Erfpacht

informatie over erfpacht van advocaat in Amsterdam Mark van Weeren, auteur van het boek 50 Vragen over Erfpacht

Archief voor erfpachtcontract

Eeuwigdurend onredelijk?

Het Parool schrijft: het Amsterdamse voorstel voor eeuwigdurende erfpacht is te ingewikkeld en veel te duur voor erfpachters, aldus onderzoeksinstituut Rigo. Dit volgt uit een rapport dat is opgesteld in opdracht van de Vereniging Eigen Huis.
Toch maakt de gemeente nu bekend: Amsterdam kiest voor eeuwigdurende erfpacht voor nieuwbouw vanaf 1 juli 2016. Voor woningen komt dus naast afkoop een indexcanon, maar geen vaste canon. Een erfpachter hoeft dus niet voor volledige (eeuwigdurende ) afkoop van de canon te kiezen. Bij commercieel vastgoed wordt alleen afkoop aangeboden. Lees hier de aankondiging eeuwigdurende erfpacht.

Recht op verlenging erfpacht?

Indien geen recht op verlenging is overeengekomen dan hoeft de grondeigenaar ook niet te verlengen. Deze hoofdregel volgt uit 3:81 BW. Het recht van erfpacht gaat dan “teniet door het verloop van de tijd waarvoor het recht is gevestigd.” Dat gebeurde na afloop van de termijn van de overeengekomen periode 30 jaar met een sportvereniging in Limburg. In de uitspraak van 24 juli 2013 van de rechtbank Limburg, ECLI:NL:RBLIM:2013:8746, bevestigde de rechter dat. De gemeente in kwestie had voor 30 jaar een sportterrein in erfpacht uitgegeven en wil na afloop van deze termijn de erfpacht niet verlengen. Uit de erfpachtovereenkomst en uit de notariële akte van 1983 blijkt dat het recht van erfpacht (en de overeenkomst) eindigt op 25 juli 2013. De beëindiging geschied “van rechtswege”, dat wil zeggen: automatisch. De rechter kon daar niets tegen doen.

Erfpachtadvocaat: verlenging erfpacht moet blijken uit akte of erfpachtvoorwaarden

Erfpachtadvocaat: verlenging erfpacht moet blijken uit akte of erfpachtvoorwaarden

Recht op verlenging erfpacht moet overeengekomen zijn.

De gemeente was en is naar oordeel van de rechter niet verplicht om de overeenkomst en/of in elk geval het recht van erfpacht te verlengen. Daarvoor behoefde de gemeente ook geen rechtvaardiging te geven. De vrijheid van de eigenaar om met het recht van eigendom te doen wat hij/zij wil en om al dan niet met een partij een overeenkomst te sluiten/te verlengen omtrent zijn/haar eigendom, staat voorop als belangrijk beginsel in het Burgerlijk Wetboek. Het recht op verlenging zou dus nog voor kunnen vloeien uit ander feiten en omstandigheden. Die moet de erfpachter dan aantonen. Bijvoorbeeld een toezegging namens de grondeigenaar.

Niet verlengen in strijd met redelijkheid en billijkheid of beginselen van behoorlijk bestuur? 

In de zaak van de sportvereniging was ook niet  gebleken van toezeggingen en verder is niet gebleken van anderszins door de gemeente bij de erfpachter vereniging gewekte verwachtingen dat de erfpachter de grond na afloop van het tijdvak zou mogen blijven gebruiken, stond en staat het de gemeente vrij om als eigenaar met de grond te doen wat zij wenst. De gemeente had ook niet gehandeld in strijd met de redelijkheid en billijkheid ex artikel 6:248 BW en ook niet in strijd met artikel 3:13 BW en/of de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

Omzetten van erfpacht

Omzetting of conversie is het omzetten van de erfpacht naar (bloot) eigendom. Maar de term omzetting wordt ook wel  gebruikt voor het aanduiden van omzetting naar een ander type erfpacht, te weten:

– omzetting van tijdelijke erfpacht in voortdurende erfpacht;-
– omzetting tijdelijke erfpacht in een eeuwigdurend erfpachtrecht;
– omzetting voortdurend erfpachtrecht in eeuwigdurend erfpachtrecht.

