Erfpacht

informatie over erfpacht van advocaat in Amsterdam Mark van Weeren, auteur van het boek 50 Vragen over Erfpacht

Archief voor erfpachtadvocaat

Leuker kan je het niet maken: erfpacht

Bron van erfpachtleed

Mensen vragen mij wel hoe het nou komt dat erfpacht zo’n slecht imago heeft; en vaak financieel ongunstig uitpakt. De bron van de erfpachtsores is de gebrekkige wettelijke regeling. Er zijn slechts 16 wetsartikelen in het Burgerlijk Wetboek die grondbezitters de vrije hand geven door middel van erfpachtvoorwaarden een erfpachter klem te zetten. Een nieuw kabinet zou eens werk moeten maken van een goede wettelijke regeling doe meer bescherming biedt tegen onredelijke erfpacht.
Einde erfpacht contract

Erfpacht in nieuwe media

Zolang er geen goede wettelijke regeling zullen erfpachters moeten ‘vechten’ voor hun rechten. Grondeigenaren kunnen het kennelijke niet leuker maken. Wel worden nieuwe media gebruikt om duidelijker te maken wat erfpacht nu eigenlijk is, en wat er voor mogelijkheden zijn bij canonherziening, de afloop van de pachttermijn of afkoop van de canon.

Zie bijvoorbeeld het filmpje van de gemeente Den Haag over erfpacht.

Commentaar voorstel erfpacht Amsterdam

De Amsterdams erfpacht houdt de gemoederen flink bezig. In alle media wordt melding gemaakt van de onrust die bij erfpachters is ontstaan.

Erfpacht Amsterdam duurder

De Telegraaf: nieuwe erfpacht veel duurder

Bedenkingen bij voorstel eeuwigdurende erfpacht

In mijn laatste blog over erfpacht besteed ik aandacht aan:
– gedoe door gebruik van WOZ waarde bij erfpacht
– de veel te lage korting (depreciatie)
– het canonpercentage is kunstmatig hoog
– niet alles is voor eeuwig afgekocht

Ook Een Vandaag besteed aandacht aan Grote Onrust bij Amsterdamse Erfpachters.

Tot 19 februari 2017 kunnen erfpachters een inspraakreactie geven over de plannen van de gemeente met eeuwigdurende erfpacht

Voorstel eeuwigdurende erfpacht Amsterdam

De gemeente Amsterdam heeft hier haar voorstel voor (het overstappen naar ) eeuwigdurende erfpacht geformuleerd. Erfpachters kunnen via inspraak nog reageren.

Het gaat natuurlijk om een rekensom en de vraag of het voor een erfpachter interessant om over te stappen. Dat zal van de individuele erfpachtsituatie afhangen. Nu het canonpercentage nog relatief  laag is kan overstappen interessant zijn. Maar als er voor de komende 30 jaar al is afgekocht dan is het wellicht minder interessant.voorstel-erfpacht-amsterdam

Erfpacht voorstel gemeente is verkoopraatje 

De rekensom van de gemeente neem de WOZ waarde (van 2 jaar terug) als uitgangspunt. En er wordt een korting van 10 % gegeven. Maar dat is een sigaar uit eigen doos. Ik zal het u uitleggen.

De WOZ waarde is een grove methode om de waarde van een woning vast te stellen. De methode is ooit in de wet opgenomen om een grondslag voor belastingheffing te creëren op de hele onroerende zaak. Op zich al ongelukkig dat een belastingmethode wordt gebruikt voor privaatrechtelijke erfpacht en bovendien dient de canon berekend te worden over de grondwaarde en daar zegt de WOZ waarde niets over.

WOZ houdt geen rekening met nadelen erfpacht 

Los daarvan verzuimt de gemeente te vermelden dat bij de WOZ waarde geen onderscheid wordt gemaakt tussen een woning op eigendom of erfpacht. De WOZ waarde gaat uit van de fictie dat u woning op eigen grond staat terwijl dat niet zo is. Daarom zijn WOZ waardes van erfpachtwoningen eigenlijk te hoog. De nadelige effecten van erfpacht moet bij de WOZ taxatie in mindering gebracht worden, en dat gebeurt niet omdat dit wettelijk zo is bepaald. Daarom is het nogal makkelijk voor de gemeente om 10 % korting te geven bij de depreciatie. En de depreciatie was in het verleden 40 %  in Amsterdam maar is enige jaren terug al verminderd tot 25%. De gemeente geeft dus geen cent cadeau aan erfpachters.

