Erfpacht

informatie over erfpacht van advocaat in Amsterdam Mark van Weeren, auteur van het boek 50 Vragen over Erfpacht

Archief voor erfpacht Amsterdam

Vragen blijven bij erfpachters

Een brief van bezorgde erfpachters werd op 29 mei 2017 terecht in Het Parool geplaatst. Deze erfpachters in Amsterdam blijven met onbeantwoorde vragen over hun erfpachtrecht zitten na de aangepaste overstapregeling naar (de optie) eeuwigdurende erfpacht(canon). Ik ben zo vrij de vragen te beantwoorden, ik heb tenslotte een boek over erfpacht geschreven.

Erfpachtadvocaat Mark van Weeren over vragen erfpachters in Het Parool

Is gemeente aansprakelijk voor verslechtering grondkwaliteit en verzakking?

Jazeker. Dit moet ook direct gemeld worden bij de gemeente als grondeigenaar. De erfpachter heeft een meldplicht voor gebreken. Verslechtering van de grondkwaliteit is een zaak waar de gemeente verantwoordelijk voor is. Indien na de de melding van het gebrek schade door verzakking ontstaat dan is de gemeente Amsterdam aansprakelijk.

Wat is eeuwigdurend?

Als je overstapt naar eeuwigdurende erfpacht (en dat hoeft dus niet; je kan ook het bestaande contract  en daarbij geldende algemene bepalingen voortzetten) dat kan je de financiële verplichting (canon) voor altijd afkopen. Je koopt alleen de financiële verplichting af en je wordt dus nooit eigenaar van de grond. Je bent slecht economisch eigenaar. De gemeente blijft juridisch eigenaar. Dat hoeft niet: je kan ook kiezen voor een jaarlijks te betalen indexcanon.

Hoe moet je het voorstel met een korting voor de erfpachter beoordelen?

De gemeente toont zich hier als koopman. Erfpacht is big business voor de gemeente. De kritiek op het eerste voorstel was voorzien en het is in feite onderhandelingstactiek met de eigen bevolking. Erfpacht is niet eerlijk. Het is handel. De gemeente handelt bedrijfsmatig in grond en wil daar zoveel mogelijk voor vangen. En dat de grondwaarde in 100 jaar al meerdere keren is betaald door erfpachters maakt niet uit bij erfpacht.
Dit spel is eeuwigdurend.

Advertenties

Erfpacht Amsterdam – nieuwe rekensom

De coalitiepartijen D66, VVD en SP komen met een aanpassing van de erfpachtplannen, die eeuwigdurende afkoop van de canon mogelijk moet maken, aldus Het Parool over erfpacht. De indruk wordt gewekt dat dit voordeliger zou zijn. Dat is echter te optimistisch, hoewel het wel iets minder duur wordt. Standaard vindt al depreciatie plaats van 25% bij waardering van de grond. Dat percentage was bij het eerder voorstel heel opportunistisch op 10% gezet. Aangezien depreciatie bij erfpacht in Amsterdam al vele jaren 25% is dit geen nieuws; het was zelfs 40%. Volgens taxatiedeskundigen mag je dit geen korting noemen; het is een beperking van de verkregen waarde (depreciatie) vanwege alle nadelen die aan erfpacht kleven. De gemeente ‘verkoopt’ het als ‘korting’.

Erfpachtcontract advocaatMethode canonberekening in voordeel gemeente

De aangepast rekenmethode laat nog steeds buiten beschouwing dat een bestaand recht van erfpacht waarde heeft. Dat laat de gemeente buiten beschouwing door de WOZ waarde alleen ‘op te knippen’ in een aandeel voor de woning en de grond.

Aandeel van de grond in WOZ waarde; de grondquote

De gemeente introduceert de buurtstraatquote om uit de WOZ waarde de ‘grondwaarde’ te halen. Die grondquote wordt nu gemaximeerd op 49%. Het is een nogal grove methode die nadelig is voor de erfpachters. De waardestijging van de woningen wordt grotendeel aan de grond toegerekend een klassiek truc bij erfpacht, terwijl de erfpachter alle investeringen heeft gedaan. In het aangepaste erfpachtplan wordt het iets aan banden gelegd maar eeuwigdurend afkopen van de canon blijft nog steeds een dure hobby met deze (aangepaste) rekenmethode.