Een derde vorm van omzetting is de mogelijkheid om tijdens de looptijd van een erfpachtcontract over te stappen naar nieuwe (actuele) erfpachtvoorwaarden. In Amsterdam is dat binnenkort mogelijk als de erfpachtvoorwaarden AB2013 gereed zijn.

Conversie erfpacht tegen iedere prijs?

Bij omzetting van de erfpacht naar eigendom dient een koopsom bedongen te worden om het bloot eigendom te verwerven. De waardering van de grond is vaak een struikelblok. Daar ontstaat vaak discussie over de prijs die betaalt moet worden door de erfpachter.  In de praktijk blijkt dat erfpachters lang niet altijd gebruik maken van de mogelijkheid om de blote eigendom van de grond te verwerven. Dat blijkt uit het rapport “Ervaringen met erfpacht” (Ministerie van Binnenlandse Zaken maart 2013). Zo is gebleken dat in Den Haag degene die erfpacht eeuwigdurend hebben afgekocht zelden overgaan tot de koop van blooteigendom.

Wanneer is conversie van erfpacht naar eigendom interessant voor de erfpachter?

Er kunnen voor de erfpachter meerdere redenen zijn om de eigendom te verwerven. Dat zal van de feiten en omstandigheden van de betreffende erfpachtsituatie afhangen. Wat voor de ene erfpachter geldt, hoeft niet voor de ander erfpachter te gelden. Vaak spelen financiële motieven een doorslaggevende rol. De erfpachter zal altijd een rekensom moeten maken van de canonontwikkeling op basis van zijn huidige contract en hetgeen conversie hem oplevert. De fiscale aftrekbaarheid van de canon verdwijnt als de erfpachter de eigendom verwerft. Wellicht kan daar aftrek voor hypotheekrente van de woninghypotheek voor in de plaats komen.

Recht op eigen deskundige bij herziening canon

Benoeming van een “eigen deskundige” namens de erfpachter in een driemanschap van taxateurs is gebruikelijk. In het kader van herziening van een erfpachtcontract wordt de grond opnieuw getaxeerd. Of bij aanvang van de erfpacht of verkoop van de grond. De grondeigenaar zal dan een taxateur benoemen die de taxatie doet. Het is van belang dat de erfpachter vaststelt of deze taxateur een instructie heeft gekregen van de grondeigenaar. Door zo’n taxatie-instructie kan er namelijk een afwijkende en te hoge waarde uit de taxatie komen.
Erfpacht Geschillenclausule

Is de taxateur onafhankelijk en objectief ? Dat is de eerste vraag die de erfpachter zou moeten stellen. En wordt de procedure voor benoeming van de deskundigen correct gevolgd? Bij het benoemen van drie deskundigen heeft de erfpachter het recht om zelf ook een deskundige aan te wijzen. Dat gebeurd soms niet en dat kan tot een ongeldige taxatie leiden. Dat was het geval in de deze zaak waarin de rechtbank Amsterdam uitspraak deed op 13 februari 2013, LJN: BZ8515.

“De rechtbank is van oordeel dat van de Gemeente verwacht mag worden bij wijziging van een zo essentiële voorwaarde als de hoogte van een canon, iets dat weinig voorkomt en ingrijpende gevolgen kan hebben voor de erfpachter, een reële mogelijkheid wordt verschaft om een eigen deskundige te kiezen. De Gemeente heeft zelf gesteld dat de erfpachter de voorkeur heeft uitgesproken voor een andere deskundige dan [A]. Bovendien blijkt uit de correspondentie vanaf 2004 dat de erfpachter zich niet heeft neergelegd bij de benoeming van [A]. de erfpachter moet er dan in ieder geval op kunnen vertrouwen dat inderdaad conform de procedure waartoe de Gemeente zelf heeft besloten voor gevallen als deze een deskundige is benoemd door in ieder geval de meerderheid van de erfpachters. Indien dat niet is gebeurd, is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat JBW gehouden wordt aan een taxatie van deskundigen die benoemd zijn zonder haar instemming.

