Erfpacht

informatie over erfpacht van advocaat in Amsterdam Mark van Weeren, auteur van het boek 50 Vragen over Erfpacht

Archief voor bloot eigendom

Erfpacht Amsterdam – nieuwe rekensom

De coalitiepartijen D66, VVD en SP komen met een aanpassing van de erfpachtplannen, die eeuwigdurende afkoop van de canon mogelijk moet maken, aldus Het Parool over erfpacht. De indruk wordt gewekt dat dit voordeliger zou zijn. Dat is echter te optimistisch, hoewel het wel iets minder duur wordt. Standaard vindt al depreciatie plaats van 25% bij waardering van de grond. Dat percentage was bij het eerder voorstel heel opportunistisch op 10% gezet. Aangezien depreciatie bij erfpacht in Amsterdam al vele jaren 25% is dit geen nieuws; het was zelfs 40%. Volgens taxatiedeskundigen mag je dit geen korting noemen; het is een beperking van de verkregen waarde (depreciatie) vanwege alle nadelen die aan erfpacht kleven. De gemeente ‘verkoopt’ het als ‘korting’.

Erfpachtcontract advocaatMethode canonberekening in voordeel gemeente

De aangepast rekenmethode laat nog steeds buiten beschouwing dat een bestaand recht van erfpacht waarde heeft. Dat laat de gemeente buiten beschouwing door de WOZ waarde alleen ‘op te knippen’ in een aandeel voor de woning en de grond.

Aandeel van de grond in WOZ waarde; de grondquote

De gemeente introduceert de buurtstraatquote om uit de WOZ waarde de ‘grondwaarde’ te halen. Die grondquote wordt nu gemaximeerd op 49%. Het is een nogal grove methode die nadelig is voor de erfpachters. De waardestijging van de woningen wordt grotendeel aan de grond toegerekend een klassiek truc bij erfpacht, terwijl de erfpachter alle investeringen heeft gedaan. In het aangepaste erfpachtplan wordt het iets aan banden gelegd maar eeuwigdurend afkopen van de canon blijft nog steeds een dure hobby met deze (aangepaste) rekenmethode.

 

Taxatie bloot eigendom RVB

Een taxateur moet objectief kunnen taxeren en onafhankelijk zijn. Daarom is het vreemd dat de overheid haar haar eigen ambtenaren laat taxeren. Zeker in het gevoelige erfpachtdossier op de Waddeneilanden.

Taxatie bij erfpacht: onafhankelijkheid taxateur belangrijk

Toch gebeurt dat. Ambtenaren van het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) doen bijvoorbeeld zelf de taxaties van erfpachtgrond op de Wadden. Terwijl de Staatssecretaris al eens heeft gezegd dat taxatie van erfpachtgrond die verkocht wordt door onafhankelijke taxateurs moet gebeuren. Om de taxaties dan toch een officieel tintje te geven laat je twee hoogleraren er een plasje over doen. Ethische armoede bij de overheid.

Taxatie RVB erfpacht Wadden

Waarom schakelt overheid geen onafhankelijke taxateurs in?

Hoogleraren moet (hoge) taxaties overheid oppoetsen

Het rapport van de twee hoogleraren over de ‘RVB methode’ geeft aan dat er het nodig mankeert aan de RVB taxaties. Maar de hoogleraren vergissen zich zelf ook. Erfpachtdeskundige Peter Jager heeft het de  ontspoorde RVB  taxaties als volgt samengevat:
– de hoogleraren vergissen zich in wat op de markt gebruikelijk is. Het gaat niet om de grondmarkt maar de markt van blooteigendom;
_ de beoordeling betrof bepaling van de grondwaarde terwijl het gaat het  bepalen van de markt waarde van bloot eigendom. Deze waarden worden verschillende bepaald;
– de minister geeft een te gretige uitleg aan de beoordeling die geen validatie is;
– de vele aanbevelingen zouden in een geheim bron vermeld zijn;
– een definitie van marktwaarde bloot eigendom ontbreekt;
– het rapport ontbeert een wetenschappelijk aanpak;
– de laatst uitweg van het RVB in het erfpachtdossier is hiermee mislukt.

Klachtencommissie: geheime taxatiemethode RVB moet openbaar

Tegen de rapportage van de professoren zijn klacht ingediend. Ook door mij. De klachten commissie van de universiteit heeft bepaald dat de professoren moeten bevorderen dat het rapport over de RVB taxatiemethode openbaar gemaakt worden. Ook de term ‘validatie’ was ongepast volgens de Commissie. Naar mijn oordeel rammelt het advies van de klachtencommissie. De landelijke commissie voor integriteit op de universiteit gaat de klacht verder behandelen.

Dit is de zoveelste onhandige stap van de overheid in het erfpachtdossier op de Wadden.

