracht. De keuze voor de residuele grondwaarde methode is niet nieuw. Ook het gebruiken van WOZ taxaties bij erfpacht is al toegepast door Staatsbosbeheer en bijvoorbeeld Hoogheemraadschappen. Dat heeft ook de nodige kritiek opgeleverd. Het zou toch een goed moment geweest zijn dat nu daadwerkelijk een erfpachtmethode voor taxatie van grondwaarde bij erfpacht bedacht zou zijn die wetenschappelijk ook gefundeerd is. Het rapport is eigenlijk meer van hetzelfde wat ook in heel veel andere rapporten van commissies staat, en dat is natuurlijk jammer.

Adviescommissie inzake taxatie erfpachtgrond

Adviescommissie inzake taxatie erfpachtgrond

Erfpacht is geen belasting

Het is dan ook navrant om van ‘een hoge acceptatiegraad” te spreken bij WOZ taxaties. Uit het feit dat mensen hun belasting betalen kan je niet afleiden dat hier sprake is van een goede methode. Dat is geen zuivere redenering. Zo wordt erfpacht geschaard onder het ‘noodzakelijk kwaad van belastingen’. Die ongewenste beeldvorming voorkom je door een volledig eigen erfpachtmethode voor grondwaarde te ontwikkelen die ook wetenschappelijk waterproof is.

Risico-opslag in canonpercentage

Wat betreft de verhandeling over canonpercentages ben ik toch wel gechoqueerd door de risico-opslag van 1,5% tot 2% die gekozen wordt. Dat is toch echt niet meer van deze tijd. De Gemeente loopt geen risico over grond. De Gemeente krijgt een behoorlijke vergoeding voor de grond in het erfpachtsysteem. Het is niet meer van deze tijd om de erfpachter voor zijn eigen debiteurenrisico te laten betalen. Andere risico’s heeft de Gemeente niet. Inflatie wordt immers ook al afgewenteld op de erfpachter. Ook is nog steeds in het systeem ingebakken dat grondwaardestijging grotendeels ten goede komt van de Gemeente en dat is inmiddels ook toch wel achterhaald.

Canonpercentage erfpacht redelijk?

Welk canonpercentage bij erfpacht is redelijk?

Bij erfpacht is in de erfpachtakte vaak niet bepaald hoe dit percentage tot stand komt en hoe het percentage er in de toekomst uit ziet als er een canonherziening plaatsvindt. Door het canonpercentage op de grondwaarde toe te passen krijg je de jaarlijkse canon die voor erfpacht verschuldigd is. Als het canonpercentage niet is gedefinieerd in de erfpachtakte of erfpachtvoorwaarden maakt dat erfpacht speculatief: de grondwaarde in de toekomst is onzeker en ook het canonpercentage dat wordt gehanteerd om de canon vast te stellen bij herziening. In een recente uitspraak van het Hof Den Bosch van 26 mei 2015 werd de vraag gesteld aan een deskundige: wat is naar uw oordeel een redelijke en gebruikelijke wijze van indexering van de erfpachtcanon in gevallen als het onderhavige?

Canonpercentage erfpacht

Canonpercentage erfpacht

Risico-opslag in canonpercentage

De deskundige merkt terecht op dat het indexeren van een percentage bij erfpacht ongebruikelijk is; als er wordt geïndexeerd wordt de verschuldigde canon zelf geïndexeerd. Daarvoor zijn verschillende clausules mogelijk. Voorts merkt de deskundige op dat het bij het bepalen van een canonpercentage vrij gebruikelijk is een opslag op de reële rente te bepalen in verband met risico van circa 0,5%, terwijl daarnaast vroeger een opslag wegens administratiekosten werd toegepast, maar dat deze in de tijd van geautomatiseerde administratie vrijwel verdwenen is.  

Onredelijk canonpercentage

Voor het samenstellen of vaststellen van een canonpercentage bestaat geen regelgeving. Een grondeigenaar kan het dus zo bont maken als hij wil. Totdat iemand aan de bel trekt. Een canonpercentage is meestal gerelateerd aan de marktrente (of tienjarige staatsleningen) met daar bovenop een of meer opslagen. Het is een samengesteld getal. De opslagen die daar onderdeel van uit maken kunnen omstreden zijn. In mijn boek 50 vragen over erfpacht is dat nader beschreven. Zo is soms een risico opslag van 1% van toepassing terwijl de grondeigenaar helemaal geen risico loopt. Dat is dus 1% van de grondwaarde zolang de erfpacht loopt. Dus als de grondwaarde € 400.000 is dan al € 4.000 van de canon die hij betaalt een vergoeding voor  “risico” dat de grondeigenaar niet loopt.

