Erfpacht

informatie over erfpacht van advocaat in Amsterdam Mark van Weeren, auteur van het boek 50 Vragen over Erfpacht

Archief voor eeuwigdurende erfpacht

Leuker kan je het niet maken: erfpacht

Bron van erfpachtleed

Mensen vragen mij wel hoe het nou komt dat erfpacht zo’n slecht imago heeft; en vaak financieel ongunstig uitpakt. De bron van de erfpachtsores is de gebrekkige wettelijke regeling. Er zijn slechts 16 wetsartikelen in het Burgerlijk Wetboek die grondbezitters de vrije hand geven door middel van erfpachtvoorwaarden een erfpachter klem te zetten. Een nieuw kabinet zou eens werk moeten maken van een goede wettelijke regeling doe meer bescherming biedt tegen onredelijke erfpacht.
Einde erfpacht contract

Erfpacht in nieuwe media

Zolang er geen goede wettelijke regeling zullen erfpachters moeten ‘vechten’ voor hun rechten. Grondeigenaren kunnen het kennelijke niet leuker maken. Wel worden nieuwe media gebruikt om duidelijker te maken wat erfpacht nu eigenlijk is, en wat er voor mogelijkheden zijn bij canonherziening, de afloop van de pachttermijn of afkoop van de canon.

Zie bijvoorbeeld het filmpje van de gemeente Den Haag over erfpacht.

Voorstel eeuwigdurende erfpacht Amsterdam

De gemeente Amsterdam heeft hier haar voorstel voor (het overstappen naar ) eeuwigdurende erfpacht geformuleerd. Erfpachters kunnen via inspraak nog reageren.

Het gaat natuurlijk om een rekensom en de vraag of het voor een erfpachter interessant om over te stappen. Dat zal van de individuele erfpachtsituatie afhangen. Nu het canonpercentage nog relatief  laag is kan overstappen interessant zijn. Maar als er voor de komende 30 jaar al is afgekocht dan is het wellicht minder interessant.voorstel-erfpacht-amsterdam

Erfpacht voorstel gemeente is verkoopraatje 

De rekensom van de gemeente neem de WOZ waarde (van 2 jaar terug) als uitgangspunt. En er wordt een korting van 10 % gegeven. Maar dat is een sigaar uit eigen doos. Ik zal het u uitleggen.

De WOZ waarde is een grove methode om de waarde van een woning vast te stellen. De methode is ooit in de wet opgenomen om een grondslag voor belastingheffing te creëren op de hele onroerende zaak. Op zich al ongelukkig dat een belastingmethode wordt gebruikt voor privaatrechtelijke erfpacht en bovendien dient de canon berekend te worden over de grondwaarde en daar zegt de WOZ waarde niets over.

WOZ houdt geen rekening met nadelen erfpacht 

Los daarvan verzuimt de gemeente te vermelden dat bij de WOZ waarde geen onderscheid wordt gemaakt tussen een woning op eigendom of erfpacht. De WOZ waarde gaat uit van de fictie dat u woning op eigen grond staat terwijl dat niet zo is. Daarom zijn WOZ waardes van erfpachtwoningen eigenlijk te hoog. De nadelige effecten van erfpacht moet bij de WOZ taxatie in mindering gebracht worden, en dat gebeurt niet omdat dit wettelijk zo is bepaald. Daarom is het nogal makkelijk voor de gemeente om 10 % korting te geven bij de depreciatie. En de depreciatie was in het verleden 40 %  in Amsterdam maar is enige jaren terug al verminderd tot 25%. De gemeente geeft dus geen cent cadeau aan erfpachters.

Bezwaar erfpachter tegen WOZ

Teken dus tijdig bezwaar aan ten de WOZ beschikking want die wordt vanaf nu de grondslag voor de canon; zie daarover ook erfpacht en WOZ waarde. Let wel de wettelijke fictie dat voor de WOZ erfpacht niet bestaat krijgt u daarmee niet van tafel. Wel kunt u als argument aanvoeren dat de gemeente Amsterdam de WOZ voor ander doeleinde gebruikt dan waarvoor de WOZ bedoeld is en dat om die reden de WOZ waarde gecorrigeerd dient te worden. Lees ook: slecht vooruitzicht erfpachters Amsterdam.

Eeuwigdurend onredelijk?

Het Parool schrijft: het Amsterdamse voorstel voor eeuwigdurende erfpacht is te ingewikkeld en veel te duur voor erfpachters, aldus onderzoeksinstituut Rigo. Dit volgt uit een rapport dat is opgesteld in opdracht van de Vereniging Eigen Huis.
Toch maakt de gemeente nu bekend: Amsterdam kiest voor eeuwigdurende erfpacht voor nieuwbouw vanaf 1 juli 2016. Voor woningen komt dus naast afkoop een indexcanon, maar geen vaste canon. Een erfpachter hoeft dus niet voor volledige (eeuwigdurende ) afkoop van de canon te kiezen. Bij commercieel vastgoed wordt alleen afkoop aangeboden. Lees hier de aankondiging eeuwigdurende erfpacht.