 

Voorstel eeuwigdurende erfpacht Amsterdam

De gemeente Amsterdam heeft hier haar voorstel voor (het overstappen naar ) eeuwigdurende erfpacht geformuleerd. Erfpachters kunnen via inspraak nog reageren.

Afkoop canon erfpacht

Het gaat natuurlijk om een rekensom en de vraag of het voor een erfpachter (financieel) interessant om over te stappen. Dat zal van de individuele erfpachtsituatie afhangen. Nu het canonpercentage nog relatief  laag is kan overstappen interessant zijn. Maar als er voor de komende 30 jaar al is afgekocht dan is het wellicht minder interessant. Wil je over een paar jaar verhuizen of blijf je voor altijd in de woning?voorstel-erfpacht-amsterdam

Erfpacht voorstel gemeente is verkooppraatje 

De rekensom van de gemeente neem de WOZ waarde (van 2 jaar terug) als uitgangspunt. En er wordt een korting van 10 % gegeven. Maar dat is een sigaar uit eigen doos. Ik zal het u uitleggen.

De WOZ waarde is een grove methode om de waarde van een woning vast te stellen. De methode is ooit in de wet opgenomen om een grondslag voor belastingheffing te creëren op de hele onroerende zaak. Op zich al ongelukkig dat een belastingmethode wordt gebruikt voor privaatrechtelijke erfpacht en bovendien dient de canon berekend te worden over de grondwaarde en daar zegt de WOZ waarde niets over.

WOZ houdt geen rekening met nadelen erfpacht

Los daarvan verzuimt de gemeente te vermelden dat bij de WOZ waarde geen onderscheid wordt gemaakt tussen een woning op eigendom of erfpacht. De WOZ waarde gaat uit van de fictie dat u woning op eigen grond staat terwijl dat niet zo is. Daarom zijn WOZ waardes van erfpachtwoningen eigenlijk te hoog. De nadelige effecten van erfpacht moet bij de WOZ taxatie in mindering gebracht worden, en dat gebeurt niet omdat dit wettelijk zo is bepaald. Daarom is het nogal makkelijk voor de gemeente om 10 % korting te geven bij de depreciatie. En de depreciatie was in het verleden 40 %  in Amsterdam maar is enige jaren terug al verminderd tot 25%. De gemeente geeft dus geen cent cadeau aan erfpachters.

Bezwaar erfpachter tegen WOZ

Teken dus tijdig bezwaar aan ten de WOZ beschikking want die wordt vanaf nu de grondslag voor de canon; zie daarover ook erfpacht en WOZ waarde. Let wel de wettelijke fictie dat voor de WOZ erfpacht niet bestaat krijgt u daarmee niet van tafel. Wel kunt u als argument aanvoeren dat de gemeente Amsterdam de WOZ voor ander doeleinde gebruikt dan waarvoor de WOZ bedoeld is en dat om die reden de WOZ waarde gecorrigeerd dient te worden. Lees ook: slecht vooruitzicht erfpachters Amsterdam.

Eeuwigdurend onredelijk?

Het Parool schrijft: het Amsterdamse voorstel voor eeuwigdurende erfpacht is te ingewikkeld en veel te duur voor erfpachters, aldus onderzoeksinstituut Rigo. Dit volgt uit een rapport dat is opgesteld in opdracht van de Vereniging Eigen Huis.
Toch maakt de gemeente nu bekend: Amsterdam kiest voor eeuwigdurende erfpacht voor nieuwbouw vanaf 1 juli 2016. Voor woningen komt dus naast afkoop een indexcanon, maar geen vaste canon. Een erfpachter hoeft dus niet voor volledige (eeuwigdurende ) afkoop van de canon te kiezen. Bij commercieel vastgoed wordt alleen afkoop aangeboden. Lees hier de aankondiging eeuwigdurende erfpacht.