Slechte start erfpacht 2016

Twee berichten over erfpacht vandaag die zorgelijk zijn. Het eerste bericht over erfpacht in Amsterdam in de Volkskrant kopt: “De strijd over de Amsterdamse erfpachtgrond laait weer op. Drie experts maken vandaag gehakt van het beleid waarmee een kwart miljoen hoofdstedelijke erfpachters na de zomer te maken krijgen.”

erfpachtcontract

Gebrek aan goede wettelijke regeling erfpacht is schrijnend

Het tweede bericht is de van erfpachtdeskundige Peter Jager die in een brief aan de Tweede Kamer zich zeer kritisch uitlaat over de wijze waarop grootgrondbezitter Staatsbosbeheer (SBB) in samenwerking met het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) omgaat met de erfpachters op de Waddeneilanden inzake de taxatie van de erfpachtgrond. Hieronder een korte bloemlezing van de kritiek:

-er is ca 350 erfpachters een vrije keuze toegezegd tussen de koop van de bloot eigendom of voortzetting van de erfpacht. Het si nu een keuze uit twee kwaden:
(i) voor de koop van de bloot eigendom moet meer betaald worden dan de marktwaarde van de bloot eigendom;
(ii) bij voortzetting van de erfpacht wordt men geconfronteerd met een niet correcte taxatie-instructie 2015 met daarin in o.m. alle fictie van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ.

– Bij de beantwoording van de kamervragen trachten RVB/SBB de beoordelingsfouten bij de aanvang van de taxaties door het RVB op basis van een onjuiste taxatie-instructie van SBB te verbloemen.

– Het conflict is taxatietechnisch samen te vatten als(i) het niet marktconform afwaarderen van de opstallen zodat de grondwaarde en daardoor de canon fors omhoog gaat en (ii) het hanteren van ficties (onwaarheden), die alleen ertoe dienen de waarde van de blooteigendom c.q de grondslag voor de canon te verhogen.

– Kan het RVB, zelf direct belanghebbende bij erfpacht op de Waddeneilanden een objectieve toets middels hertaxatie uitvoeren?
cropped-molen2.jpg

 

Met eeuwigdurende erfpacht beter af?

Bij eeuwigdurende erfpacht wordt de mogelijkheid geboden de canon eeuwigdurend af te kopen. Dat biedt de erfpachter financiële duidelijkheid. Maar is het ook redelijk? Als de betaling gelijk is aan de gehele grondwaarde dan ben je beter af indien de eigendom van de grond wordt geleverd. Eeuwigdurende erfpacht met een afgekochte canon ligt voor de erfpachter heel dicht bij het hebben van de volledige eigendom van de grond. Maar het blijft erfpacht. Constructies met eeuwigdurende erfpacht hebben geen wettelijke basis; het wordt bedacht door de grondeigenaar en vraagt gelet op het eeuwigdurendheid (!) om een kritisch beoordeling. Een voorbeeld.

Eeuwigdurende erfpacht vraagt om kritische beoordeling

Eeuwigdurende erfpacht vraagt om kritische beoordeling

Erfpacht Utrecht – voorbeeld van eeuwigdurende erfpacht 

Bijvoorbeeld de gemeente Utrecht heeft er voor gekozen vast te houden aan het erfpachtstelsel, maar is overgegaan op een stelsel van voortdurende erfpacht naar een stelsel van eeuwigdurende erfpacht. Hierbij hebben erfpachters de mogelijkheid de erfpachtcanon eeuwigdurend af te kopen. Voor de gemeente is het voordeel hiervan dat zij eigenaar blijft van de grond en voor de erfpachter betekent eeuwigdurende erfpacht dat er nooit meer aan de gemeente betaald hoeft te worden voor de grond.

De canon en de grondwaarde bij erfpacht in Utrecht werden onder die erfpachtvoorwaarden elke tien jaar aangepast. De gemeente heeft toen besloten (dat is immers een politieke keuze) dat deze stijgingen niet aan de gemeenten hoefden toe te komen (loslaten financiële aspecten van de erfpachtregeling) en heeft erfpachters met ongunstige erfpachtcontracten de mogelijkheid geboden hun contract om te zetten naar een contract met de gunstige voorwaarden van de regeling uit 1989 (eeuwigdurende erfpacht met eeuwigdurende afkoop van de canon). Overigens kon de koper van een nieuwbouwwoning  alleen de canon eeuwigdurend afkopen een andere optie was er niet.

De wet regelt niets over eeuwigdurende erfpacht; laat eeuwigdurende erfpachtvoorwaarden toetsen

Het rapport “Ervaringen met Erfpacht”(2013) beschrijft de drie opties voor de afkoop canon bij  eeuwigdurende erfpacht in Utrecht: de conversieregeling 2003 bij erfpacht in Utrecht werd in drie opties aangeboden. Daarbij was de afkoop van de erfpacht aantrekkelijker naarmate men eerder besliste en eerder betaalde. De drie opties waren:

  • Bij tekenen van de conversieovereenkomst voor 1 januari 2004 en betaling voor 1 januari 2004: De contante waarde van de grondwaarde gebaseerd op een percentage van de WOZ-waarde per 1 januari 1999 plus 30% gefixeerd op de einddatum van het erfpachttijdvak en de contante waarde van de nog verschuldigde canonverplichtingen (zonder canonstijging) tot de einddatum, teruggerekend naar de afkoopdatum met een rente van 5%.
  • Bij tekenen van de conversieovereenkomst voor 1 januari 2004 maar latere betaling: De contante waarde van de grondwaarde gebaseerd op een percentage van de WOZ-waarde per 1 januari 1999 plus 30% gefixeerd op de einddatum van het erfpachttijdvak, te verhogen met 2% tot de einddatum en de contante waarde van de nog verschuldigde canonverplichtingen (inclusief canonstijgingen tot het moment van afkoop) tot de einddatum, teruggerekend naar de afkoopdatum met een rente van 5%.
  • Bij tekenen van de conversieovereenkomst na 1 januari 2004, maar wel gedurende de looptijd van het erfpachttijdvak: De contante waarde van de grondwaarde gebaseerd op een percentage van de WOZ-waarde per 1 januari 1999 plus 30% gefixeerd op de einddatum van het erfpachttijdvak, te verhogen met 3% tot de einddatum en de contante waarde van de nog verschuldigde canonverplichtingen

Erfpacht en WOZ waarde

De aanslag onroerende zaakbelasting valt weer in de bus. De erfpachter betaalt deze belasting als ware hij volledig eigenaar. Bij de WOZ taxatie wordt  van ficties uitgegaan. De taxateur van de gemeente doet aannamen om tot een WOZ waarde te komen. De efpachter doet er goed aan het taxatieverslag behorend bij de WOZ aanslag op te vragen en kritisch te bekijken. Recreatiegebied op erfpachtgrond
Waar moet je als erfpachter dan op letten? Aanknopingspunten daarvoor zijn te vinden in het recente concept rapport van de Commissie Van der Werf. Deze bekijkt in hoeverre  taxatiemethoden, waaronder  de WOZ waarde gebruikt kunnen worden bij taxatie van bloot eigendom met het oog op verkoop of heruitgifte van erfpachtgrond op de waddeneilenaden. De opmerkingen van de commissie over de WOZ waarde bij erfpacht staan hieronder. Het concept rapport is te vinden op: www.waardebepalingblooteigendom.nl

“De WOZ-waarde is vanwege wettelijke ficties (waaronder alleen de fictie van eigen grond bruikbaar is) per definitie niet de marktwaarde. Door normalisering, het aanbrengen van correcties ten aanzien van  niet bruikbare ficties, correctie van de achterlopende peildatum en normalisering van onderhoud tot  normaal onderhoud, is de WOZ-waarde bruikbaar. De commissie is bij marginale toetsing van de  WOZ-waarde op de Waddeneilanden bij recreatiewoningen gebleken, dat:
• de vertaalslag van referentieobjecten naar het betreffende object niet duidelijk is;
• het idee wordt gewekt, dat aan opstallen, werken en beplantingen en de grond rechtstreeks een waarde is toe te kennen, terwijl slechts sprake kan zijn van allocatie van waardecomponenten;
• er op de opstalwaarde een soort boekhoudkundige afschrijving wordt toegepast, die niet spoort met het marktgedrag van goed geïnformeerde kopers;
• vergelijkingsobjecten op erfpacht worden aangepast met 17x de canon, wat fiscaal klopt, maar niet spoort met het marktgedrag van goed geïnformeerde kopers;
• er bij doorlopende rechten, waarvan de termijn is verstreken, een canon verondersteld wordt bij heruitgifte, gebaseerd op een onjuiste direct toegekende, niet gedeprecieerde grondwaarde.
Voorzichtigheid met de eventuele toepassing van de WOZ-waarde is geboden. Mocht de erfpachter de WOZ-waarde wel een juist uitgangspunt vinden en mocht de taxateur deze correct achten, dan kan de WOZ-waarde worden gebruikt. Bij eerste woningen is de WOZ-waarde bij instemming van  erfpachter en toetsing door de taxateur bruikbaar.  Voor overige gevallen zijn gebruikte referentietransacties uit de WOZ-beschikking wel bruikbaar. Het  is raadzaam om zich ervan te vergewissen, dat referenties objecten op eigen grond betreffen.”