Met eeuwigdurende erfpacht beter af?

Bij eeuwigdurende erfpacht wordt de mogelijkheid geboden de canon eeuwigdurend af te kopen. Dat biedt de erfpachter financiële duidelijkheid. Maar is het ook redelijk? Als de betaling gelijk is aan de gehele grondwaarde dan ben je beter af indien de eigendom van de grond wordt geleverd. Eeuwigdurende erfpacht met een afgekochte canon ligt voor de erfpachter heel dicht bij het hebben van de volledige eigendom van de grond. Maar het blijft erfpacht. Constructies met eeuwigdurende erfpacht hebben geen wettelijke basis; het wordt bedacht door de grondeigenaar en vraagt gelet op het eeuwigdurendheid (!) om een kritisch beoordeling. Een voorbeeld.

Eeuwigdurende erfpacht vraagt om kritische beoordeling

Eeuwigdurende erfpacht vraagt om kritische beoordeling

Erfpacht Utrecht – voorbeeld van eeuwigdurende erfpacht 

Bijvoorbeeld de gemeente Utrecht heeft er voor gekozen vast te houden aan het erfpachtstelsel, maar is overgegaan op een stelsel van voortdurende erfpacht naar een stelsel van eeuwigdurende erfpacht. Hierbij hebben erfpachters de mogelijkheid de erfpachtcanon eeuwigdurend af te kopen. Voor de gemeente is het voordeel hiervan dat zij eigenaar blijft van de grond en voor de erfpachter betekent eeuwigdurende erfpacht dat er nooit meer aan de gemeente betaald hoeft te worden voor de grond.

De canon en de grondwaarde bij erfpacht in Utrecht werden onder die erfpachtvoorwaarden elke tien jaar aangepast. De gemeente heeft toen besloten (dat is immers een politieke keuze) dat deze stijgingen niet aan de gemeenten hoefden toe te komen (loslaten financiële aspecten van de erfpachtregeling) en heeft erfpachters met ongunstige erfpachtcontracten de mogelijkheid geboden hun contract om te zetten naar een contract met de gunstige voorwaarden van de regeling uit 1989 (eeuwigdurende erfpacht met eeuwigdurende afkoop van de canon). Overigens kon de koper van een nieuwbouwwoning  alleen de canon eeuwigdurend afkopen een andere optie was er niet.

De wet regelt niets over eeuwigdurende erfpacht; laat eeuwigdurende erfpachtvoorwaarden toetsen

Het rapport “Ervaringen met Erfpacht”(2013) beschrijft de drie opties voor de afkoop canon bij  eeuwigdurende erfpacht in Utrecht: de conversieregeling 2003 bij erfpacht in Utrecht werd in drie opties aangeboden. Daarbij was de afkoop van de erfpacht aantrekkelijker naarmate men eerder besliste en eerder betaalde. De drie opties waren:

  • Bij tekenen van de conversieovereenkomst voor 1 januari 2004 en betaling voor 1 januari 2004: De contante waarde van de grondwaarde gebaseerd op een percentage van de WOZ-waarde per 1 januari 1999 plus 30% gefixeerd op de einddatum van het erfpachttijdvak en de contante waarde van de nog verschuldigde canonverplichtingen (zonder canonstijging) tot de einddatum, teruggerekend naar de afkoopdatum met een rente van 5%.
  • Bij tekenen van de conversieovereenkomst voor 1 januari 2004 maar latere betaling: De contante waarde van de grondwaarde gebaseerd op een percentage van de WOZ-waarde per 1 januari 1999 plus 30% gefixeerd op de einddatum van het erfpachttijdvak, te verhogen met 2% tot de einddatum en de contante waarde van de nog verschuldigde canonverplichtingen (inclusief canonstijgingen tot het moment van afkoop) tot de einddatum, teruggerekend naar de afkoopdatum met een rente van 5%.
  • Bij tekenen van de conversieovereenkomst na 1 januari 2004, maar wel gedurende de looptijd van het erfpachttijdvak: De contante waarde van de grondwaarde gebaseerd op een percentage van de WOZ-waarde per 1 januari 1999 plus 30% gefixeerd op de einddatum van het erfpachttijdvak, te verhogen met 3% tot de einddatum en de contante waarde van de nog verschuldigde canonverplichtingen