Bezwaar erfpachter tegen WOZ

Teken dus tijdig bezwaar aan ten de WOZ beschikking want die wordt vanaf nu de grondslag voor de canon; zie daarover ook erfpacht en WOZ waarde. Let wel de wettelijke fictie dat voor de WOZ erfpacht niet bestaat krijgt u daarmee niet van tafel. Wel kunt u als argument aanvoeren dat de gemeente Amsterdam de WOZ voor ander doeleinde gebruikt dan waarvoor de WOZ bedoeld is en dat om die reden de WOZ waarde gecorrigeerd dient te worden. Lees ook: slecht vooruitzicht erfpachters Amsterdam.

Erfpacht en financieringsvoorbehoud

Een koper doet er verstandig aan een financieringsvoorbehoud overeen te komen in een koopcontract, zeker als het huis op erfpacht staat. De financiering van een woning op erfpacht laat nog regelmatig te wensen over. En dat wil je als koper het koopcontact kunnen ontbinden. Spreek een termijn van zeker 3 maanden waarbinnen een beroep op het financieringsvoorbehoud gedaan kan worden. Vraag als koper tegelijk offerte bij verschillende banken.

Doorgaans zit het probleem bij de financiering in de toepasselijke erfpachtvoorwaarden die onredelijke bedingen bevatten. De erfpachtvoorwaarden doorstaan dan ook niet de toets aan de Criteria van de NVB die getoetst kunnen worden door Notaris (erfpachtopinie) of een ErfpachtToets door mijn kantoor.

Wat ook kan geburen is dat de grondeigenaar tijden het verkoopproces toestemming geeft voor de overdracht van het recht van erfpacht en daarbij nader voorwaarden oplegt. Bijvoorbeeld een hogere canon. Dat hoeft de (verkopende) erfpachter niet te accepteren en koper ook niet, maar dat is soms lastig omdat de verkopende erfpacht er vanaf wil.

Lees ook over een kort geding inzake financiering op erfpacht: financieringsvoorbehoud woning op erfpacht.

Hertaxatie bij herziening canon

Veel erfpachtcontracten en zeker bij erfpacht in Amsterdam hebben een geschillenclausule; een driepartijentaxatie door drie deskundigen. De erfpachter mag een deskundige aanwijzen en de grondeigenaar ook; deze twee deskundigen benoemen gezamenlijk de 3e deskundige die de erfpachttaxatie gaat uitvoeren.
Holding Netherlands

Driepartijentaxatie: bindend advies bij erfpachtgeschil

Het deskundigenadvies is een bindend advies dat moet voldoen aan de eisen van redelijkheid en billijkheid. Als het deskundigenrapport onvoldoende gemotiveerd is of gebrekkig tot stand is gekomen dan kan de rechter het bindend advies vernietigen op basis van artikel 7:904 BW. Dat is bij een aantal erfpachttaxaties beurt in de Honnebier zaak. Diverse taxatierapporten werden door de rechter vernietigd. Het gaat om 226 dossiers. Onlangs deed de commissie die de hertaxaties moest begeleiden verslag van de ‘schade’ die de gemeente Amsterdam opliep met de ongelukkige taxaties.

De totale kosten van de afwikkeling van de hertaxaties bedragen EUR 5,4 miljoen, bestaande uit:

– 3,6 miljoen euro canonrestitutie;
– 1,3 miljoen euro rentevergoeding;
– 0,3 miljoen euro taxatiekosten;
– 0,2 miljoen euro juridische en notariële kosten.

Het geschil over onjuiste erfpachttaxaties

Het geschil tussen de erfpachter (Honnebier) en de Gemeente Amsterdam ging over de canonherziening einde tijdvak. Honnebier was het niet eens met de voorwaarden en stelde dat de canon te laat was aangezegd. Daarnaast stelde Honnebier dat het taxatierapport niet correct zou zijn. Het Gerechtshof Amsterdam vernietigde het taxatierapport van de deskundigen omdat dit onvoldoende gemotiveerd was en het beginsel van hoor- en wederhoor onvoldoende was toegepast door de deskundigen. Het Hof besloot zelf de canon vast te stellen, na advies van deskundigen. Hiermee kwam na 14 jaar een definitieve uitspraak in deze rechtszaak.

Taxatie bloot eigendom RVB

Een taxateur moet objectief kunnen taxeren en onafhankelijk zijn. Daarom is het vreemd dat de overheid haar haar eigen ambtenaren laat taxeren. Zeker in het gevoelige erfpachtdossier op de Waddeneilanden.

