Erfpacht

informatie over erfpacht van advocaat in Amsterdam Mark van Weeren, auteur van het boek 50 Vragen over Erfpacht

Archief voor overstap eeuwigdurende erfpacht

Laat rechter erfpachtvoorwaarden toetsen

Er is genoeg reden voor erfpachters om nieuwe erfpachtvoorwaarden (die vaak opgedrongen worden via een wijzigingsbeding in de bestaande erfpachtvoorwaarden) te laten toetsen door de rechter.

onredelijke erfpachtvoorwaarden advocaat

Nieuwe voorwaarden eeuwigdurende erfpacht Amsterdam

De nieuwe erfpachtvoorwaarden zouden als oneerlijk bestempeld kunnen worden. In eerdere uitspraken over erfpachtvoorwaarden formuleerde de rechter dat als volgt:

Op grond van artikel 3 lid 1 van de Richtlijn is een beding oneerlijk als het het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen ten nadele van de consument aanzienlijk en ongerechtvaardigd verstoort. Bepaald dient te worden of en, in voorkomend geval, in welke mate de overeenkomst de consument in een minder gunstige rechtspositie plaatst dan die welke zich, op grond van het geldende nationale recht, bij het ontbreken van dat beding voordoet (zie HvJEU 3 april 2014, C-342/13, ECLI:EU:C:2014:1857 ( Katalin Sebestyén/Zsolt Csaba Kővári e.a. ).

Hoogte “korting” ofwel depreciatie bij erfpacht

Onredelijk is naar mijn oordeel in ieder geval de hoogte van de “korting” (bedoelt wordt depreciatie) op de grondwaarde omdat sprake is van een bestaande contractuele relatie. Volgens bestaand beleid is de depreciatie 25% (voorheen zelfs 40%). De beperking van depreciatie tot 10 % is onredelijk. Weliswaar is er een overstappremie van 25% maar die geldt voor een andere reden, namelijk afstand doen van bestaande voorwaarden en derhalve bestaande rechten.

Voorbeeld oneerlijk beding: wijziging prijs erfpacht bij overdracht

Niet door de beugel kan deze voorwaarde in ieder geval als voorwaarde gesteld worden dat de canon op een actueel peil gebracht wordt alvorens tot overdracht wordt overgegaan. Dat had Staatsbosbeheer in haar erfpachtvoorwaarden staan. Dat is een oude erfpacht truc.

Als de erfpachter zijn woning wil verkopen wil de grondeigenaar een voet tussen de deur zetten om de koper gelijk meer te laten betalen. Dat mag dus niet volgens de rechter. Lees bijvoorbeeld deze uitspraak over oneerlijk beding in erfpachtvoorwaarden:

Dit artikel van de vestigingsakte valt naar het oordeel van het hof binnen het toepassingsgebied van de Richtlijn 93/13/EEG van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn), nu sprake is van een contractuele relatie tussen de erfpachters als consument en Staatsbosbeheer als ‘verkoper’, dat wil zeggen professionele partij in de zin van de Richtlijn, terwijl er niet afzonderlijk over het beding is onderhandeld. Het hof ziet zich daarmee ambtshalve voor de vraag gesteld of deze bepaling een oneerlijk beding is in de zin van de Richtlijn.