Rapport grondwaarde erfpacht Amsterdam

Onduidelijkheid over grondwaarde advies erfpacht Amsterdam

De Grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht heeft in mijn visie niet veel nieuws gebracht. De keuze voor de residuele grondwaarde methode is niet nieuw. Ook het gebruiken van WOZ taxaties bij erfpacht is al toegepast door Staatsbosbeheer en bijvoorbeeld Hoogheemraadschappen. Dat heeft ook de nodige kritiek opgeleverd. Het zou toch een goed moment geweest zijn dat nu daadwerkelijk een erfpachtmethode voor taxatie van grondwaarde bij erfpacht bedacht zou zijn die wetenschappelijk ook gefundeerd is. Het rapport is eigenlijk meer van hetzelfde wat ook in heel veel andere rapporten van commissies staat, en dat is natuurlijk jammer.

Adviescommissie inzake taxatie erfpachtgrond

Adviescommissie inzake taxatie erfpachtgrond

Erfpacht is geen belasting

Het is dan ook navrant om van ‘een hoge acceptatiegraad” te spreken bij WOZ taxaties. Uit het feit dat mensen hun belasting betalen kan je niet afleiden dat hier sprake is van een goede methode. Dat is geen zuivere redenering. Zo wordt erfpacht geschaard onder het ‘noodzakelijk kwaad van belastingen’. Die ongewenste beeldvorming voorkom je door een volledig eigen erfpachtmethode voor grondwaarde te ontwikkelen die ook wetenschappelijk waterproof is.

Risico-opslag in canonpercentage

Wat betreft de verhandeling over canonpercentages ben ik toch wel gechoqueerd door de risico-opslag van 1,5% tot 2% die gekozen wordt. Dat is toch echt niet meer van deze tijd. De Gemeente loopt geen risico over grond. De Gemeente krijgt een behoorlijke vergoeding voor de grond in het erfpachtsysteem. Het is niet meer van deze tijd om de erfpachter voor zijn eigen debiteurenrisico te laten betalen. Andere risico’s heeft de Gemeente niet. Inflatie wordt immers ook al afgewenteld op de erfpachter. Ook is nog steeds in het systeem ingebakken dat grondwaardestijging grotendeels ten goede komt van de Gemeente en dat is inmiddels ook toch wel achterhaald.

The Making of Eeuwigdurende Erfpacht in Amsterdam

Door de gemeente is als randvoorwaarde gesteld dat het nieuwe stelsel op korte termijn geen nadelige gevolgen mag hebben. Dat is ook waar de crux zit; hoe wordt de grond gewaardeerd? Dat is een heet hangijzer bij alle erfpacht in Nederland. Ieder procedure over erfpacht die ik als advocaat doe gaat over de grondwaarde. Zo veel methoden en meningen, zo veel uitkomsten bij taxatie van erfpacht. En geen wettelijk systeem om op terug te vallen. Dit wordt ook gelijk de grootste uitdaging voor de gemeente Amsterdam. Uiteindelijk moet er een rekenmodule gemaakt waarin rekenregels zijn opgenomen op het niveau van individuele erfpachtrecht, aldus het Startdocument. Daar droomt iedere grondeigenaar met erfpachtcontracten van: een formule die het verlossende woord geeft over de grondwaarde.
Na het lezen van het Startdocument raad ik u Godfried Bomans aan

Voor de rekenmodule is het nodig de grondwaarde voor eeuwigdurende erfpacht te weten en daarnaast zijn het vastgoedsegment (bestemmingen), volume, het adres (of buurt, afhankelijk van hoe fijnmazig de grondwaardecommissie adviseert), de actuele canon, van toepassing zijnde AB, betaalde afkoopsom en de looptijd van het tijdvak nodig voor de berekening. Onlangs liet Staatsbosbeheer ook een commissie van deskundigen een waarderingsmethode opstellen; in dat geval om de grond voor verkoop aan de erfpachters te waarderen; zie www.waardebepalingblooteigendom.nl . Maar de grondwaarde die eruit kwam was niet hoog genoeg voor de grootgrondbezitter, dus het rapport moest weer de lade in. Hoe zal het de gemeente Amsterdam vergaan met het bepalen van objectieve waarderingsmethode voor erfpacht?

