Erfpacht

informatie over erfpacht van advocaat in Amsterdam Mark van Weeren, auteur van het boek 50 Vragen over Erfpacht

Archief voor gemeente amsterdam

Voorstel eeuwigdurende erfpacht Amsterdam

De gemeente Amsterdam heeft hier haar voorstel voor (het overstappen naar ) eeuwigdurende erfpacht geformuleerd. Erfpachters kunnen via inspraak nog reageren.

Het gaat natuurlijk om een rekensom en de vraag of het voor een erfpachter interessant om over te stappen. Dat zal van de individuele erfpachtsituatie afhangen. Nu het canonpercentage nog relatief  laag is kan overstappen interessant zijn. Maar als er voor de komende 30 jaar al is afgekocht dan is het wellicht minder interessant.voorstel-erfpacht-amsterdam

Erfpacht voorstel gemeente is verkoopraatje 

De rekensom van de gemeente neem de WOZ waarde (van 2 jaar terug) als uitgangspunt. En er wordt een korting van 10 % gegeven. Maar dat is een sigaar uit eigen doos. Ik zal het u uitleggen.

De WOZ waarde is een grove methode om de waarde van een woning vast te stellen. De methode is ooit in de wet opgenomen om een grondslag voor belastingheffing te creëren op de hele onroerende zaak. Op zich al ongelukkig dat een belastingmethode wordt gebruikt voor privaatrechtelijke erfpacht en bovendien dient de canon berekend te worden over de grondwaarde en daar zegt de WOZ waarde niets over.

WOZ houdt geen rekening met nadelen erfpacht 

Los daarvan verzuimt de gemeente te vermelden dat bij de WOZ waarde geen onderscheid wordt gemaakt tussen een woning op eigendom of erfpacht. De WOZ waarde gaat uit van de fictie dat u woning op eigen grond staat terwijl dat niet zo is. Daarom zijn WOZ waardes van erfpachtwoningen eigenlijk te hoog. De nadelige effecten van erfpacht moet bij de WOZ taxatie in mindering gebracht worden, en dat gebeurt niet omdat dit wettelijk zo is bepaald. Daarom is het nogal makkelijk voor de gemeente om 10 % korting te geven bij de depreciatie. En de depreciatie was in het verleden 40 %  in Amsterdam maar is enige jaren terug al verminderd tot 25%. De gemeente geeft dus geen cent cadeau aan erfpachters.

Bezwaar erfpachter tegen WOZ

Teken dus tijdig bezwaar aan ten de WOZ beschikking want die wordt vanaf nu de grondslag voor de canon; zie daarover ook erfpacht en WOZ waarde. Let wel de wettelijke fictie dat voor de WOZ erfpacht niet bestaat krijgt u daarmee niet van tafel. Wel kunt u als argument aanvoeren dat de gemeente Amsterdam de WOZ voor ander doeleinde gebruikt dan waarvoor de WOZ bedoeld is en dat om die reden de WOZ waarde gecorrigeerd dient te worden. Lees ook: slecht vooruitzicht erfpachters Amsterdam.

Herziening canon volgens actuele grondprijs

In twee recente uitspraken is bepaald dat bij verlenging van erfpacht de actuele grondprijs gebruikt mag worden voor de nieuwe canon. Ook mag de grondeigenaar nieuw erfpactvoorwaarden toepassen.

Geen recht op verlenging op basis van bestaande condities
Na het verstrijken van het tijdvak van de erfpacht is verlenging op basis van de geldende condities het beste alternatief voor erfpachter. De grondeigenaar zal voor een nieuw tijdvak op basis van actuele grondwaarde een canon willen laten vaststellen. Dat belang wordt door de rechter erkend in de zaak die een Vereniging van Eigenaars had aangespannen tegen de Gemeente Amsterdam als grondeigenaar. In de uitspraak van de gemeente Amsterdam van 5 juni 2013 (LJN: CA2189 op rechtspraak.nl) werd de gemeente Amsterdam in het gelijk gesteld en de vordering van de VvE van erfpachter afgewezen. De gemeente heeft een “gemeentebelang”: financieel rendement op basis van een marktconforme canon.

Financieel belang gemeente bij erfpachtwoningen

Financieel belang gemeente bij erfpachtwoningen

Canonverhoging, overgangsregeling en nieuwe erfpachtvoorwaarden
In de zaak waarin het Gerechtshof Amsterdam uitspraak (LJN:CA1789)deed werd het Hoogheemraadschap gedagvaard door een vereniging van erfpachters. De canon van der erfpachters was lange tijd niet verhoogd. Er mag volgens de rechter een ander grondslag toegepast worden bij wijziging van de canon die daarmee een factor 15 hoger wordt. Wel in combinatie met een overgangsregeling. Ook mogen nieuwe erfpachtvoorwaarden toegepast worden. Meer over deze uitspraak vindt je hier.