The Making of Eeuwigdurende Erfpacht in Amsterdam

Door de gemeente is als randvoorwaarde gesteld dat het nieuwe stelsel op korte termijn geen nadelige gevolgen mag hebben. Dat is ook waar de crux zit; hoe wordt de grond gewaardeerd? Dat is een heet hangijzer bij alle erfpacht in Nederland. Ieder procedure over erfpacht die ik als advocaat doe gaat over de grondwaarde. Zo veel methoden en meningen, zo veel uitkomsten bij taxatie van erfpacht. En geen wettelijk systeem om op terug te vallen. Dit wordt ook gelijk de grootste uitdaging voor de gemeente Amsterdam. Uiteindelijk moet er een rekenmodule gemaakt waarin rekenregels zijn opgenomen op het niveau van individuele erfpachtrecht, aldus het Startdocument. Daar droomt iedere grondeigenaar met erfpachtcontracten van: een formule die het verlossende woord geeft over de grondwaarde.
Na het lezen van het Startdocument raad ik u Godfried Bomans aan

Voor de rekenmodule is het nodig de grondwaarde voor eeuwigdurende erfpacht te weten en daarnaast zijn het vastgoedsegment (bestemmingen), volume, het adres (of buurt, afhankelijk van hoe fijnmazig de grondwaardecommissie adviseert), de actuele canon, van toepassing zijnde AB, betaalde afkoopsom en de looptijd van het tijdvak nodig voor de berekening. Onlangs liet Staatsbosbeheer ook een commissie van deskundigen een waarderingsmethode opstellen; in dat geval om de grond voor verkoop aan de erfpachters te waarderen; zie www.waardebepalingblooteigendom.nl . Maar de grondwaarde die eruit kwam was niet hoog genoeg voor de grootgrondbezitter, dus het rapport moest weer de lade in. Hoe zal het de gemeente Amsterdam vergaan met het bepalen van objectieve waarderingsmethode voor erfpacht?

Invoering recht van eeuwigdurende afkoop van de canon in Amsterdam

De invoering van het stelsel met de mogelijkheid van eeuwigdurende afkoop van de canon in Amsterdam zal gefaseerd plaatsvinden. Het is niet mogelijk om alle nieuwe en bestaande contracten in één keer om te zetten naar eeuwigdurende erfpacht. Het is de bedoeling om het stelsel zo snel als mogelijk in te kunnen voeren voor nieuw uit te geven grond. Voor de overstapregeling voor zittende erfpachters wordt de kortst mogelijke doorlooptijd gehanteerd. De raming komt voor 2015 uit op 1,95 miljoen euro (waarbij de communicatie inzet dus buiten beschouwing is gelaten). Daarnaast is in de begroting van 2015 een bedrag van 1,2 miljoen euro vrijgemaakt voor de vernieuwing van het erfpachtstelsel.
Bron: Startdocument Eeuwigdurende Erfpacht, 10-2 2015 – website gemeente Amsterdam.

Eeuwigdurende erfpacht in Amsterdam

Indien de gemeente er voor kiest om het erfpachtcontracten te kunnen omzetten naar eeuwigdurende erfpacht betekent dit dat erfpachter de canon voor altijd kan afkopen. In feite wordt dan eenmalig het bedrag van de grondwaarde betaald door de erfpachter. Dit erfpachtstelsel wordt ook in Den Haag gehanteerd. De erfpachter zal ook een bedrag verschuldigd zijn ter afkoop van de beheerkosten. Na de afkoop van de canonverplichting heeft de erfpachter weliswaar in de toekomst geen canonverplichting kosten meer, maar er is nog steeds sprake van erfpachtgrond. Ook kan de gemeente de erfpachtvoorwaarden nog wijzigen. De erfpachter verwerft bij afkoop van de canon eeuwigdurende erfpacht, geen bloot eigendom. Hij wordt dus geen eigenaar van de grond. Er komt ook geen recht van koop blijkens het college-akkoord van juni 2014.

Het erfpacht boek 50 vragen over erfpacht verschijnt begin augustus bij Kluwer

Het erfpachtboek 50 vragen over erfpacht verschijnt begin augustus bij Kluwer

Eeuwigdurende erfpacht in Den Haag
In 1986 is voortdurende erfpacht in Den Haag omgezet naar het systeem van eeuwigdurende erfpacht met de mogelijkheid de canon eeuwigdurend af te kopen tegen de bij de aanvang getaxeerde grondwaarde. Sinds 2008 is het mogelijk grond in eeuwigdurende in bepaalde gebieden in Den Haag in volle eigendom te verwerven tegen een relatief laag bedrag. Hiermee gaat Den Haag dus verder dan het nieuwe college in Amsterdam voornemens is.