Invoering recht van eeuwigdurende afkoop van de canon in Amsterdam

De invoering van het stelsel met de mogelijkheid van eeuwigdurende afkoop van de canon in Amsterdam zal gefaseerd plaatsvinden. Het is niet mogelijk om alle nieuwe en bestaande contracten in één keer om te zetten naar eeuwigdurende erfpacht. Het is de bedoeling om het stelsel zo snel als mogelijk in te kunnen voeren voor nieuw uit te geven grond. Voor de overstapregeling voor zittende erfpachters wordt de kortst mogelijke doorlooptijd gehanteerd. De raming komt voor 2015 uit op 1,95 miljoen euro (waarbij de communicatie inzet dus buiten beschouwing is gelaten). Daarnaast is in de begroting van 2015 een bedrag van 1,2 miljoen euro vrijgemaakt voor de vernieuwing van het erfpachtstelsel.
Bron: Startdocument Eeuwigdurende Erfpacht, 10-2 2015 – website gemeente Amsterdam.

Waarschuwingsplicht notaris bij erfpacht

“Aan de koop van een recht van erfpacht kleven risico’s. Dan kan een beperkt risico zijn (bijvoorbeeld een canonherziening na afloop van een tijdvak) of een aanzienlijk risico zoals in het geval dat ik nu bespreek: de koper wil van het gekochte object de bestemming wijzigen.
Holding Netherlands

Informatieplicht notaris bij erfpacht

In de koopovereenkomst hebben de kopers verklaard voornemens te zijn het pand te gaan gebruiken“als woning/werken”. In de erfpachtvoorwaarden toegestane bestemming is sociaal maatschappelijke voorziening en inpandige transformatorruimte.  Het pand was dus niet geschikt om te wonen.

Per e-mailbericht in reactie op de toezending van de concept-koopovereenkomst is de notaris een aantal vragen gesteld, zoals :“(….)- kunt u erfpacht uitleggen”, en “wat kopen we, wat betekent het voor ondergrond en gebouwen (…)- op pagina 5 wordt in de tekst over AFKOOP CANON gesproken over “sociaal maatschappelijke voorziening”.

Naast bestemming pand in erfpacht contract is er bestemming in bestemmingsplan

Wijziging van de bestemming betekent volgens de meeste erfpachtvoorwaarden dat daarmee gepaard gaande waardevermeerdering tot een hogere canon leidt. In dat geval was dat voor het lopende tijdvak € 35.383. Eerst na de koop heeft de grondeigenaar medegedeeld dat afkoop in verband met de canonverhoging (gerelateerd aan de nieuwe bestemming) nog eens € 164.246 bedraagt. De kopers starten een procedure tegen de verkoper maar die vordering werd afgewezen. De kopers hadden volgens de rechter behoren te weten, dat op de begane grond van het pand, zowel op basis van de erfpachtvoorwaarden als op basis van het publiekrechtelijke bestemmingsplan, niet kon worden gewoond.

Klacht koper tegen notaris

Wel werd de klacht van de koper tegen de notaris toegewezen: “Van de notaris had mogen worden verwacht dat hij op dit punt aan beide partijen nadere vragen zou stellen, omdat immers de bestemming sociaal maatschappelijke voorziening in ieder geval wonen op de begane grond uitsluit. Aannemelijk is dat als de notaris klagers hierop zou hebben gewezen, zij zich zouden hebben gerealiseerd dat het object in de (juridische) staat waarin het zich bevond niet voor het beoogde gebruik geschikt was, ook al was het door verkopers wel (naar achteraf blijkt in strijd met de bestemming) zo gebruikt. Het staat vast dat de notaris niet alle berichten van klagers heeft beantwoord. De notaris heeft erkend dat het juister was geweest om wel te reageren.”
(Klachtencommissie notariaat, beslissing 20 november 2014).