Erfpacht

informatie over erfpacht van advocaat in Amsterdam Mark van Weeren, auteur van het boek 50 Vragen over Erfpacht

Archief voor canonherziening

Leuker kan je het niet maken: erfpacht

Bron van erfpachtleed

Mensen vragen mij wel hoe het nou komt dat erfpacht zo’n slecht imago heeft; en vaak financieel ongunstig uitpakt. De bron van de erfpachtsores is de gebrekkige wettelijke regeling. Er zijn slechts 16 wetsartikelen in het Burgerlijk Wetboek die grondbezitters de vrije hand geven door middel van erfpachtvoorwaarden een erfpachter klem te zetten. Een nieuw kabinet zou eens werk moeten maken van een goede wettelijke regeling doe meer bescherming biedt tegen onredelijke erfpacht.
Einde erfpacht contract

Erfpacht in nieuwe media

Zolang er geen goede wettelijke regeling zullen erfpachters moeten ‘vechten’ voor hun rechten. Grondeigenaren kunnen het kennelijke niet leuker maken. Wel worden nieuwe media gebruikt om duidelijker te maken wat erfpacht nu eigenlijk is, en wat er voor mogelijkheden zijn bij canonherziening, de afloop van de pachttermijn of afkoop van de canon.

Zie bijvoorbeeld het filmpje van de gemeente Den Haag over erfpacht.

Commentaar voorstel erfpacht Amsterdam

De Amsterdams erfpacht houdt de gemoederen flink bezig. In alle media wordt melding gemaakt van de onrust die bij erfpachters is ontstaan.

Erfpacht Amsterdam duurder

De Telegraaf: nieuwe erfpacht veel duurder

Bedenkingen bij voorstel eeuwigdurende erfpacht

In mijn laatste blog over erfpacht besteed ik aandacht aan:
– gedoe door gebruik van WOZ waarde bij erfpacht
– de veel te lage korting (depreciatie)
– het canonpercentage is kunstmatig hoog
– niet alles is voor eeuwig afgekocht

Ook Een Vandaag besteed aandacht aan Grote Onrust bij Amsterdamse Erfpachters.

Tot 19 februari 2017 kunnen erfpachters een inspraakreactie geven over de plannen van de gemeente met eeuwigdurende erfpacht

Hertaxatie bij herziening canon

Veel erfpachtcontracten en zeker bij erfpacht in Amsterdam hebben een geschillenclausule; een driepartijentaxatie door drie deskundigen. De erfpachter mag een deskundige aanwijzen en de grondeigenaar ook; deze twee deskundigen benoemen gezamenlijk de 3e deskundige die de erfpachttaxatie gaat uitvoeren.
Holding Netherlands

Driepartijentaxatie: bindend advies bij erfpachtgeschil

Het deskundigenadvies is een bindend advies dat moet voldoen aan de eisen van redelijkheid en billijkheid. Als het deskundigenrapport onvoldoende gemotiveerd is of gebrekkig tot stand is gekomen dan kan de rechter het bindend advies vernietigen op basis van artikel 7:904 BW. Dat is bij een aantal erfpachttaxaties beurt in de Honnebier zaak. Diverse taxatierapporten werden door de rechter vernietigd. Het gaat om 226 dossiers. Onlangs deed de commissie die de hertaxaties moest begeleiden verslag van de ‘schade’ die de gemeente Amsterdam opliep met de ongelukkige taxaties.

De totale kosten van de afwikkeling van de hertaxaties bedragen EUR 5,4 miljoen, bestaande uit:

– 3,6 miljoen euro canonrestitutie;
– 1,3 miljoen euro rentevergoeding;
– 0,3 miljoen euro taxatiekosten;
– 0,2 miljoen euro juridische en notariële kosten.

Het geschil over onjuiste erfpachttaxaties

Het geschil tussen de erfpachter (Honnebier) en de Gemeente Amsterdam ging over de canonherziening einde tijdvak. Honnebier was het niet eens met de voorwaarden en stelde dat de canon te laat was aangezegd. Daarnaast stelde Honnebier dat het taxatierapport niet correct zou zijn. Het Gerechtshof Amsterdam vernietigde het taxatierapport van de deskundigen omdat dit onvoldoende gemotiveerd was en het beginsel van hoor- en wederhoor onvoldoende was toegepast door de deskundigen. Het Hof besloot zelf de canon vast te stellen, na advies van deskundigen. Hiermee kwam na 14 jaar een definitieve uitspraak in deze rechtszaak.

Rechter vernietigt clausule erfpachtvoorwaarden

In de erfpachtvoorwaarden dient bij een herzieningsprocedure voor de canon altijd vermeld te worden dat de erfpachter altijd herziening aan de rechter kan voorleggen indien de grondeigenaar een beroep doet op de herzieningsprocedure. In een uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwaren van 13 januari 2015, een zaak tussen een grondeigenaar en Staatsbosbeheer, is dat bepaald. Het gerechtshof heeft geoordeeld dat de procedure voor canonherziening de erfpachtvoorwaarden onredelijk bezwarend is omdat een tussen partijen bestaand geschil over herziening van de canon exclusief in handen is gelegd van de bindend adviseurs. In de herzieningsprocedure in de erfpachtvoorwaarden is niet bepaald dat de erfpachter binnen een termijn van een maand zou kunnen kiezen voor de bevoegde overheidsrechter. Dat is voorgeschreven in artikel 6:236 aanhef en onder n BW.
Recreatiegebied op erfpachtgrond

Toetsing redelijkheid erfpachtvoorwaarden aan de wet 

Bovendien is het interessant dat het gerechtshof bepaalt dat de rechter ambtshalve moet toetsen aan afdeling 6.5.3. van het Burgerlijk wetboek De rechter spreekt derhalve de vernietiging uit van de herzieningsprocedure in de erfpachtvoorwaarden. Dat betekent dat in het voorkomend geval de grondeigenaar zich tot de rechter zal dienen te wenden voor een herziening van de canon, danwel nieuwe erfpachtvoorwaarden overeengekomen dienen te worden die wel aan de wettelijke eisen voldoen.