The Making of Eeuwigdurende Erfpacht in Amsterdam

Door de gemeente is als randvoorwaarde gesteld dat het nieuwe stelsel op korte termijn geen nadelige gevolgen mag hebben. Dat is ook waar de crux zit; hoe wordt de grond gewaardeerd? Dat is een heet hangijzer bij alle erfpacht in Nederland. Ieder procedure over erfpacht die ik als advocaat doe gaat over de grondwaarde. Zo veel methoden en meningen, zo veel uitkomsten bij taxatie van erfpacht. En geen wettelijk systeem om op terug te vallen. Dit wordt ook gelijk de grootste uitdaging voor de gemeente Amsterdam. Uiteindelijk moet er een rekenmodule gemaakt waarin rekenregels zijn opgenomen op het niveau van individuele erfpachtrecht, aldus het Startdocument. Daar droomt iedere grondeigenaar met erfpachtcontracten van: een formule die het verlossende woord geeft over de grondwaarde.
Na het lezen van het Startdocument raad ik u Godfried Bomans aan

Voor de rekenmodule is het nodig de grondwaarde voor eeuwigdurende erfpacht te weten en daarnaast zijn het vastgoedsegment (bestemmingen), volume, het adres (of buurt, afhankelijk van hoe fijnmazig de grondwaardecommissie adviseert), de actuele canon, van toepassing zijnde AB, betaalde afkoopsom en de looptijd van het tijdvak nodig voor de berekening. Onlangs liet Staatsbosbeheer ook een commissie van deskundigen een waarderingsmethode opstellen; in dat geval om de grond voor verkoop aan de erfpachters te waarderen; zie www.waardebepalingblooteigendom.nl . Maar de grondwaarde die eruit kwam was niet hoog genoeg voor de grootgrondbezitter, dus het rapport moest weer de lade in. Hoe zal het de gemeente Amsterdam vergaan met het bepalen van objectieve waarderingsmethode voor erfpacht?

Invoering recht van eeuwigdurende afkoop van de canon in Amsterdam

De invoering van het stelsel met de mogelijkheid van eeuwigdurende afkoop van de canon in Amsterdam zal gefaseerd plaatsvinden. Het is niet mogelijk om alle nieuwe en bestaande contracten in één keer om te zetten naar eeuwigdurende erfpacht. Het is de bedoeling om het stelsel zo snel als mogelijk in te kunnen voeren voor nieuw uit te geven grond. Voor de overstapregeling voor zittende erfpachters wordt de kortst mogelijke doorlooptijd gehanteerd. De raming komt voor 2015 uit op 1,95 miljoen euro (waarbij de communicatie inzet dus buiten beschouwing is gelaten). Daarnaast is in de begroting van 2015 een bedrag van 1,2 miljoen euro vrijgemaakt voor de vernieuwing van het erfpachtstelsel.
Bron: Startdocument Eeuwigdurende Erfpacht, 10-2 2015 – website gemeente Amsterdam.

Zorg om erfpacht Waddeneilanden

De commissie Waardebepaling Bloot Eigendom (Commissie Van der Werf) is bezorgd over het verloop van het verkoopproces van de bloot eigendom van de circa 350 erfpachtpercelen op de Waddeneilanden.
Website Commissie Waardebepaling Bloot Eigendom

Op de Waddeneilanden is sprake van een langslepend conflict tussen Staatsbosbeheer en erfpachters van 350 recreatiewoningen. Een doorbraak leek in 2013 nabij toen een deskundigencommissie Staatsbosbeheer (Commissie Van der Werf) had geadviseerd over de verkoop van de bloot eigendom van die erfpachtgronden aan de bestaande erfpachters. Die erfpachters konden op die manier volledig eigenaar worden. De leden van de commissie zijn bezorgd over het verloop van het verkoopproces. Op basis van het advies zijn eind 2013 proeftaxaties uitgevoerd. Het Rijksvastgoedbedrijf vindt dat getaxeerde prijzen niet marktconform zijn. De commissie vindt dat dit standpunt volstrekt onvoldoende wordt onderbouwd. Ondanks aandringen weigert het Rijksvastgoedbedrijf het gesprek met de commissie aan te gaan. Staatsbosbeheer legt zich hier volgens de commissie te gemakkelijk bij neer. Aldus dreigt in strijd met een motie van de Tweede Kamer nu door Staatsbosbeheer aanbiedingen gedaan te worden aan erfpachters die niet marktconform zijn (lees: de grond wordt te duur verkocht).