Erfpacht

informatie over erfpacht van advocaat in Amsterdam Mark van Weeren, auteur van het boek 50 Vragen over Erfpacht

Archief voor grondwaarde erfpacht

Marktconforme prijs bij erfpacht

Als de overheid iets verkoopt dan moet dat voor een marktconforme prijs. Ook bij erfpacht. Het mag niet te goedkoop want dan is het ‘staatssteun’, het mag ook niet te duur want dan wordt de overheid een ‘uitbuiter’ of maakt misbruik van haar (machts)positie.

taxatie erfpacht volgens RVB methode omstreden

RVB taxaties erfpacht omstreden

Het onroerend goed van de overheid  wordt beheerd door het Rijksvastgoedbedrijf (RVB). Dat is eigenlijk de dienst vastgoed van Binnenlandse Zaken. Ambtenaren beheren het vastgoed van de overheid want het is nooit openbaar aanbesteed. Aan pottekijkers hebben ze een hekel bij het RVB. Vooral onafhankelijk taxateurs die zonder instructie van de overheid werken. Ze willen zelf de prijs bepalen als er iets verkocht moet worden. De slager keurt zijn eigen vlees. Discussie over de prijs wordt niet geaccepteerd.

Geheime taxatiemethode RVB

Zo ook bij verkoop van erfpachtgrond op de Waddeneilanden. Onafhankelijk taxatie worden niet getolereerd. Ondanks dat de kamercommissie heeft bepaald dat onafhankelijk taxateurs (dus niet de eigen RVB-taxateurs) de waarde van de erfpachtpercelen moeten bepalen. RVB bedacht een truc, zoals er vele trucs zijn bij erfpacht. Er werd een geheime taxatiemethode bedacht, ja, de RVB-methode en aan twee professoren werd gevraagd daar wat over te zeggen. Er moest een ‘wetenschappelijk’ sausje overheen. Minachting voor de Staatssecretaris en het parlement. De twee hoogleraren hebben dat voor een hongerloontje gedaan.  Het was een goede methode volgens de profs, maar de methode moest geheim blijven. Niemand weet waarom, alleen het RVB.

Rechtszaak erfpachters

Alleen RVB vindt de uitkomsten van hun eigen methode markconform, verder niemand. O ja, wel die twee hoogleraren die er een plasje over deden. En dus stevent RVB met Staatsbosbeheer als trouwe volger af op nieuwe rechtszaken zo schrijft de Leeuwarder Courant op 12 september 2017. Volgens de woordvoerder van RVB heeft praten geen zin want RVB verandert tocht niet van standpunt. Want de prijzen zijn volgens (de geheime) RVB-methode marktconform. Vanuit de ivoren RVB toren in Den Haag, waarin de geheime taxatiemethode angstvallig verborgen, krijgen de erfpachters te horen:  “in Amerika zeggen ze dan see you in Court”. Gaat u maar lekker procederen is de boodschap van de makelaars op het Ministerie van Binnenlandse Zaken.

Misbruik van omstandigheden RVB leidt tot erfpachtconflict

Hier heeft het RVB iets te vrijpostig de eigen organisatie geprofileerd. Warren Buffet, een Amerikaan met iets meer levenservaring dan de RVB woordvoerder, heeft dat mooi verwoord: It takes 20 years to build a reputation and five minutes to ruin it. If you think about that, you’ll do things differently.

Advertenties

Voorstel eeuwigdurende erfpacht Amsterdam

De gemeente Amsterdam heeft hier haar voorstel voor (het overstappen naar ) eeuwigdurende erfpacht geformuleerd. Erfpachters kunnen via inspraak nog reageren.

Afkoop canon erfpacht

Het gaat natuurlijk om een rekensom en de vraag of het voor een erfpachter (financieel) interessant om over te stappen. Dat zal van de individuele erfpachtsituatie afhangen. Nu het canonpercentage nog relatief  laag is kan overstappen interessant zijn. Maar als er voor de komende 30 jaar al is afgekocht dan is het wellicht minder interessant. Wil je over een paar jaar verhuizen of blijf je voor altijd in de woning?voorstel-erfpacht-amsterdam

Erfpacht voorstel gemeente is verkooppraatje 

De rekensom van de gemeente neem de WOZ waarde (van 2 jaar terug) als uitgangspunt. En er wordt een korting van 10 % gegeven. Maar dat is een sigaar uit eigen doos. Ik zal het u uitleggen.

De WOZ waarde is een grove methode om de waarde van een woning vast te stellen. De methode is ooit in de wet opgenomen om een grondslag voor belastingheffing te creëren op de hele onroerende zaak. Op zich al ongelukkig dat een belastingmethode wordt gebruikt voor privaatrechtelijke erfpacht en bovendien dient de canon berekend te worden over de grondwaarde en daar zegt de WOZ waarde niets over.

WOZ houdt geen rekening met nadelen erfpacht

Los daarvan verzuimt de gemeente te vermelden dat bij de WOZ waarde geen onderscheid wordt gemaakt tussen een woning op eigendom of erfpacht. De WOZ waarde gaat uit van de fictie dat u woning op eigen grond staat terwijl dat niet zo is. Daarom zijn WOZ waardes van erfpachtwoningen eigenlijk te hoog. De nadelige effecten van erfpacht moet bij de WOZ taxatie in mindering gebracht worden, en dat gebeurt niet omdat dit wettelijk zo is bepaald. Daarom is het nogal makkelijk voor de gemeente om 10 % korting te geven bij de depreciatie. En de depreciatie was in het verleden 40 %  in Amsterdam maar is enige jaren terug al verminderd tot 25%. De gemeente geeft dus geen cent cadeau aan erfpachters.

Bezwaar erfpachter tegen WOZ

Teken dus tijdig bezwaar aan ten de WOZ beschikking want die wordt vanaf nu de grondslag voor de canon; zie daarover ook erfpacht en WOZ waarde. Let wel de wettelijke fictie dat voor de WOZ erfpacht niet bestaat krijgt u daarmee niet van tafel. Wel kunt u als argument aanvoeren dat de gemeente Amsterdam de WOZ voor ander doeleinde gebruikt dan waarvoor de WOZ bedoeld is en dat om die reden de WOZ waarde gecorrigeerd dient te worden. Lees ook: slecht vooruitzicht erfpachters Amsterdam.