Erfpacht

Een fout in de procedure voor benoeming van een deskundige kan de gemeente jaren later opbreken. Met als risico dat opnieuw getaxeerd moet worden om de canonherziening vast te stellen.

Recht om  eigen deskundige aan te wijzen
Bij de rechtbank Amsterdam loopt een geschil omtrent bouwbloksgewijze aanpassing erfpachtcanon. Een van de erfpachters was het niet eens met door pachters aangewezen deskundige. Het bezwaar van de erfpachter dat procedure niet correct is doorlopen wel terecht. Het betrof een deskundigenprocedure uit erfpachtvoorwaarden van 1915. Van de Gemeente mag verwacht worden bij wijziging van de hoogte van een canon, iets dat weinig voorkomt en ingrijpende gevolgen kan hebben voor de erfpachter, een reële mogelijkheid wordt verschaft om een eigen deskundige te kiezen, aldus de rechbank.

Taxatie ongeldig bij fout in procedure benoeming deskundige
De erfpachter moet er dan in ieder geval op kunnen vertrouwen dat inderdaad conform de procedure waartoe de Gemeente zelf…

View original post 80 woorden meer

Erfpacht Amsterdam 2013

Ook in Amsterdam is men er achter dat het systeem van erfpacht uit de hand gelopen is. Er is veel kritiek op het erfpachtsysteem in Amsterdam. De VVD  uit die kritiek en de Stichting Erfpachtbelang Amsterdam, maar ook de Rekenkamer Amsterdam. De Gemeente Amsterdam wil daar iets aan doen. Het zou een gemiste kans zijn als de Gemeente Amsterdam het systeem van erfpacht niet grondig wijzigt, zodat het wel redelijk en billijk is voor erfpachters. Wethouder Van Poelgeest geeft aan “de scherpe kantjes van het systeem af te halen”, zo meldt Het Parool naar aanleiding van een bijeenkomst van 20 november 2012 in Amsterdam over erfpacht. Hij bedoelt dat de erfpachtvoorwaarden aangepast gaan worden. De opmerking geeft al aan dat het systeem van erfpacht zelf niet wordt aangepast. Dat systeem is de wettelijke regeling van erfpacht in het Burgerlijk Wetboek (Boek 5, Titel 7).

De oplossing hiervan ligt echter in Den Haag. De summiere regeling van erfpacht in het Burgerlijk Wetboek zal aangepast moeten worden. Het grootste conflict is doorgaans de wijze van taxeren van de grond en daarop gebaseerde canon. De taxatiemethode voor erfpachtgrond zou bijvoorbeeld vastgelegd kunnen worden in de wet. Een redelijke en eerlijke taxatiemethode (desnoods met bijbehorende taxatierichtlijn) kan vastgelegd worden in het Burgerlijk Wetboek en geldt dan voor erfpacht in heel Nederland. Dat voorkomt ook dat de ene gemeente erfpachtgrond anders taxeert  dan een andere gemeente. Dat leidt ook tot scheve ogen bij erfpachters. Met als gevolg meer klachten en procedures.

De erfpachtakte en uitleg daarvan bij geschillen

De erfpachtakte is de notariële akte waarbij het erfpachtrecht is gevestigd of overeengekomen. Ook in de koopakte kan het recht van erfpacht zijn opgenomen. Een erfpachtakte bevat veel formeel taalgebruik. Dat wil niet zeggen dat alles per se goed geregeld is. Soms is niet duidelijk wat eigenaar en erfpachter beoogd hebben voor een specieke situatie. Het gaat dan om de uitleg van aan een bepaling in de erfpachtakte gegeven kan worden. Hoe wordt zo’n beding in de erfpachtakte dan uitgelegd?