Geen financiële voorwaarde bij overdacht erfpachtrecht  

Overigens bepaalde de rechter in deze zaak ook, net als in de eerdere zaken, dat Staatsbosbeheer bij verkoop van het erfpachtrecht door de erfpachter niet als voorwaarde mag stellen dat de canon wordt herzien.

Trucs bij erfpacht

In een artikel van Peter Jager in het FD van 5 september 2015 noemt hij als trucs van grondeigenaren de meervoudige inflatiecorrectie en (misbruik van) het toestemmingsvereiste bij verkoop van het erfpachtrecht. Erfverpachters beïnvloeden inderdaad de hoogte van de vergoeding voor de erfpacht (canon) met trucs die leiden tot een onredelijk hoge canon. Een canon die wel twee tot drie keer zo hoog kan zijn als een marktconforme canon. Slachtoffers daarvan zijn consequent de erfpachters van de Staat (onder toezicht van het Rijksvastgoedbedrijf), maar de problematiek speelt ook bij erfpachters van Natuurmonumenten en een aantal Waterschappen. Serieus overleg om tot redelijke erfpachtvoorwaarden en objectieve taxaties te komen strandt stelselmatig. De situatie op de Waddeneilanden met erfpacht van Staatsbosbeheer is daar een voorbeeld van. Artikel boek erfpacht

Ik noem nog wat trucs die door erfverpachters gebruikt worden bij canonherziening:
– bij taxatie van de erfpachtgrond de waardestijging van het totale perceel grotendeels toerekenen aan de grond;
– een onjuiste grondslag of onredelijke taxatie-instructie gebruiken bij berekening van de canon;
– bij taxatie niet toepassen van depreciatie (aftrek wegens de beperkingen van erfpacht; in Amsterdam 25 %);
– de investering van de erfpachters zelf niet in mindering brengen op de grondwaarde;
– in het canonpercentage opslagen verwerken die niet reëel zijn (bijvoorbeeld een risico-opslag terwijl de eigenaar geen risico loopt);
– bij taxatie uitgaan van de actuele grondwaarde maar niet van een actueel canonpercentage gebaseerd op de marktrente.

Op pagina 78 van mijn boek 50 vragen over erfpacht heb ik een lijst opgenomen van trucs die erfverpachters regelmatig toepassen en waar de erfpachter alert op moet zijn.

AB2013: koper erfpachtwoning betaalt de rekening

Erfpachtvoorwaarden Amsterdam 2013

Vernieuwing erfpacht in Amsterdam uitgesteld

De nieuwe erfpachtvoorwaarden AB2013 van de gemeente Amsterdam malen van canonherzienieng een probleem voor koper en verkoper. Het idee om de canon te herzien op het moment dat een woning op erfpacht wordt verkocht is slecht voor de verkoper en goed voor de gemeente Amsterdam als grondeigenaar.

De gemeente heeft via indexeringen de stijging van grondprijs al door de erfpachter (voor) gefinancierd gekregen. Van die financiering zal de erfpachter niets terug zien nu te verwachten is dat canonherziening bij verkoop de verkoopprijs van de woning onder druk zet. Bij verkoop zal de gemeente Amsterdam door de canonherziening op basis van de actuele grondprijs nogmaals een geldbedrag incasseren. Het is in strijd met het goederenrechtelijk karakter van erfpacht, en de redelijkheid en billijkheid, om bij verkoop de canon te herzien. Dat beïnvloedt immers de koopprijs negatief. Dat is in de rechtspraak al bepaald. In de uitspraak van Rechtbank Zutphen, 111759 / HA ZA 10-1043; ECLI:NL:RBZUT:2011:BU6803 overweegt de rechtbank onder meer het volgende:

De erfpachter mag er dus op vertrouwen dat de in de akte neergelegde voorwaarden over de mogelijkheden tot wijziging van de canon voor hem blijven gelden tot het moment waarop het lopende erfpachttijdvak afloopt. Hierbij is van belang dat het goederenrechtelijke karakter van het erfpachtrecht met zich brengt dat de in voornoemde artikelen te lezen waarborg tegen onvoorziene verhogingen van de canon een zekere vermogenswaarde vertegenwoordigt en een verhoging van de canon bij overdracht van het erfpachtrecht de koopprijs in negatieve zin zou beïnvloeden, zodat het verweer van de grondeigenaar dat alleen een opvolgend erfpachter door de voorwaarde wordt geraakt, moet worden gepasseerd.

In deze zaak was Staatsbosbeheer de erfverpachter die er niet in slaagde de canon te verhogen op het moment dat de erfpachter wilde verkopen.