Toch gebeurt dat. Ambtenaren van het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) doen bijvoorbeeld zelf de taxaties van erfpachtgrond op de Wadden. Terwijl de Staatssecretaris al eens heeft gezegd dat taxatie van erfpachtgrond die verkocht wordt door onafhankelijke taxateurs moet gebeuren. Om de taxaties dan toch een officieel tintje te geven laat je twee hoogleraren er een plasje over doen. Ethische armoede bij de overheid.

Taxatie RVB erfpacht Wadden

Waarom schakelt overheid geen onafhankelijke taxateurs in?

Het rapport van de twee hoogleraren over de ‘RVB methode’ geeft aan dat er het nodig mankeert aan de RVB taxaties. Maar de hoogleraren vergissen zich zelf ook. Erfpachtdeskundige Peter Jager heeft het de  ontspoorde RVB  taxaties als volgt samengevat:
– de hoogleraren vergissen zich in wat op de markt gebruikelijk is. Het gaat niet om de grondmarkt maar de markt van blooteigendom;
_ de beoordeling betrof bepaling van de grondwaarde terwijl het gaat het  bepalen van de markt waarde van bloot eigendom. Deze waarden worden verschillende bepaald;
– de minister geeft een te gretige uitleg aan de beoordeling die geen validatie is;
– de vele aanbevelingen zouden in een geheim bron vermeld zijn;
– een definitie van marktwaarde bloot eigendom ontbreekt;
– het rapport ontbeert een wetenschappelijk aanpak;
– de laatst uitweg van het RVB in het erfpachtdossier is hiermee mislukt.

Dit is de zoveelste onhandige stap van de overheid in het erfpachtdossier op de Wadden.

Taxatie erfpacht

Taxeren van erfpachtgrond is niet eenvoudig. Een erfpachter moet zich laten adviseren door een erfpachtdeskundige of taxateur die ervaring heeft in het taxeren van erfpachtpercelen. Wanneer is er sprake van een fout in de taxatie?

Einde erfpacht in zicht?

Bij de beoordeling van door NVM-makelaars uitgevoerde taxaties uitgangspunt is dat in beginsel over de hoogte van taxaties slechts kan worden geklaagd indien een makelaar in redelijkheid niet tot een bepaalde taxatie heeft kunnen komen en bij het taxeren niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van hem mocht worden verwacht. Een voorbeeld van taxaties met erfpacht die voor de tuchtrechter kwamen.

Waarde opstal bij einde erfpacht

Bij einde van de erfpacht heeft de erfpachter recht op vergoeding van de waarde van de opstal. Maar hoe wordt die waarde getaxeerd? Dat kan soms een berekeningsmethodiek zijn die in een bepaalde gemeente bij beëindiging van een erfpachtrecht en/of (her)uitgifte een gebruikelijke taxatiemethode is. Dat moet de taxateur echter wel toelichten in zijn taxatierapport. In het taxatierapport dient voldoende duidelijk een verklaring en onderbouwing verschaft te zijn voor de waardering van het pand. 

Doel taxatie: opstal en/of grond?

In dit voorbeeld klacht onjuiste taxatie werd de klacht tegen de makelaar gegrond verklaard. Het doel van de taxatie door de makelaar is de vaststelling van de vergoeding van de opstal, waartoe de onderhandse verkoopwaarde van de opstal, exclusief de grond, met als peildatum 1 januari 2010 is getaxeerd. De makelaar stelt dat hij bij zijn waardering gebruik heeft gemaakt van de gangbare berekeningsmethode die wordt toegepast in geval van canonherziening einde tijdvak. De waarde van de opstal werd getaxeerd op € 577.857,- (na herontwikkeling). De makelaar past op deze waarde nog een correctie toe vanwege de risicofactor en de hogere erfpachtcanon en komt tot een waarde van € 495.000,-.

Tuchtrechter beoordeelt klacht over taxatie

De tuchtrechter stelt vast dat de makelaar met dat percentage weliswaar de grondwaarde berekend maar heeft hij niet aangegeven of en op welke wijze dat percentage en die grondwaarde in zijn berekening van de waarde van de opstal is betrokken. Bij berekening van de waarde door begroting van huuropbrengsten na herontwikkeling de (bouw)kosten af te trekken maar niet is depreciatie van 40% toegepast. Volgens de tuchtrechter heeft de makelaar tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld door in een taxatierapport te verklaren dat sprake is van een onderhandse verkoopwaarde exclusief de grond van € 495.000,–, terwijl het er voor dient te worden gehouden dat die waarde een taxatie van de opstalwaarde inclusief de grond betreft.
Ook een financier kan door een foute taxatie benadeeld worden; lees uitspraak 13-57 RvT Hilversum waar de bank een klacht indiende wegens een te hoge taxatie nadat de klant failliet ging en het onderpand veel minder waard bleek.