Rechters hebben daarover nagedacht. De rechter neemt dan als uitgangspunt dat de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte (zie de arresten van de Hoge Raad van 8 december 2000, NJ 2001/350, HR 13 juni 2003, NJ 2004/251 en HR 4 september 2009, RvdW 2009/909). Het komt ook aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan de door hen gebezigde bewoordingen mochten toekennen en op hetgeen zij daaromtrent redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn de omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, van beslissende betekenis.

Het gaat dus niet alleen om taalkundige uitleg van wat er in de erfpachtakte staat. Maar ook om intentie van partijen, de verwachtingen die zijn ontstaan en wat gelet op de omstandigheden van het geval redelijk is.

Minister over erfpacht in Amsterdam

Minister Spies schreef onlangs een brief over erfpacht in Amsterdam. De Minister antwoordt op vragen van Kamerleden. Die antwoorden komen er kort gezegd op neer dat de Minister het erfpachtbeleid in Amsterdam volledig aan de gemeente overlaat met betrekking tot de grond van de gemeente zelf. Het staat de gemeente dus vrij om grond in erfpacht uit te geven. De Minister laat zich niet uit over het feit dat de gemeente een monopoliepositie met betrekking tot grond in de gemeente zou hebben. Degene die zich benadeelt voelt, moet maar een klacht indienen bij de NMA. Aangaande verschillende typen contracten welke de gemeente hanteert voor erfpacht, heeft de Minister verder ook geen mening. De gemeente moet zich aan de wet houden en beginselen van behoorlijk bestuur.

De klacht wordt door de Minister ook gezien als een voordeel, in die zin dat de aanschafwaarde van onroerend goed daardoor goedkoper zou zijn. De koper koopt immers niet de grond, maar betaalt alleen jaarlijkse canon. Ook de aanzienlijke canonverhoging die zich in Amsterdam voordoet, is aan de Minister voorgelegd. Deze geeft aan dat de gemeente Amsterdam dit ruim van tevoren aankondigt. Vooral bij oude erfpachtcontracten kan de canonverhoging aanzienlijk zijn. Aangezien deze contracten er langzaam uit zouden lopen, zou dat probleem in de toekomst moeten afnemen, volgens de Minister. In geval van onenigheid over de nieuwe canon, zal deze altijd vastgesteld worden door drie onafhankelijke deskundigen, zo memoreert de Minister. De Minister verwacht dat bij de aanpassing van een model koopovereenkomst de specifieke kenmerken van erfpacht beter onder de aandacht zullen komen van aspirant kopers. De erfpachtboete die in Amsterdamse contracten is opgenomen, bijvoorbeeld om overtreding van de overeengekomen bestemming tegen te gaan, wordt vrijwel nooit opgelegd door de gemeente. De erfpachter kan altijd naar de rechter stappen om de boete aan te vechten.

De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) heeft erfpachtcriteria opgesteld ten behoeve van hypotheekfinanciering. Deze NVB-criteria zijn op 5 oktober 2011 gepubliceerd.  Het zijn softe criteria. Bestaande erfpachtcontracten kunnen aan deze criteria getoetst worden door een notaris. Iedere notaris in Nederland kan gevraagd worden door een erfpachter om een contract te toetsen. De Minister spreekt uit dat het gewenst is dat de gemeente Amsterdam bij het vernieuwen van erfpachtvoorwaarden rekening houdt met de NVB-criteria. Het is uiteindelijk aan de gemeenteraad Amsterdam om deze nieuwe voorwaarden erpachtcontracten in Amsterdam vast te stellen.

De volledige antwoorden zijn te vinden op de website www.rijksoverheid.nl “beantwoording kamervragen over erfpacht in Amsterdam”. http://www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/kamerstukken/2012/05/14/beantwoording-kamervragen-over-erfpacht-in-amsterdam.html