Erfpacht

informatie over erfpacht van advocaat in Amsterdam Mark van Weeren, auteur van het boek 50 Vragen over Erfpacht

Bloot eigendom

Eigendom (van grond) wordt wel bloot eigendom als het belast is met een recht als erfpacht of opstal. Het vestigen van een recht van opstal of recht van erfpacht gebeurd bij notariële akte en wordt ingeschreven in het Kadaster.  Bij eigendom die belast in met erfpacht hangt de waarde van het bloot eigendom zeer nauw samen met de erfpachtvoorwaarden. Beperkende voorwaarden drukken de waarde. Bloot eigendom kan niet los (zonder de daarop rustende rechten) verhandeld worden als er zakelijke rechten op gevestigd zijn als erfpacht. Die gaan immers van rechtswege over naar de koper.

Marktwaarde van bloot-eigendom

Er is een onderscheid tussen de waarde van het bloot eigendom bij aankoop van de grond door de erfpachter en de waarde van de erfpachtzaak (de met erfpacht belaste onroerende zaak)  bij heruitgifte. Deze kan verschillend zijn. De marktwaarde van bloot eigendom  omvat het geheel van rechten en (nadelige) verplichtingen dat kleeft aan de rechtsverhouding tussen de erfverpachter en de erfpachter. De marktwaarde van de bloot eigendom kan gewaardeerd worden met de inkomensmethode: de contante waarde van toekomstige geldstromen.
bloot-eigendom-en-erfpacht
Heruitgifte erfpacht en nieuwe canon

Indien het erfpachtcontract is geëindigd kan het zo zijn dat er geen bepalingen in het contract staan voor heruitgifte. De grondeigenaar kan dan naar eigen inzicht (nieuwe) voorwaarden toepassen bij de heruitgifte in erfpacht en de nieuwe prijs (canon)van de erfpacht bepalen. Wel dient de grondeigenaar de redelijkheid en billijkheid in acht te nemen. Zo kan de grondeigenaar zijn erfpachter niet laten betalen voor verbeteringen die de erfpachter zelf heeft aangebracht.

Driepartijentaxatie bij erfpacht heruitgifte

Indien sprake is van een nog lopend erfpachtcontract vindt heruitgifte plaats met inachtneming van de bepalingen in het contract. Bijvoorbeeld de clausule over de methode van waardebepaling indien grondeigenaar en erfpachter geen overeenstemming bereiken over de waarde van de grond en de nieuwe canon. Doorgaans is er dan een driepartijen taxatie mogelijk. Driepartijen taxatie bestaat uit twee door elke partij aangewezen deskundigen, die samen een onafhankelijke derde benoemen. Als dat niet in het erfpachtcontract is bepaald kan de erfpachter daar wel op aandringen. Ook een rechter zal dat een objectieve methode vinden om de waarde van de grond te bepalen en de daarvan afgeleid erfpachtcanon.

4 reacties»

  Rezy geerrink wrote @

Als er een verlenging plaats vindt van de erfpacht door de gemeente, is het dan normaal dat de gemeente de opstallen koopt en even later weer terug verkoopt aan de eigenaar?

  advocaat wrote @

Wat “normaal” is bij erfpacht hangt er vanaf hoe de situatie in het erfpachtcontract is geregeld. Zo kan er bijvoorbeeld een voorkeursrecht van koop zijn is overeengekomen door de gemeente waar gebruik van is gemaakt. Daarnaast kan er in een specifiek geval ook nog een aparte afspraak tussen de gemeente en de erfpachter gemaakt zijn. Het kopen van de opstallen en weer terug verkopen is niet iets wat standaard is bij gemeenten die aan erfpacht doen.

  Onderzoek wrote @

Lees ik het dus goed dat de blote eigendom niet overgedragen kan worden indien daarop een recht van erfpacht is gevestigd danwen met een recht van hypotheek is bewaard?

  advocaat wrote @

Bloot eigendom kan alleen overgedragen met de rechten die daarop rusten; dus met het recht van erfpacht en met de hypotheek. Het kan dus zijn dat de grond eigenaar de grond verkoopt aan een ander met daarop gevestigd de bestaande rechten; de koper dient deze rechten te respecteren.


Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: