Erfpacht

informatie over erfpacht van advocaat in Amsterdam Mark van Weeren, auteur van het boek 50 Vragen over Erfpacht

Archief voor herziening canon

Erfpacht Amsterdam in gevarenzone

Een uitspraak van de rechtbank Amsterdam over particuliere erfpacht brengt ook de gemeentelijke erfpachtvoorwaarden in Amsterdam in gevaar. De (particuliere) grondeigenaar kopieerde namelijk de erfpachtvoorwaarden van de gemeente.

Erfpacht en onredelijke erfpachtvoorwaarden advocaat Mark van Weeren

Erfpachtvoorwaarden Amsterdam discutabel in licht Europese Richtlijn

In mijn vorige blog ‘rechter zet streep door onredelijke erfpachtvoorwaarden‘ besprak ik de uitspraak van de rechtbank Amsterdam al. In die uitspraak werden drie clausules door de rechter buiten werking gesteld. Deze clausules zijn gekopieerd uit de gemeentelijke erfpachtvoorwaarden. Omdat de banken deze vorm van particuliere erfpacht niet willen financieren neutraliseerde de rechter de drie clausules.

Gevolgen uitspraak voor gelijkluidende bepalingen in erfpachtvoorwaarden gemeente

Ik zeg daar wat over in een artikel in De Telegraaf.
Weliswaar financieren banken wel gemeentelijke erfpacht, maar dat doet niet af aan het feit dat exact dezelfde clausules in de gemeentelijke erfpachtvoorwaarden evenmin de toets aan de  Europese Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten kan doorstaan. Het ‘wijzigingsbeding’ dat de gemeente hanteert, bijvoorbeeld om de buurstraatquote te introduceren (een grondquote) komt daarvoor in aanmerking, als deze uitspraak gevolgd wordt voor de erfpachters van de gemeente.

Gemeente bij erfpacht ook gebonden aan beginselen van behoorlijk bestuur

Omdat de gemeente ook een bestuursorgaan is moet zij bij het uitgeven van grond aan particulieren ook beginselen van behoorlijk bestuur in acht nemen. Het wijzigen van de voorwaarden na verstrijken van de eerste termijn van de erfpacht is in strijd met het formele rechtszekerheidsbeginsel. De erfpachter weet volstrekt niet waar hij aan toe is en heeft geen enkele invloed op de herziening c.q. wijziging van de gemeente. Om te spreken in de termen van de erfpacht-uitspraak van de Amsterdamse rechter: “in de onderlinge verhoudingen zijn de wijzigingsbedingen oneerlijk” en “de wijzigingsbedingen verstoren het evenwicht tussen de grondeigenaar en de erfpachter aanzienlijk”.

Dit zal tot procedures tegen de gemeente leiden.
De gemeente dient haar erfpachtvoorwaarden te conformeren aan de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten.

Advertenties

Hertaxatie bij herziening canon

Veel erfpachtcontracten en zeker bij erfpacht in Amsterdam hebben een geschillenclausule; een driepartijentaxatie door drie deskundigen. De erfpachter mag voor deze taxatie een deskundige aanwijzen en de grondeigenaar ook; deze twee deskundigen benoemen gezamenlijk de 3e deskundige die de erfpachttaxatie gaat uitvoeren.
Holding Netherlands

Driepartijentaxatie: bindend advies bij erfpachtgeschil

Het deskundigenadvies is een bindend advies dat moet voldoen aan de eisen van redelijkheid en billijkheid. Als het deskundigenrapport onvoldoende gemotiveerd is of gebrekkig tot stand is gekomen dan kan de rechter het bindend advies vernietigen op basis van artikel 7:904 BW. Dat is bij een aantal erfpachttaxaties beurt in de Honnebier zaak. Diverse taxatierapporten werden door de rechter vernietigd. Het gaat om 226 dossiers. Onlangs deed de commissie die de hertaxaties moest begeleiden verslag van de ‘schade’ die de gemeente Amsterdam opliep met de ongelukkige taxaties.

Hertaxaties erfpacht Amsterdam

De totale kosten van de afwikkeling van de hertaxaties bedragen EUR 5,4 miljoen, bestaande uit:

– 3,6 miljoen euro canonrestitutie;
– 1,3 miljoen euro rentevergoeding;
– 0,3 miljoen euro taxatiekosten;
– 0,2 miljoen euro juridische en notariële kosten.

Het geschil over onjuiste erfpachttaxaties

Het geschil tussen de erfpachter (Honnebier) en de Gemeente Amsterdam ging over de canonherziening einde tijdvak. Honnebier was het niet eens met de voorwaarden en stelde dat de canon te laat was aangezegd. Daarnaast stelde Honnebier dat het taxatierapport niet correct zou zijn. Het Gerechtshof Amsterdam vernietigde het taxatierapport van de deskundigen omdat dit onvoldoende gemotiveerd was en het beginsel van hoor- en wederhoor onvoldoende was toegepast door de deskundigen. Het Hof besloot zelf de canon vast te stellen, na advies van deskundigen. Hiermee kwam na 14 jaar een definitieve uitspraak in deze rechtszaak.

Rechter vernietigt clausule erfpachtvoorwaarden

In de erfpachtvoorwaarden dient bij een herzieningsprocedure voor de canon altijd vermeld te worden dat de erfpachter altijd herziening aan de rechter kan voorleggen indien de grondeigenaar een beroep doet op de herzieningsprocedure. In een uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwaren van 13 januari 2015, een zaak tussen een grondeigenaar en Staatsbosbeheer, is dat bepaald.

Clausule in erfpachtvoorwaarden onredelijk volgens gerechtshof

Het gerechtshof heeft geoordeeld dat de procedure voor canonherziening de erfpachtvoorwaarden onredelijk bezwarend is omdat een tussen partijen bestaand geschil over herziening van de canon exclusief in handen is gelegd van de bindend adviseurs. In de herzieningsprocedure in de erfpachtvoorwaarden is niet bepaald dat de erfpachter binnen een termijn van een maand zou kunnen kiezen voor de bevoegde overheidsrechter. Dat is voorgeschreven in artikel 6:236 aanhef en onder n BW.
Recreatiegebied op erfpachtgrond

Toetsing redelijkheid erfpachtvoorwaarden aan de wet 

Bovendien is het interessant dat het gerechtshof bepaalt dat de rechter ambtshalve moet toetsen aan afdeling 6.5.3. van het Burgerlijk wetboek De rechter spreekt derhalve de vernietiging uit van de herzieningsprocedure in de erfpachtvoorwaarden. Dat betekent dat in het voorkomend geval de grondeigenaar zich tot de rechter zal dienen te wenden voor een herziening van de canon, danwel nieuwe erfpachtvoorwaarden overeengekomen dienen te worden die wel aan de wettelijke eisen voldoen.

Geen financiële voorwaarde bij overdacht erfpachtrecht  

Overigens bepaalde de rechter in deze zaak ook, net als in de eerdere zaken, dat Staatsbosbeheer bij verkoop van het erfpachtrecht door de erfpachter niet als voorwaarde mag stellen dat de canon wordt herzien. Dat levert misbruik van het toestemmingsvereiste op.